武漢可能遲到,但不會缺席!
2020年,官媒公然喊出“讓武漢樓市‘燃’起來”,成了“房住不炒”大幕下的驚天一雷。
2022年,武漢又公開喊出“去庫存”!
在武漢房管部門發(fā)布的2022年樓市重點(diǎn)工作里,在全力推進(jìn)租賃住房建設(shè)、全力維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等5個(gè)方面的工作部署里,有一段話非常顯眼:
促進(jìn)市場流動性加快“去庫存”,
加強(qiáng)部門聯(lián)動,強(qiáng)化分類指導(dǎo),綜合施策,重點(diǎn)圍繞調(diào)整住房限購區(qū)域、加大金融信貸支持力度、實(shí)施土地精準(zhǔn)投放、放寬落戶條件、完善人才購房、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面做好政策儲備。
也就是說武漢在接下來這一年里,要加速“去庫存”,我估計(jì)很快就會放松調(diào)控。
從力度上,我覺得可能不會有鄭州那么大。
因?yàn)榈谝唬錆h是強(qiáng)省會。第二,武漢跌的沒有鄭州那么多。武漢過去兩年成交量并不差,感覺跟上一輪牛市沒多少差別,特別是去年,整體的成交量已經(jīng)恢復(fù)正常了。
不過部分區(qū)域庫存量還比較多,所以預(yù)計(jì)也會分區(qū)調(diào)控,部分區(qū)域的限購會放松。
具體哪些政策可能會放松,文章第三部分我詳細(xì)分析了。
我們先看下武漢為何急于救市。
去年樓市小陽春推高了光谷東的房價(jià),三環(huán)附近的剛需盤也被拉了一把,下半年因?yàn)樾刨J收緊,市場又陷入冷淡,三環(huán)外很多新房都在降價(jià)。
今年開年武漢就進(jìn)入了“降價(jià)時(shí)間”,開發(fā)商的折扣力度比年前更兇猛。
漢陽的武漢城建漢陽印象拿出5套特價(jià)房,最高降15萬;
漢陽的保利閱江亭,拿出了10套,最高減了41萬,給出超16個(gè)點(diǎn)的折扣優(yōu)惠;
漢口的江樾云著,10套特惠房,最高便宜37萬,一口氣打了84折,卷死同行;
.......
沒辦法,新盤不好賣。諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示,2月武漢新房成交不到6000套,比起1月接近腰斬。要是和正常每月平均1.6萬相比,更加難看。
尤其是三環(huán)之外的新房更是賣不動。
去年三環(huán)外的去化率就只有28%,明顯比三環(huán)內(nèi)要低。
今年在中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊變多、郊區(qū)新房供給量大之下,新盤競爭非常激烈。
賣不出,只能走降價(jià)的路子。所以新房成交價(jià)格連續(xù)跌了兩個(gè)月,創(chuàng)下了2020年以來的新低。
截至2021年12月末,武漢已經(jīng)批售但沒網(wǎng)簽的商品住房約19.5萬套。
再來看一個(gè)數(shù)據(jù),2021年武漢的新房銷售量是約20萬套,位居全國第一。
去化周期大概是12個(gè)月,算是供需平衡狀態(tài)。
但武漢的二手房庫存量還在急劇增加。
鏈家上武漢二手房掛牌從去年6月不足10萬套,突增到目前超過16.8萬套,供應(yīng)量巨大,去化完全追不上掛牌。
二手房降價(jià)房源占比也是居高不下。
在去化難和庫存高的雙重壓力下,武漢樓市在夾縫中奄奄一息。
看到鄭州敲鑼打鼓地張羅救市,竟然沒有被叫停,意味著上層是默許大家因城施策,出臺救市政策了,武漢當(dāng)然也心癢難耐啊。
最后我們斗膽猜測一下可能會出臺的措施,當(dāng)然這只是個(gè)人看法,最后還是要以官方的為準(zhǔn)。
1、針對購房者:
調(diào)整住房限購區(qū)域,這是大家最關(guān)注的一點(diǎn)。
武漢購房有限購區(qū)與不限購區(qū),目前武漢主城區(qū)全部限購,遠(yuǎn)城區(qū)部分區(qū)域限購,限購區(qū)域包括:
江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)以及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(不含漢南)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū),以及東西湖區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)的部分區(qū)域。
不限購區(qū)域有:
蔡甸區(qū)(全部)、新洲區(qū)(全部)、漢南區(qū)(全部)、黃陂區(qū)(后湖以北區(qū)域包括橫店&前川等、漢口北、長江新城起步區(qū)中江北鐵路以北的區(qū)域)、江夏區(qū)(五里界、金口)、東西湖區(qū)(走馬嶺)。
限購區(qū)和非限購區(qū)不僅是買房門檻的區(qū)別,還有資金門檻的區(qū)別,非限購區(qū)最低能做到2成首付,比限購區(qū)要低1成。
雖然2014年武漢直接大手一揮全面取消限購,但這次連鄭州都沒敢踏出這一步,武漢也不會下這一步棋。可能會有少數(shù)不那么核心,庫存又比較高的限購區(qū)域解綁。
我估計(jì)會是把黃陂、東西湖和江夏區(qū)全域調(diào)整為非限購區(qū),它們基本都處于三環(huán)外。
但武漢第三套房的限購不太可能放松,房住不炒還是底線。
為什么我認(rèn)為這幾個(gè)區(qū)會放松限購呢?
我們先來看庫存量。
2021年庫存量大的區(qū)域主要集中在東湖高新、漢陽、東西湖、黃陂、新洲、蔡甸等。
其中部分區(qū)域?qū)儆谙拶弲^(qū)的黃陂、東西湖去化周期偏長,在限購區(qū)內(nèi)幾乎墊底。武昌、江岸、江漢看似去化周期很長,主要是因?yàn)樗鼈兎績r(jià)較高,備案速度偏慢,實(shí)際去化周期比圖中所示更快。
再來看土地成交。
2021年成交建面最多的是前幾位分別是東湖高新、沌口、東西湖、黃陂、蔡甸、江夏。
如果算上新成交地塊的供應(yīng),東西湖、黃陂是潛在供應(yīng)量相對大的限購區(qū),區(qū)域供求比超過1,明顯供過于求。
所以我覺得,黃陂、東西湖的限購區(qū)調(diào)整為非限購區(qū)的可能性比較大。
一是庫存量大,二是它們原本的限購區(qū)也比較小,在整個(gè)區(qū)里就只有一小部分,而且它們位于三環(huán)之外,恰好可以帶動三環(huán)外的非限購區(qū)域去庫存。
這樣考慮的話,我覺得江夏區(qū)的限購區(qū)也有可能調(diào)整為非限購區(qū)。
還有提到的其他方面:
加大金融信貸支持力度,房貸利率下調(diào)已經(jīng)看得到,首套房貸利率從5.73%降至5.68%,二套利率從5.98%降至5.93%。
后面有可能還會繼續(xù)引導(dǎo)銀行利率往下調(diào),至于認(rèn)房不認(rèn)貸這點(diǎn),我感覺可能性應(yīng)該不大。
畢竟武漢是中部城市老大,今年GDP很可能要突破2萬億,如果武漢也放松限貸了,那全國二線城市就都可以放松了。
放寬落戶條件和完善人才購房,之前就已經(jīng)在進(jìn)行了,去年非武漢市戶籍的總部企業(yè)高級管理人員,在武漢沒房的可以在限購區(qū)買一套、逼近“0門檻”搶人,都操作得很溜。
估計(jì)還會加大馬力搶人,畢竟武漢的目標(biāo)是2035年達(dá)到2000萬人,現(xiàn)在還差760多萬,壓力還是很大。
2、針對開發(fā)商:
實(shí)施土地精準(zhǔn)投放,有點(diǎn)按需分配、平衡市場的味道。
第一輪土拍就出現(xiàn)了變化。一是大幅縮減了規(guī)模,只有11宗共31.5公頃,對比去年54宗共376.52公頃只是個(gè)零頭!
再一個(gè)規(guī)則也出現(xiàn)了變化,不玩競配建、競自持這些會增加開發(fā)商成本的玩意兒了,到最高價(jià)后直接搖號。都是給開發(fā)商讓利,讓大家多幫襯幫襯。
當(dāng)然再強(qiáng)調(diào)一遍,上面都是我的猜測。
武漢救市迫在眉睫,從官方的表述上看,它也想救,但步子不能邁大。
這次先喊出“去庫存”但沒有給出細(xì)則,估計(jì)也是在試探。
即使大武漢救市了,也不能隨便買。
判斷哪些區(qū)域值得買有一個(gè)大原則,限購的區(qū)域往往更有價(jià)值。限購就說明買的人多,底層支撐力強(qiáng),只能采取一些措施把源源不斷的購房者堵在門外。
反之,庫存量大、去化差的區(qū)域要去庫存,才要進(jìn)行刺激。這樣的區(qū)域是大家盡量不要去碰的。
非限購區(qū)已經(jīng)是明牌了,大家盡量避開。我看到有網(wǎng)友說自己去年年初在非限購區(qū)買了一套房,今年一看怒虧10%。
如果后續(xù)真的把黃陂等限購區(qū)調(diào)為了非限購區(qū),建議大家可以趁著政策放松把房子賣掉,換到更好的區(qū)域。
至于其他的限購區(qū),武昌、江岸、江漢位于非常中心的位置,也是改善型集中的區(qū)域,二手房成交非常旺盛,成交套數(shù)名列前茅。
還有硚口、青山也是三環(huán)內(nèi)新房庫存少、去化快的區(qū)域,不管是去年的新房房價(jià)同比上漲20+%,還是說今年,市場關(guān)注度都很高。
因?yàn)槿ツ晗掳肽晔艿椒抠J收緊的影響,月均成交套數(shù)和面積出現(xiàn)大幅下滑,改善型置業(yè)受到了阻礙,這些區(qū)域都是改善相對關(guān)注的地方。
也就是說,它們一直都有潛在的需求支撐,沒必要再去刺激。
總的來看,“去庫存”政策更多是針對四環(huán)、遠(yuǎn)郊的去庫存,政策出來肯定會刺激成交量,但是價(jià)格的話我還是看好三環(huán)內(nèi)的核心區(qū)和光谷。
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