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不看好東部?可能被打臉!這8個(gè)二手房,我驚呆了!

上周,@深圳買(mǎi)房計(jì)劃 發(fā)布了一篇《5字頭,光明、沙井、大運(yùn)PK!買(mǎi)房機(jī)會(huì)只有一次,該選誰(shuí)?》,調(diào)查結(jié)果不出意料。

▲來(lái)源:深圳買(mǎi)房計(jì)劃

光明科學(xué)城以52%的優(yōu)勢(shì)獲得第一;

其次是沙井,達(dá)到33%;

兩者對(duì)比大運(yùn),均是碾壓之態(tài)。

事實(shí)上,不少買(mǎi)房人都有類(lèi)似的抉擇。

甚至有遇到本身工作在龍崗,卻想買(mǎi)到西部,比如寶安、光明的房子。

沒(méi)別的原因,深圳發(fā)展一路向西,買(mǎi)東部就是擔(dān)心價(jià)格漲不起來(lái)。

今天,@深圳買(mǎi)房計(jì)劃 盤(pán)了13個(gè)(西部5個(gè)、東部8個(gè))二手房5年的價(jià)格走勢(shì),希望能為你還原深圳樓市真相,不要被刻板印象蒙蔽了雙眼。

東部標(biāo)桿盤(pán)PK西部標(biāo)桿盤(pán)

看到結(jié)果我驚呆了

西部漲幅高,比較多的人認(rèn)為是發(fā)展一路向西,這個(gè)邏輯沒(méi)毛病。

但如果一棍子打死說(shuō)東部漲幅不咋地,甚至戴上“萬(wàn)年不漲”的帽子,就有些以偏概全了。

先對(duì)比下龍崗和寶安的漲幅。

我們把時(shí)間跨度拉長(zhǎng)到5年,這也是深圳樓市此次漲幅周期。

2016年,寶安二手房均價(jià)5.4萬(wàn)/㎡(數(shù)據(jù)包含光明),龍崗二手房均價(jià)3.65萬(wàn)/㎡(數(shù)據(jù)包含坪山);

2021年,寶安二手房均價(jià)8.5萬(wàn)/㎡,龍崗二手房均價(jià)5.3萬(wàn)/㎡;

很明顯,寶安的表現(xiàn)比龍崗更好,但龍崗也不是太差啊。

尤其是具體到片區(qū)個(gè)盤(pán),刻板印象就可能要改下了。

為了便于客觀對(duì)比,選取2016年-2021年2月(參考價(jià)新政前),以光明科學(xué)城、沙井、大運(yùn)三個(gè)區(qū)域的部分二手標(biāo)桿(最貴)盤(pán),請(qǐng)一位中介老朋友幫@深圳買(mǎi)房計(jì)劃 逐一查詢成交數(shù)據(jù)(注:部分樓盤(pán)缺失2016年成交價(jià))。

看到最終獲得的結(jié)果,著實(shí)驚呆了。

從上圖可見(jiàn),西部沙井、光明科學(xué)城標(biāo)桿盤(pán)漲幅表現(xiàn)的確優(yōu)秀。

但東部的大運(yùn)標(biāo)桿盤(pán)這5年的走勢(shì)也并不差,不僅跑贏寶安、光明的漲幅,甚至還能跟西部區(qū)域標(biāo)桿盤(pán)的價(jià)格肩并肩。

當(dāng)然,對(duì)比遠(yuǎn)不止此,為了讓數(shù)據(jù)能更客觀,決定把范圍擴(kuò)大,加上龍崗中心城、坪山中心區(qū)、布吉的標(biāo)桿盤(pán)。

看到這,有沒(méi)有刷新你對(duì)東部?jī)r(jià)格漲幅的認(rèn)知?

別著急,我們來(lái)看看被調(diào)侃為萬(wàn)年不急的“布吉”。

從上述數(shù)據(jù)對(duì)比可見(jiàn),西部的盤(pán)雖好,東部的盤(pán)也并非“萬(wàn)年不漲”。

像招商依山郡三期,不僅跑贏西部整體的漲幅,對(duì)比西部的個(gè)盤(pán)也不虛。

東部標(biāo)桿盤(pán)的秘?

產(chǎn)品為王+

以往,有不少讀者來(lái)咨詢區(qū)域選擇,在同等預(yù)算下,我們都會(huì)更傾向于推薦買(mǎi)房人先去看看中西部的房子。

一來(lái),規(guī)劃高,預(yù)期也高,漲幅相對(duì)其他區(qū)域比較可觀。

二來(lái),從概率上看,挑對(duì)了區(qū)域,選錯(cuò)盤(pán)的幾率會(huì)降低很多。

但買(mǎi)房子不單單只是考量所謂的規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、漲幅預(yù)期,還有教育、產(chǎn)品戶型、居住環(huán)境等因素。

因此,刨除區(qū)域規(guī)劃對(duì)價(jià)格影響外,東部的標(biāo)桿盤(pán)在上述因素加持下,同樣能跑贏同區(qū)域的漲幅,對(duì)比網(wǎng)紅片區(qū)也不虛。

細(xì)究之下,你會(huì)發(fā)現(xiàn)東部這些標(biāo)桿盤(pán)都有相對(duì)較好的條件:

號(hào)稱大運(yùn)“神盤(pán)”的陽(yáng)光天健城和中森雙子座,憑借龍外學(xué)區(qū),以及樓盤(pán)品質(zhì),價(jià)格一直是大運(yùn)乃至東部的第一梯隊(duì)。

后起之秀的招商依山郡花園三期,2016年成交價(jià)還在4萬(wàn)內(nèi),到了2019年下半年,也不過(guò)是在4萬(wàn)的價(jià)格里徘徊。但到了2020年,憑借深中龍初的成績(jī),愣是飛到最高8萬(wàn)/㎡。

位于坪山中心區(qū)的大東城二期,樓齡新、戶型贈(zèng)送高,85㎡能做4房2廳,周邊環(huán)境還宜居。

▲坪山中心公園

總結(jié)就是:

產(chǎn)品為王:樓齡新,品質(zhì)好,部分戶型贈(zèng)送高;

周邊學(xué)校:帶有學(xué)區(qū)后,價(jià)格直線起飛。

再加上通勤因素,總不能為了所謂的漲幅預(yù)期,讓工作在東部的人,去買(mǎi)西部。

所以,這部分人買(mǎi)東部,就會(huì)對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)、教育有要求,也愿意為好樓盤(pán)付出相應(yīng)的溢價(jià)。

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