深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次迎來了關(guān)鍵的時(shí)期,處于低迷期的行情下,各種聲音不斷。
“小陽(yáng)春”眼看著已經(jīng)來不了了,在經(jīng)歷了沒有最低迷,只有更低迷的市場(chǎng)行情后,無論是賣家、中介、開發(fā)商都在調(diào)整自己的接受度。
深圳的樓市什么時(shí)候會(huì)回暖,大家都不知道,但畢竟,未來該買的還是會(huì)買,熬過去,等待下一波行情。
一
2月份深圳二手房成交量(906套)下探后,3月份因疫情原因,上周的樓市處于幾近“冰封”的狀態(tài),這個(gè)月僅剩下一周,又或?qū)⑹且粋€(gè)創(chuàng)新低的月份。
整個(gè)3月份,2.28-3.20日深圳二手房共成交619套,上周因疫情居家辦公,成交僅37套;盡管目前全市已基本恢復(fù)正常,但置業(yè)者的看房意愿短期內(nèi)依然較低。
3.14-3.20日的成交情況? (圖源:深房中協(xié))
在目前的市場(chǎng)行情下,二手房的成交意愿已降至低點(diǎn),一個(gè)月1000套左右的成交量,一個(gè)新盤就消化了。
不只是二手房,越來越多的新盤也難賣,熱點(diǎn)片區(qū)去化難,更不要說非熱點(diǎn)片區(qū)了,目前像龍華、龍崗等片區(qū),預(yù)計(jì)的供應(yīng)接下來會(huì)持續(xù)高位。
從春節(jié)后,新盤的打折促銷已越來越多,開發(fā)商也開始用各種方式來找突破口,一方面是直接打折,另一方面是高傭金來帶動(dòng)中介的積極性。
后面我們還發(fā)現(xiàn)有不少坪山的盤推出所謂的“1-2成首付(剩下首付多少天內(nèi)補(bǔ)上)的營(yíng)銷方式;”
別看這個(gè)促銷,很明顯,首付款沒全到位的客戶可以上車了后補(bǔ)……即便是大力營(yíng)銷,目前的收效也是甚微。
二
許多城市已經(jīng)開始憋不住了,今年多城政策松動(dòng),而且大出利好政策,據(jù)了解,全國(guó)超有40余城發(fā)布了各種力度的房地產(chǎn)寬松政策。
年初最多的是房貸利率出現(xiàn)或多或少的下調(diào),而到2-3月份后,基本都是出“救市”大招了,比如:
3月22,哈爾濱發(fā)布新政取消限售,在主城區(qū)6區(qū)(道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)),取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限,凡新購(gòu)買商品住房的,自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。
3月21日,消息稱廣西部分城市商定下調(diào)部分城市房貸首付比例:其中,南寧市區(qū)已擁有一套住房的,再次購(gòu)買普通商品房的最低首付比例40%調(diào)整為30%,北海、防城港首次購(gòu)買普通商品房的商貸最低首付比例由25%調(diào)整為20%。
3月4日,青島市即墨區(qū)取消5年限售政策,新房由拿證滿五年改為網(wǎng)簽后滿五年,二手房滿兩年即可交易。
3月1日,鄭州的政策是對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。成為首個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市。
……
目前來看,已充分說明當(dāng)前政策松動(dòng)具有很多新變化,許多城市從之前遮遮掩掩的出臺(tái)政策,到后面光明正大的出臺(tái)政策去刺激樓市回暖,后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)有不少城市有這樣的動(dòng)作。
包括國(guó)家消息層面,日前財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、央行等均有表態(tài):
深圳盡管現(xiàn)在成交處于低迷期,但政策放松的可能性非常低。
前些天許多自媒體、中介傳出“深圳二手房官方指導(dǎo)價(jià)有可能上調(diào),并且表示約有500多個(gè)小區(qū)上調(diào),上調(diào)最高達(dá)20%”,這個(gè)消息出來后,確實(shí)給當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)帶來了一絲絲暖意。但一切都只是猜測(cè),不太可能會(huì)有這么大幅度的調(diào)整,具體還得以政府公示的信息為準(zhǔn)。
但目前我們看到?調(diào)控的松動(dòng),也開始漫延到珠三角,有一些城市已經(jīng)有一些相應(yīng)的放松措施;
3月23日,廣東也廣東銀保監(jiān)局邀12家銀行座談:表示有效滿足新市民合理購(gòu)房信貸需求。今年的信貸肯定不會(huì)像去年那樣緊縮了。
最近,我們也看到房地產(chǎn)股頻頻有集體上漲的行情,說明房地產(chǎn)“最難”的冬天正逐漸過去,但也不要期望,未來會(huì)像之前那樣的好。
三
今年有些城市已經(jīng)開始回暖,像北京、上海、廣州等城市都有不同程度的回暖,但這次回暖的一線城市中,沒有深圳。
深圳樓市的回暖還需要一個(gè)過程,目前新房?jī)r(jià)限價(jià),二手房有官方指導(dǎo)價(jià),房?jī)r(jià)不漲,大家不會(huì)有買的動(dòng)力,對(duì)于投資客來說,房子“不漲就是跌”。
另外,大家對(duì)今年的走向還不明朗,不敢輕易下手;這兩年因?yàn)橐咔椋S多人的經(jīng)濟(jì)狀況有所改變,短期對(duì)于買房需求已經(jīng)沒有那么強(qiáng)烈。
想買房的人在目前的市場(chǎng)行情下,觀望的氛圍會(huì)越來越濃,這也是許多買房人在糾結(jié),一方面想著要抄底,一方面又怕買在高位。
目前買房的人群中,改善需求置業(yè)為主導(dǎo),對(duì)于他們來說,前提得先賣出現(xiàn)有的房產(chǎn),我們也清楚現(xiàn)在這樣的機(jī)會(huì)更適合把劣質(zhì)資產(chǎn)換成優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
可以預(yù)見的是,目前的市場(chǎng)行情并不代表未來一直是這樣的市場(chǎng)行情,深圳的城市屬性并沒有變化,無論是人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新等各方面依然充滿活力,從城市面看,長(zhǎng)期不會(huì)差。
但目前的樓市,我們要謹(jǐn)慎的是,慘淡的市場(chǎng)如過長(zhǎng)的延續(xù),對(duì)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步影響。對(duì)于買房客來說,目前雖不是絕對(duì)的低點(diǎn),但也算是低點(diǎn)了。
2021年,中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)到64.72%,戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到46.7%。其實(shí)前些年,城鎮(zhèn)化的增長(zhǎng)也帶動(dòng)著人們對(duì)于房子的需求增長(zhǎng)。
我們需要了解的是,未來的城鎮(zhèn)化率能到多少?現(xiàn)在一些人口凈流出的城市的房產(chǎn)顯然價(jià)值的屬性沒有那么強(qiáng)的,人口大都流上一線、環(huán)一線,強(qiáng)二線等城市,所以在城市的選擇上也比以前更重要。
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