國內(nèi)樓市去年陰跌不止，今年各城連環(huán)救市，未見明顯起色，一切似乎都證明：信心沒了，救市沒用。

從民生層面，樓市下跌符合更多人的期待和預期。

再看深圳，調(diào)控一年多時間，不過跌了區(qū)區(qū)10-15%，怎么看也沒跌到位，只需靜靜等待就是了。

然而，現(xiàn)實往往比理想殘酷。

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2020年初，深圳超越北上，成為全國房價最高的城市，全國人民驚呼深圳要上天。

但形勢變的比人心更快，不過短短一年，北上已追上甚至超過深圳。

這是北京當前的房價地圖，西城均價12.6萬，東城10.8萬，海淀9.8萬，朝陽7.1萬。

對比一下深圳當前的房價地圖。

南山12.5萬，福田11萬，寶安9.5萬，羅湖和龍華7.8萬。

如果深圳和北京類比，南山可對標西城，福田對標東城，寶安對標海淀，朝陽對標羅湖和龍華。

從均價來看，雙方差異不大，但是一年前，深圳明顯高于北京，不過一年時間，水位竟然找平了。

因為最近一年，深圳一直在跌，北京一直在漲。

現(xiàn)在北京西城的老破學qu房，15-20萬，海淀遍地10萬+。

北京四環(huán)內(nèi)除了老公房，面積普遍偏大，兩房90-100平，三房130-150平是主流產(chǎn)品，從總價來看，北京比深圳只高不低。

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但是，現(xiàn)在最貴的不是北京，而是上海。

上海前年大漲了一年，去年橫盤小漲，今年小陽春繼續(xù)跳漲，上海接棒深圳，變成永遠的神。

不要看綠中介的掛盤價，什么徐匯9萬，靜安8萬4，黃浦7萬7，看起來煞是親民，實際全是假象，因為有2/3的房源根本沒有展示。

現(xiàn)在能上架的只有位置差品質(zhì)低的低價房源，看起來價格還不錯，等你真去市場，會發(fā)現(xiàn)能看上的價格都讓你倒吸一口涼氣。

上海豪宅屢破新高的消息近期都有刷到吧，大家以為創(chuàng)新高的只有豪宅嗎，改善剛需都在跳漲，現(xiàn)在上海的房價已超越北深，不可描述。

甚至廣州，珠江新城也在屢創(chuàng)新高，一位客戶向我抱怨，去珠城看房發(fā)現(xiàn)買套三房要兩千多萬，一千多萬只能買兩房，還是將近20年樓齡的老房子，對比之下，還不如買深圳。

最近一年四個一線，只有深圳在跌，另外三個都在漲，一年時間一線樓市格局已變，深圳早已跌落王座。

北上廣深四城對比，深圳不敢說是洼地，但絕對已經(jīng)不貴了。

如果有人不信，不要去看網(wǎng)上的掛盤價，在計劃之手的操控下，網(wǎng)絡信息已經(jīng)失真，要么是指導價，要么高價房源被屏蔽，隨便打幾個本地中介電話，心里就有數(shù)了。

講這些只是描述事實，我手頭有好幾個去年簽約的深圳客戶，有的觀望一年多了，一直在等底部，我并不催他們，一切隨緣，只希望他們以后不要埋怨我。

3

再來說說天津，這個天天被唱衰的沒落北方二線，大家認為天津房價應該是多少，一萬，兩萬，還是三萬?

如果我告訴你和平區(qū)的均價是6萬2，你敢不敢信?

4800多套房子，均價6萬2，說明什么，說明單價6-10萬的比比皆是。

這可是天津，被大家唱衰的天津，去年學qu房被暴打，一樣沒擋住和平、南開、河西的房子一天一個價往上漲。

我再說一個城市，青島，又是一個沒落的北方二線，17年之后，沒人聽說青島再漲吧，現(xiàn)在青島房價應該多少，一萬，兩萬，三萬不能再多了吧?

實際上，青島的東海岸線有大量4-6萬的樓盤，品質(zhì)最好的7-9萬，整個嶗山區(qū)、市南區(qū)遍地都是3-4萬。

這兩個還是北方的沒落二線，更別說長三角的蘇杭寧了，杭州的天花板已經(jīng)頂?shù)?5萬，蘇州11萬，它們核心區(qū)的房價都貴到讓你倒吸一口涼氣。

看到這里，你會不會很吃驚，二線居然這么貴了?

當然，這些城市各自都有不少便宜的板塊，一萬多，甚至大幾千的都有，但問題是，這些便宜板塊根本無法阻止優(yōu)質(zhì)板塊的持續(xù)上漲，屢創(chuàng)新高。

我要告訴大家一個事實，樓市的上漲邏輯已經(jīng)變了，三年不開張，開張吃三年的輪動規(guī)律，已經(jīng)過時了。

4

最近幾年，很多城市走的都是暗行情。

暗行情有兩個特點：

1、大部分板塊和樓盤不動，甚至還跌，小部分板塊和樓盤上漲。

2、沒有短期劇烈的快漲，而是長期小幅地慢漲，一年上漲10-20個點，分散到每個月很容易被忽視。

這種上漲造成的結(jié)果就是，本地有部分人覺察到，外地人很難感知到，普遍認為它一直處于橫盤狀態(tài)。

小部分漲，大部分不漲甚至跌，會導致這個城市的房價，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看很漂亮，停滯不動，不會引發(fā)關注，也不會觸發(fā)調(diào)控。

幾年過去，很多人以為這個城市沒漲，其實房價已嚴重兩極分化，好房子動輒五六萬。

過去幾年所謂的樓市淡季，很多城市走的就是暗行情，成都、西安、合肥、武漢、長三角，福建多個城市大多如此，它們房價的天花板已高到突破你想象。

只有珠三角的深圳、廣州、東莞、佛山，這次仍沿用了傳統(tǒng)的上漲模式，結(jié)果被重點關注和調(diào)控。

換句話說，很多你認為沒漲過的城市已經(jīng)默默漲過了。

對比北上廣，對比這些二線，你認為深圳的房價還貴的離譜嗎?深圳如果再跌，其他城市的價格還撐得住嗎?

或者說，深圳如果再跌，就會變成洼地，資金就會回流。

當然，深圳依然很貴，我也認為它太貴。但現(xiàn)實就是，每個大城市的房價對比本地的產(chǎn)業(yè)和收入，都非常昂貴，不管我們接不接受，這就是事實和真相。

回首過往，每逢經(jīng)濟面臨危機，迎來的從來不是房價大跌，而是放水之后的房價大漲。

你也許會說，這次不一樣，這次真的不一樣。

其實每次都一樣，人們只聽自己喜歡聽的，只信自己愿意信的。人類最大的教訓，就是從來不吸取教訓。