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深圳不會再跌了!

國內(nèi)樓市去年陰跌不止,今年各城連環(huán)救市,未見明顯起色,一切似乎都證明:信心沒了,救市沒用。

從民生層面,樓市下跌符合更多人的期待和預期。

再看深圳,調(diào)控一年多時間,不過跌了區(qū)區(qū)10-15%,怎么看也沒跌到位,只需靜靜等待就是了。

然而,現(xiàn)實往往比理想殘酷。

1

2020年初,深圳超越北上,成為全國房價最高的城市,全國人民驚呼深圳要上天。

但形勢變的比人心更快,不過短短一年,北上已追上甚至超過深圳。

這是北京當前的房價地圖,西城均價12.6萬,東城10.8萬,海淀9.8萬,朝陽7.1萬。

對比一下深圳當前的房價地圖。

南山12.5萬,福田11萬,寶安9.5萬,羅湖和龍華7.8萬。

如果深圳和北京類比,南山可對標西城,福田對標東城,寶安對標海淀,朝陽對標羅湖和龍華。

從均價來看,雙方差異不大,但是一年前,深圳明顯高于北京,不過一年時間,水位竟然找平了。

因為最近一年,深圳一直在跌,北京一直在漲。

現(xiàn)在北京西城的老破學qu房,15-20萬,海淀遍地10萬+。

北京四環(huán)內(nèi)除了老公房,面積普遍偏大,兩房90-100平,三房130-150平是主流產(chǎn)品,從總價來看,北京比深圳只高不低。

2

但是,現(xiàn)在最貴的不是北京,而是上海。

上海前年大漲了一年,去年橫盤小漲,今年小陽春繼續(xù)跳漲,上海接棒深圳,變成永遠的神。

不要看綠中介的掛盤價,什么徐匯9萬,靜安8萬4,黃浦7萬7,看起來煞是親民,實際全是假象,因為有2/3的房源根本沒有展示。

現(xiàn)在能上架的只有位置差品質(zhì)低的低價房源,看起來價格還不錯,等你真去市場,會發(fā)現(xiàn)能看上的價格都讓你倒吸一口涼氣。

上海豪宅屢破新高的消息近期都有刷到吧,大家以為創(chuàng)新高的只有豪宅嗎,改善剛需都在跳漲,現(xiàn)在上海的房價已超越北深,不可描述。

甚至廣州,珠江新城也在屢創(chuàng)新高,一位客戶向我抱怨,去珠城看房發(fā)現(xiàn)買套三房要兩千多萬,一千多萬只能買兩房,還是將近20年樓齡的老房子,對比之下,還不如買深圳。

最近一年四個一線,只有深圳在跌,另外三個都在漲,一年時間一線樓市格局已變,深圳早已跌落王座。

北上廣深四城對比,深圳不敢說是洼地,但絕對已經(jīng)不貴了。

如果有人不信,不要去看網(wǎng)上的掛盤價,在計劃之手的操控下,網(wǎng)絡信息已經(jīng)失真,要么是指導價,要么高價房源被屏蔽,隨便打幾個本地中介電話,心里就有數(shù)了。

講這些只是描述事實,我手頭有好幾個去年簽約的深圳客戶,有的觀望一年多了,一直在等底部,我并不催他們,一切隨緣,只希望他們以后不要埋怨我。

3

再來說說天津,這個天天被唱衰的沒落北方二線,大家認為天津房價應該是多少,一萬,兩萬,還是三萬?

如果我告訴你和平區(qū)的均價是6萬2,你敢不敢信?

4800多套房子,均價6萬2,說明什么,說明單價6-10萬的比比皆是。

這可是天津,被大家唱衰的天津,去年學qu房被暴打,一樣沒擋住和平、南開、河西的房子一天一個價往上漲。

我再說一個城市,青島,又是一個沒落的北方二線,17年之后,沒人聽說青島再漲吧,現(xiàn)在青島房價應該多少,一萬,兩萬,三萬不能再多了吧?

實際上,青島的東海岸線有大量4-6萬的樓盤,品質(zhì)最好的7-9萬,整個嶗山區(qū)、市南區(qū)遍地都是3-4萬。

這兩個還是北方的沒落二線,更別說長三角的蘇杭寧了,杭州的天花板已經(jīng)頂?shù)?5萬,蘇州11萬,它們核心區(qū)的房價都貴到讓你倒吸一口涼氣。

看到這里,你會不會很吃驚,二線居然這么貴了?

當然,這些城市各自都有不少便宜的板塊,一萬多,甚至大幾千的都有,但問題是,這些便宜板塊根本無法阻止優(yōu)質(zhì)板塊的持續(xù)上漲,屢創(chuàng)新高。

我要告訴大家一個事實,樓市的上漲邏輯已經(jīng)變了,三年不開張,開張吃三年的輪動規(guī)律,已經(jīng)過時了。

4

最近幾年,很多城市走的都是暗行情。

暗行情有兩個特點:

1、大部分板塊和樓盤不動,甚至還跌,小部分板塊和樓盤上漲。

2、沒有短期劇烈的快漲,而是長期小幅地慢漲,一年上漲10-20個點,分散到每個月很容易被忽視。

這種上漲造成的結(jié)果就是,本地有部分人覺察到,外地人很難感知到,普遍認為它一直處于橫盤狀態(tài)。

小部分漲,大部分不漲甚至跌,會導致這個城市的房價,從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看很漂亮,停滯不動,不會引發(fā)關注,也不會觸發(fā)調(diào)控。

幾年過去,很多人以為這個城市沒漲,其實房價已嚴重兩極分化,好房子動輒五六萬。

過去幾年所謂的樓市淡季,很多城市走的就是暗行情,成都、西安、合肥、武漢、長三角,福建多個城市大多如此,它們房價的天花板已高到突破你想象。

只有珠三角的深圳、廣州、東莞、佛山,這次仍沿用了傳統(tǒng)的上漲模式,結(jié)果被重點關注和調(diào)控。

換句話說,很多你認為沒漲過的城市已經(jīng)默默漲過了。

對比北上廣,對比這些二線,你認為深圳的房價還貴的離譜嗎?深圳如果再跌,其他城市的價格還撐得住嗎?

或者說,深圳如果再跌,就會變成洼地,資金就會回流。

當然,深圳依然很貴,我也認為它太貴。但現(xiàn)實就是,每個大城市的房價對比本地的產(chǎn)業(yè)和收入,都非常昂貴,不管我們接不接受,這就是事實和真相。

回首過往,每逢經(jīng)濟面臨危機,迎來的從來不是房價大跌,而是放水之后的房價大漲。

你也許會說,這次不一樣,這次真的不一樣。

其實每次都一樣,人們只聽自己喜歡聽的,只信自己愿意信的。人類最大的教訓,就是從來不吸取教訓。

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