3月16日，利好不斷，在股市終于見紅后，晚上房地產(chǎn)再遇好消息！

新華社記者就房地產(chǎn)稅改革試點問題采訪了財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人。有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅改革試點依照全國人大常委會的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。

股市房地產(chǎn)企業(yè)超跌+疫情影響，是出現(xiàn)房地產(chǎn)稅試點放緩的主要原因。

首先：年內(nèi)不擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點的表述目的很直接，是為了穩(wěn)樓市，穩(wěn)預(yù)期。對于當(dāng)下處于深度調(diào)整過程中的房地產(chǎn)市場來說，這是一個巨大的利好。

1—2月份，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。

整體房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著房價下調(diào)、股價下調(diào)的影響，年內(nèi)不擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點，對于房地產(chǎn)市場來說，有明顯的穩(wěn)定購房者信心，穩(wěn)定市場信心，穩(wěn)定企業(yè)信心的積極影響。

其次:房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著很多人說的“房產(chǎn)稅”其實是“房地產(chǎn)稅”的一個組成部分。

最近一年，房地產(chǎn)調(diào)控與往年出現(xiàn)了明顯質(zhì)變。各種房地產(chǎn)調(diào)控從過去的限為代表的短效機(jī)制向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變。

早在2011年，上海、重慶就率先試點房產(chǎn)稅，但這一試點無疾而終，沒有進(jìn)行擴(kuò)容。主要原因在于，上海重慶版房產(chǎn)稅，覆蓋范圍太窄，稅率極低，影響極小，既無助于補(bǔ)充地方財政，也不足以遏制房價上漲勢頭。新的房地產(chǎn)稅試點，覆蓋范圍必然有所擴(kuò)大，稅率會有明顯提高。按照國際慣例，稅率一般在0.5%-3%之間。

房地產(chǎn)經(jīng)過20年的跨越式發(fā)展，終于邏輯很可能不一樣了,本次暫停，代表了短期來說，房地產(chǎn)政策不會再收緊，寬松和穩(wěn)定將成為政策主流，之前明顯下調(diào)的市場，有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)平穩(wěn)。

第三：2022年樓市政策全面企穩(wěn)，超過60城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策

政策方向大致上可以分成四類：

1：是中央部委維持房地產(chǎn)市場資金鏈穩(wěn)定：中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》

2：是直接給予購房補(bǔ)貼，包括三胎政策購房優(yōu)惠等。比如惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及瀘州等都有不同力度的補(bǔ)貼購房政策。

補(bǔ)貼覆蓋面包括人才、農(nóng)民工、新市民等。放寬落戶限制，落戶門檻持續(xù)放寬，爭相吸納人口，為樓市注入新鮮活力。

3：公積金寬松成為市場趨勢，福州、株洲、北海超過10幾個城市都調(diào)整了公積金政策。

公積金政策是各地地方可以執(zhí)行的最沒有成本的救市工具，除了受限額度外，商業(yè)銀行貸款政策需要央行發(fā)布，而公積金政策可以各地出臺政策執(zhí)行。

公積金額度不高，不會影響購房者投機(jī)，大部分公積金使用都是剛需和改善購房者，對于地方政府來說，選擇公積金政策寬松，可以給市場釋放穩(wěn)樓市信號，

4：吸引人才，直接放松落戶限制，比如嘉興和中山等城市

整體看，2022年開年房地產(chǎn)調(diào)控政策相比之前延續(xù)了四季度政策方向，隨著信貸政策的穩(wěn)定，各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內(nèi)容是公積金政策寬松，人才補(bǔ)貼，購房補(bǔ)貼。

樓市寬松政策井噴，但暫時市場還未完全見底。

經(jīng)過幾年的深度調(diào)控，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出一些疲態(tài)，加之相關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管，讓企業(yè)壓力倍增，新房降價銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。

2月雖然是春節(jié)月，但依然全國有多城市發(fā)布了不同內(nèi)容的35次房地產(chǎn)調(diào)控政策。疊加1月份的66次，年內(nèi)累積房地產(chǎn)政策全國次數(shù)已經(jīng)高達(dá)101次，相比2021年同期的87次明顯上漲，刷新了開年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)記錄。與2021年開年1-2月房地產(chǎn)調(diào)控全面收緊相比，2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松跡象。

目前持有環(huán)節(jié)已經(jīng)有經(jīng)營性商用物業(yè)收取房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅如何計算、個人房產(chǎn)稅的計算方法、兩種計稅方法從價計征房產(chǎn)稅。

1.從價計征的房產(chǎn)稅,是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。2.房產(chǎn)稅采用比例稅率,依照房產(chǎn)余值從價計征的,稅率為1.2%。

從租計征房產(chǎn)稅。1.從租計征的房產(chǎn)稅,是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)。2.房產(chǎn)稅采用比例稅率,依照房產(chǎn)租金收入計征的,稅率為12%。3.對個人按照市場價格出租的居民住房,用于居住的,暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

嚴(yán)格來說，因為是持有期稅費(fèi)，的確很難轉(zhuǎn)嫁，但需要注意的是，住宅類物業(yè)不同于商用，政策肯定會有很大比例的豁免自用扣除，肯定是按照人均面積，不可能按照套。

一旦落地會發(fā)現(xiàn)大部分家庭是可以豁免的，這是常識，否則會帶來巨大的穩(wěn)定性問題。而少數(shù)投資型家庭一方面可以通過租金轉(zhuǎn)嫁，另外也需要考慮持有成本與升值潛力的對比。

距離真正落地還有多遠(yuǎn)？

穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進(jìn)行，穩(wěn)妥，穩(wěn)當(dāng)可靠的意思。

兩個詞的對比很大程度上，是代表房地產(chǎn)稅逐漸進(jìn)入制定程序中。

目前的中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)較強(qiáng)，這種情況下，房地產(chǎn)稅不可能在經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)的情況下盲目出臺高稅率執(zhí)行，所以在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)重要支撐的情況下，房地產(chǎn)稅不會在3年內(nèi)執(zhí)行（之前偉哥的判斷一直是這樣）。

市場對房地產(chǎn)稅的影響已經(jīng)有所消化。從過去一年不動產(chǎn)登記的落地進(jìn)程看，執(zhí)行力度低于市場預(yù)期，而作為房地產(chǎn)稅必要前提的不動產(chǎn)登記還未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅落地的可能性很小。

另外房地產(chǎn)稅的必要前提，不動產(chǎn)登記等還未全面完成，所以房地產(chǎn)稅對市場的影響低于市場之前預(yù)期。市場對房地產(chǎn)稅帶來的利空也都已經(jīng)逐步接受。

房產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起但是長遠(yuǎn)來看，肯定會涉及存量多套房。不然的話，僅考量新購面積征收的房產(chǎn)稅可能稅額連保證新增加的征稅人員的成本都難以滿足。

從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都非常少。所以后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大化甚至有可能對二套以上全面收取的可能性非常大。對目前我國很多城市居民的財產(chǎn)收入以2-3套房產(chǎn)形式存在，可能會有比較大的影響。最后的結(jié)果只能是劫中產(chǎn)濟(jì)富。

新增稅費(fèi)、不改變供需結(jié)構(gòu)的話，最后結(jié)果依然是加稅。而當(dāng)下宏觀調(diào)控的主流趨勢是降稅。

雖然短期不會收，但對于買房人肯定是要做點準(zhǔn)備了，未來什么房子更有價值？

1：房本面積小，但實際面積大的房子。贈送比例高的房屋，比如很多90平米的別墅，房本上只有2居所，但開發(fā)商又贈送了很大面積的房屋。

2：城區(qū)的房屋，越是收房地產(chǎn)稅，核心區(qū)的房產(chǎn)越有價值，反而不能去郊區(qū)。

3：央產(chǎn)房+老公房+二手經(jīng)濟(jì)適用房，這一類保障屬性的房產(chǎn)，評估價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房，所以未來市場再交易的評估值也低于商品房。稅費(fèi)也會非常低。

4：學(xué)qu房，從未來很長時間看，學(xué)qu房依然是最有居住價值的房產(chǎn)，從出租回報率看，也明顯高于其他房產(chǎn)。

5：對于旅游地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎。

6：核心區(qū)的商住公寓，雖然現(xiàn)在嚴(yán)格調(diào)控,價格下行明顯，但因為本來就考慮了房地產(chǎn)稅，這些房屋未來反而值得購買了

7：共有產(chǎn)權(quán)房，限價商品房，這一類房屋因為產(chǎn)權(quán)并非獨(dú)有，所以繳納房地產(chǎn)稅的可能性不大。

8：農(nóng)村的房屋可能更值錢了，從土地角度看，房地產(chǎn)稅開啟征收后，未來必然農(nóng)村的宅基地土地交易價值提高。

整體來說，2022年房地產(chǎn)稅不試點，可以說比之前所有城市公布的穩(wěn)樓市政策更有力，最近如果疫情能快速控制，小陽春將再次明顯出現(xiàn)，樓市穩(wěn)了。