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買房,千萬不要被性價比高的表象迷惑了…

今天這個話題,主要是從發(fā)展?jié)摿Φ慕嵌葋硖接戀I房。

“關(guān)禁閉”這幾天和一個咨詢客戶聊,他問我在深圳買房哪里性價比最高。我回復(fù)說,如果你以發(fā)展?jié)摿槟康馁I房,一定不能以性價比高低為判斷標準,因為性價比越高的地段和樓盤,往往預(yù)期價值越低。

既然說到性價比,我們先下個定義,什么是性價比高的地段和樓盤?

顧名思義,房價要相對便宜,配套要可以,生活要便利,特別是效率要高(方便上班搞錢)。這樣的地方,全市來說,最符合要求的是哪里呢?

羅湖和布吉。

這兩個地方有以下4點共性:

第一,?位置和地段都不差。羅湖本身就是市區(qū),布吉挨著羅湖,即使以福田為中心,從羅湖和布吉到福田,距離都不遠,且有直達的軌道交通連接,粗略來說,基本上在半小時通勤半徑范圍內(nèi)。

第二,?配套成熟,生活便利。由于開發(fā)時間早,整個羅湖和布吉的生活配套在全市來說不差,特別是羅湖,教育、醫(yī)療、商業(yè)資源、地鐵線路和站點的密度在全市排在前列,生活便利性很不錯。

第三,?有大量4-6萬單價的老舊樓盤這兩個區(qū)域,價格介于4-6萬單價的樓盤數(shù)量,在全市范圍應(yīng)該是最多的。這個價位,低于深圳房價的平均水平,遠低于福田、南山、寶安,甚至龍華的很多片區(qū)。

第四,?租金回報率不錯。由于本身就在市區(qū)或近市區(qū),這兩個地方的租金回報率還可以,尤其是羅湖,全深圳租金回報率最高的區(qū)域就在羅湖,人民南那邊的一些樓盤,租金回報率差不多有3%。也就是200萬的房子,年租金差不多有6萬。

深圳住宅的平均租金回報率是不到1.5%的,全國最低的之一。西部大量樓盤不到1%。1000萬的房子,租金勉強10萬左右一年。對比之下,羅湖的租金回報率絕對是很高的。

從這4個共性來看,羅湖和布吉符合性價比高的標準。

有人可能會說大鵬坪山性價比不高嗎?也相對很便宜啊。當然不高,雖然便宜,但單是遠離市區(qū)通勤艱難這點就讓很多剛需為難,配套總體上看也不怎么樣。

所以,性價比高不是指絕對價格低,要綜合各方面因素情況來比較。

我印象非常深刻的一件事:在2020年深圳樓市瘋狂期,身邊有朋友說起光明超過6萬的二手房時大呼不值得:這個價格我干嘛不買羅湖?羅湖房子老是老了點,但配套這么齊全,生活這么便利,完爆光明。

他說的也沒錯,但是他只說對了一半。從自住的角度來說,是對的,買羅湖老樓盤的性價比很高,但從發(fā)展?jié)摿Φ慕嵌龋筒皇悄敲椿厥铝恕?/p>

注意,這不是我說的,是市場投票的結(jié)果,大量的購買力,在4-6萬左右的價位,寧愿選擇光明,也不選羅湖布吉的老舊樓盤。

最大的原因是,這些性價比高的區(qū)域,往往沒有太好的發(fā)展預(yù)期,沒有想象空間。它們有點像股市里的銀行股,股息率高,分紅穩(wěn)定,對應(yīng)著租金收益率高,租金水平穩(wěn)定,但是,沒什么成長性,給不到什么長期的回報預(yù)期。

銀行股的投資者一般是什么錢?通常是大資金,比如險資,他們不追求短期的漲幅潛力,在意長期穩(wěn)定的分紅。在股市里,往往低估值的銀行股性價比都不錯。

追求短期潛力的資金一般會選擇怎樣的標的?有明顯政策傾斜且有長期想象空間的行業(yè)和公司,比如新能源、生物科技、半導(dǎo)體等。

這些股票的估值往往特別高,都不是用簡單的市盈率來衡量,而是市夢率!

對應(yīng)深圳樓市,有明顯政策傾斜且有長期想象空間的區(qū)域,光明絕對是一個,也包括沙井,前海。以光明和沙井為例,即便在這波回調(diào)后,標桿樓盤的價格還是在6-7萬左右,個別7-8萬,超過大量羅湖和布吉的樓盤。

所以從發(fā)展?jié)摿Φ慕嵌葋碚f,市場會不約而同把高估值給到新興成長性區(qū)域,而不是缺乏想象力的老舊區(qū)域,這是規(guī)律。

如果我們把視野擴大到全國各大城市的房價來看,這個規(guī)律更明顯。大家看一下2020年易居研究院和城市房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計的全國50個典型城市租金收益率:

你會發(fā)現(xiàn),大量中西部和東北大城市的租金回報率排名靠前,不少收益率超過3%,包括烏魯木齊、哈爾濱、西寧、桂林、長沙、長春等,意味著買房出租30年左右就可以回本。

很多有潛力的二線城市排名居中,在2-2.5%左右,包括合肥 、武漢、成都、鄭州、昆明等,買房出租要40-50年左右才能回本。

而一線城市排名普遍靠后,全部不到2%,最高的上海才1.7%,最低的深圳1.3%。買房出租基本要60-80年左右才能回本。

深圳人常說,賣了深圳房子回老家省會買房發(fā)展太爽了,性價比太高了,就是這個意思。但是你再看看這輪全國性的樓市寬松,明顯有松綁救市意愿的城市,主要就以那些中西部和東北那些租金收益率不錯的大城市為主,鄭州和東北就是典型例子。

一線城市哪怕在現(xiàn)在的行情下也是不需要救市的,反而要防的是萬一松動一點點會大漲。

這就是一線城市給人帶來的長期想象空間!這就是市場先生給一線城市高成長性的溢價!

談發(fā)展?jié)摿Γ筒灰勑詢r比。越有性價比的城市和地段,很可能越缺乏想象價值。這個論斷不一定百分百精確,但有非常大的概率。

特別指出一點,在城市板塊輪動的時候,也可能會出現(xiàn)有些優(yōu)質(zhì)片區(qū)相對有性價比的情況。

比如深圳灣大漲,會顯得華僑城和香蜜湖沒那么貴,性價比高,他們的差距本不應(yīng)該那么大,那么華僑城和香蜜湖就有補漲的沖動。再比如,過去幾年深圳大漲,就顯得上海北京比較便宜,有補漲的動力,所以近一年多上海又漲回來了,特別是豪宅價格,超越深圳。

這種性價比是動態(tài)中的性價比,市場敏銳地發(fā)現(xiàn)價差后會填補回去。相比羅湖和布吉的一些老樓盤已多年保持在4-6萬,漲幅很有限,不太一樣。

但是話又說回來,如果在現(xiàn)有基礎(chǔ)上中西部猛漲一波,其實羅湖布吉也會往上走,因為板塊間價差過于大,會突出價格明顯過低板塊的性價比。只不過,羅湖布吉的上漲幅度很難和那邊比,關(guān)鍵是比較被動,沒有率先領(lǐng)漲的機會,只能跟漲。

總之,性價比高,不是以發(fā)展空間為主的買房選盤依據(jù),預(yù)算有限的自住需求,看性價比倒是很合適。所以要區(qū)分需求。

最后,補充說明一下,羅湖和布吉并不是所有樓盤都如此,也有個別片區(qū)和樓盤是有較高價值的。文中只是泛指區(qū)域內(nèi)那些樓齡大、體量小、戶型差的老舊樓盤,這樣的樓盤,全市范圍內(nèi)在羅湖布吉是最多的。

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