2021年9月28日，深圳22宗住宅地集中出讓，中海以37.34億+配建21000平獲得光明鳳凰A503-0093宗地。后該拍賣地命名為“中海觀園”。

宗地規(guī)定配建不少于20550平方米的出售型安居型商品房，宗地普通商品住房銷售均價(jià)不得高于44400元/平方米，安居型商品房平均售價(jià)不得高于21900元/平方米、最高售價(jià)不得高于23000元/平方米。

項(xiàng)目目前正在基坑作業(yè)中。

中海觀園項(xiàng)目整體效果圖：

1.

中海觀園整體上位于光明鳳凰城片區(qū)，該片區(qū)規(guī)劃總占地面積約15k㎡，在功能定位上屬光明科學(xué)城南部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化區(qū)。片區(qū)北上與光明科學(xué)城”心臟“——光明中心區(qū)形成互動(dòng)關(guān)系。

有鳳來儀，擁有連片凈地，使片區(qū)在開發(fā)效率上先行一步。近年來片區(qū)陸續(xù)吸引了一大批國內(nèi)外行業(yè)龍頭企業(yè)和重大項(xiàng)目入駐，并形成了全國乃至全球一流的平板顯示產(chǎn)業(yè)基地。依托華星光電，構(gòu)建了一條完整的液晶顯示產(chǎn)業(yè)鏈集群。

片區(qū)整體區(qū)位示意圖圖：

2.

項(xiàng)目所臨近的“高鐵光明城站”，官方定位為“西北部區(qū)域性綜合交通樞紐”，引入了城、站一體化的開發(fā)理念，將發(fā)展區(qū)域性總部經(jīng)濟(jì)，包含如高端服務(wù)、創(chuàng)新研發(fā)、文化創(chuàng)意等業(yè)態(tài)。

光明城站以“光明樞紐”為總體計(jì)劃，除集合廣深港高鐵與贛深兩條高鐵外，還引入了多條地鐵線路規(guī)劃，包含6號(hào)線支線南延段（即6號(hào)線支線二期）、13號(hào)線、18號(hào)線。

高鐵光明城站樞紐線路走向示意圖：

其中在建的地鐵13號(hào)線被稱作“科技線”，是光明連通深圳灣+科技園片區(qū)片區(qū)的快速線，備受關(guān)注。

在建的還有6號(hào)線支線南延段（6號(hào)線支線的二期），將鏈通光明云谷、光明中心區(qū)與鳳凰城，終點(diǎn)止于光明城站。

而在去年的4月，“6號(hào)線支線獨(dú)立成線”成為又一上位規(guī)劃——6號(hào)線支線計(jì)劃在南延后再繼續(xù)南延，經(jīng)過龍華、香蜜湖連通到深港科技創(chuàng)新合作區(qū)，把光明科學(xué)城和深港科技創(chuàng)新合作區(qū)連接起來，北端延伸對(duì)接?xùn)|莞1號(hào)線到松山湖科學(xué)城，打造一條名副其實(shí)的“科創(chuàng)線。”

目前“6支南延獨(dú)立成線”尚未明確具體走向。

18號(hào)線作為一條規(guī)劃路線，尚未公布詳細(xì)站點(diǎn)規(guī)劃。18號(hào)線是作為深圳的一條東西走向線，又叫“外環(huán)線”，后期將聯(lián)絡(luò)沙井、光明田寮、鳳凰城、平湖、鹽田等片區(qū)。

此外，片區(qū)還規(guī)劃有深莞城際線途徑。

片區(qū)地鐵路網(wǎng)規(guī)劃走向示意圖：

區(qū)域內(nèi)，鳳興路、觀光路、光僑路等城市主、次干道已基本建成通車，部分支路也逐步配備完善。

高鐵光明城站的中心設(shè)計(jì)理念新穎，站城上蓋綜合體建設(shè)開發(fā)將充分利用遺址的形態(tài)，在設(shè)計(jì)上強(qiáng)化綠色景觀，讓自然有機(jī)與現(xiàn)代融合，打造“森林門戶”的形象（以上文字信息整合、加工自foster+partners設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)筆記）。

高鐵光明城站站、城一體化開發(fā)效果示意圖：

圖片來源：?foster+partners

站城還將打造一個(gè)大型零售平臺(tái)，與高鐵/城際/地鐵鏈接，將為片區(qū)補(bǔ)充集中式商業(yè)。

3.

中海觀園項(xiàng)目旁，由龍光、特發(fā)所開發(fā)的項(xiàng)目，也將作為光明城站區(qū)域內(nèi)首批住宅同時(shí)期入市。三大宅地同期開發(fā)，呼應(yīng)了高鐵站區(qū)域站城一體化發(fā)展的理念。

從占地規(guī)模上來比較，中海觀園項(xiàng)目在體量上比其它兩者更大，更有社區(qū)優(yōu)勢。同時(shí)，也是距離光明城站最近的項(xiàng)目。高鐵站的噪音影響是對(duì)項(xiàng)目較顯著的不利因素。

老牛將已知數(shù)據(jù)輸出，作為橫向比對(duì)，供參考：

其中，龍光玖瑞府毛坯限售均價(jià)為4.89萬/平，已于2021年11月開盤，推出共2棟住宅（1棟2單元、1棟3單元），287套房源，建面約96-114平單位，備案價(jià)格區(qū)間在4.77萬-5.54萬/平，均為精裝交付。

4.

中海項(xiàng)目由八棟高層建筑組成，從小區(qū)施工總平面布置圖來看，項(xiàng)目設(shè)計(jì)為八棟的中型圍合式小區(qū)。格局與中海此前在龍華開發(fā)的項(xiàng)目中海明德里相似，采用了六戶數(shù)的設(shè)計(jì)，這也是中海慣常使用的一種設(shè)計(jì)方式。其中兩戶對(duì)流性較好，其它四戶東南或西南朝向，隱私感上較弱。

中海觀園施工總平面圖：

圖片來源，家在網(wǎng)友@密枇杷

中海明德里屋頂總平面圖，供參照：

5.

中海觀園項(xiàng)目南向，可見項(xiàng)目鄰近百花園、奶頭山體育公園等生態(tài)資源配套，未來也可以便利享受到深圳市中醫(yī)院（光明院區(qū)）的醫(yī)療配套。

26萬㎡百花園（原名為麒麟山公園），由光明區(qū)政府光明耗資數(shù)億聯(lián)袂國藝園林打造，深圳人才公園的執(zhí)筆者國藝園林，曾經(jīng)出品大沙河公園、黨建公園、人才公園等。

“百花園”將以?“花” 為主題進(jìn)行改造。

百花園設(shè)計(jì)范圍示意圖：

百花園整體效果圖：

深圳市中醫(yī)院（光明院區(qū)）為國內(nèi)規(guī)模最大的中醫(yī)院，提供3000張床位的深圳市中醫(yī)院光明院區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年建成。

深圳市中醫(yī)院（光明院區(qū)）建筑效果示意圖：

項(xiàng)目以西，臨低密度的工業(yè)園區(qū)東江科技工業(yè)園，外圍無高層建筑，視野寬敞。

項(xiàng)目以北，可見初步形成的高新區(qū)城市界面，華強(qiáng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、光明招商局科技園、招商局智慧城、北科聯(lián)中藥現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，匯業(yè)科技園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集。?

關(guān)于開發(fā)商

項(xiàng)目開發(fā)商中海地產(chǎn)，中海地產(chǎn)隸屬于中國建筑集團(tuán)有限公司，1979年創(chuàng)立于香港，1992年在香港聯(lián)交所上市（股票代碼：00688.HK，簡稱“中國海外發(fā)展”），公司擁有41年房地產(chǎn)開發(fā)與不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)遍布港澳及內(nèi)地70余個(gè)城市及美國、英國、澳大利亞、新加坡等多個(gè)國家和地區(qū)。

2019年，公司總資產(chǎn)達(dá)人民幣7239億元，凈資產(chǎn)達(dá)人民幣2891.45億元。2019年，實(shí)現(xiàn)銷售合約額港幣3771.7億元，同比增長25.2%，凈利潤人民幣416.2億元。

中海地產(chǎn)進(jìn)入深圳較早，早在1981年便開始在深圳開發(fā)項(xiàng)目，截止到2017年開發(fā)了不下于30個(gè)項(xiàng)目。

近2年也布局較廣，目前在運(yùn)作當(dāng)中的有光明的中海寰宇時(shí)代、龍華的中海匯德理、龍崗寶荷項(xiàng)目以及坪山的中海萬錦熙岸華府。

（內(nèi)容完）

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