深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次迎來了關(guān)鍵的時(shí)期，處于低迷期的行情下，各種聲音不斷。

“小陽(yáng)春”眼看著已經(jīng)來不了了，在經(jīng)歷了沒有最低迷，只有更低迷的市場(chǎng)行情后，無論是賣家、中介、開發(fā)商都在調(diào)整自己的接受度。

深圳的樓市什么時(shí)候會(huì)回暖，大家都不知道，但畢竟，未來該買的還是會(huì)買，熬過去，等待下一波行情。

一

2月份深圳二手房成交量（906套）下探后，3月份因疫情原因，上周的樓市處于幾近“冰封”的狀態(tài)，這個(gè)月僅剩下一周，又或?qū)⑹且粋€(gè)創(chuàng)新低的月份。

整個(gè)3月份，2.28-3.20日深圳二手房共成交619套，上周因疫情居家辦公，成交僅37套；盡管目前全市已基本恢復(fù)正常，但置業(yè)者的看房意愿短期內(nèi)依然較低。

3.14-3.20日的成交情況? (圖源：深房中協(xié))

在目前的市場(chǎng)行情下，二手房的成交意愿已降至低點(diǎn)，一個(gè)月1000套左右的成交量，一個(gè)新盤就消化了。

不只是二手房，越來越多的新盤也難賣，熱點(diǎn)片區(qū)去化難，更不要說非熱點(diǎn)片區(qū)了，目前像龍華、龍崗等片區(qū)，預(yù)計(jì)的供應(yīng)接下來會(huì)持續(xù)高位。

從春節(jié)后，新盤的打折促銷已越來越多，開發(fā)商也開始用各種方式來找突破口，一方面是直接打折，另一方面是高傭金來帶動(dòng)中介的積極性。

后面我們還發(fā)現(xiàn)有不少坪山的盤推出所謂的“1-2成首付（剩下首付多少天內(nèi)補(bǔ)上）的營(yíng)銷方式；”

別看這個(gè)促銷，很明顯，首付款沒全到位的客戶可以上車了后補(bǔ)……即便是大力營(yíng)銷，目前的收效也是甚微。

二

許多城市已經(jīng)開始憋不住了，今年多城政策松動(dòng)，而且大出利好政策，據(jù)了解，全國(guó)超有40余城發(fā)布了各種力度的房地產(chǎn)寬松政策。

年初最多的是房貸利率出現(xiàn)或多或少的下調(diào)，而到2-3月份后，基本都是出“救市”大招了，比如：

3月22，哈爾濱發(fā)布新政取消限售，在主城區(qū)6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)），取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限，凡新購(gòu)買商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

3月21日，消息稱廣西部分城市商定下調(diào)部分城市房貸首付比例：其中，南寧市區(qū)已擁有一套住房的，再次購(gòu)買普通商品房的最低首付比例40%調(diào)整為30%，北海、防城港首次購(gòu)買普通商品房的商貸最低首付比例由25%調(diào)整為20%。

3月4日，青島市即墨區(qū)取消5年限售政策，新房由拿證滿五年改為網(wǎng)簽后滿五年，二手房滿兩年即可交易。

3月1日，鄭州的政策是對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。成為首個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市。

……

目前來看，已充分說明當(dāng)前政策松動(dòng)具有很多新變化，許多城市從之前遮遮掩掩的出臺(tái)政策，到后面光明正大的出臺(tái)政策去刺激樓市回暖，后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)有不少城市有這樣的動(dòng)作。

包括國(guó)家消息層面，日前財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、央行等均有表態(tài)：

深圳盡管現(xiàn)在成交處于低迷期，但政策放松的可能性非常低。

前些天許多自媒體、中介傳出“深圳二手房官方指導(dǎo)價(jià)有可能上調(diào)，并且表示約有500多個(gè)小區(qū)上調(diào)，上調(diào)最高達(dá)20%”，這個(gè)消息出來后，確實(shí)給當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)帶來了一絲絲暖意。但一切都只是猜測(cè)，不太可能會(huì)有這么大幅度的調(diào)整，具體還得以政府公示的信息為準(zhǔn)。

但目前我們看到?調(diào)控的松動(dòng)，也開始漫延到珠三角，有一些城市已經(jīng)有一些相應(yīng)的放松措施；

3月23日，廣東也廣東銀保監(jiān)局邀12家銀行座談：表示有效滿足新市民合理購(gòu)房信貸需求。今年的信貸肯定不會(huì)像去年那樣緊縮了。

最近，我們也看到房地產(chǎn)股頻頻有集體上漲的行情，說明房地產(chǎn)“最難”的冬天正逐漸過去，但也不要期望，未來會(huì)像之前那樣的好。

三

今年有些城市已經(jīng)開始回暖，像北京、上海、廣州等城市都有不同程度的回暖，但這次回暖的一線城市中，沒有深圳。

深圳樓市的回暖還需要一個(gè)過程，目前新房?jī)r(jià)限價(jià)，二手房有官方指導(dǎo)價(jià)，房?jī)r(jià)不漲，大家不會(huì)有買的動(dòng)力，對(duì)于投資客來說，房子“不漲就是跌”。

另外，大家對(duì)今年的走向還不明朗，不敢輕易下手；這兩年因?yàn)橐咔椋S多人的經(jīng)濟(jì)狀況有所改變，短期對(duì)于買房需求已經(jīng)沒有那么強(qiáng)烈。

想買房的人在目前的市場(chǎng)行情下，觀望的氛圍會(huì)越來越濃，這也是許多買房人在糾結(jié)，一方面想著要抄底，一方面又怕買在高位。

目前買房的人群中，改善需求置業(yè)為主導(dǎo)，對(duì)于他們來說，前提得先賣出現(xiàn)有的房產(chǎn)，我們也清楚現(xiàn)在這樣的機(jī)會(huì)更適合把劣質(zhì)資產(chǎn)換成優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

可以預(yù)見的是，目前的市場(chǎng)行情并不代表未來一直是這樣的市場(chǎng)行情，深圳的城市屬性并沒有變化，無論是人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新等各方面依然充滿活力，從城市面看，長(zhǎng)期不會(huì)差。

但目前的樓市，我們要謹(jǐn)慎的是，慘淡的市場(chǎng)如過長(zhǎng)的延續(xù)，對(duì)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步影響。對(duì)于買房客來說，目前雖不是絕對(duì)的低點(diǎn)，但也算是低點(diǎn)了。

2021年，中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)到64.72%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到46.7%。其實(shí)前些年，城鎮(zhèn)化的增長(zhǎng)也帶動(dòng)著人們對(duì)于房子的需求增長(zhǎng)。

我們需要了解的是，未來的城鎮(zhèn)化率能到多少？現(xiàn)在一些人口凈流出的城市的房產(chǎn)顯然價(jià)值的屬性沒有那么強(qiáng)的，人口大都流上一線、環(huán)一線，強(qiáng)二線等城市，所以在城市的選擇上也比以前更重要。

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