究竟是一鋪養(yǎng)三代還是三代養(yǎng)一鋪?
昨日,微博號@1818黃金眼發(fā)布一則新聞,樂女士于2017年花了120多萬買了寧波的商鋪,同時跟商場管理方簽了委托租賃協(xié)議,從2019年開始有固定10%的收益,原本預(yù)計每年有10多萬,誰知2020年,運(yùn)營方就表示無力償還租金了!
咖姐非常敏銳地察覺到,這是非常典型的“返租商鋪”套路。
也就是一種開發(fā)商把商鋪銷售給投資人,并承諾在若干年內(nèi)以固定或不固定的收益重新將房產(chǎn)承租,并支付給投資者租金的商業(yè)模式。
然而在微博或者瀏覽器上隨便以“返租商鋪”為關(guān)鍵詞檢索,還能看到非常多血淚案例。
上個世紀(jì)的套路玩到現(xiàn)在,咖姐實(shí)在坐不住了,今天我們就來扒一扒“返租商鋪”吃人的套路,答應(yīng)我,別當(dāng)這個韭菜!
01
返租玩法是怎么來的?
為什么有一鋪養(yǎng)三代的說法,我們還要從商鋪的發(fā)展說起。
在城鎮(zhèn)化率不高的年代,商鋪比較少,人們買東西總是要走很長時間才能到達(dá)商鋪。
這是商鋪的投資價值比較高的時候,但隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展,商鋪越來越多,人流量被分開,此時商鋪的投資收益逐漸下降,自負(fù)盈虧難,出租也難,然而商鋪的價格也依舊很高。
于是,越來越多的人不想買商鋪。
返租商鋪就是在這樣的大背景下產(chǎn)生的。
這種套路最早起源于六七十年代的美國,20世紀(jì)90年代中期經(jīng)香港傳入內(nèi)陸。
1997年,廣州人民路十三行新中國大廈首次提出返租5年,以12%的年回報率返租金賣商鋪,開盤時賣到一平11萬的高價。
買賣高峰期,這些商鋪的價格漲至近開盤時的10倍,想買的人蜂擁而至,有的商鋪返租甚至能直接沖抵部分購房款。
不用操心商鋪的經(jīng)營就能獲得固定8%及以上的收益,是許多人對返租商鋪心動的主要原因。返租因此成就了商鋪的銷量神話,這個玩法開始在全國各大城市遍地開花。
02
商鋪?zhàn)儭皞仭?/p>
地產(chǎn)人都被騙了!
在深圳,這種套路最早出現(xiàn)在東門商圈。
東門商圈總營業(yè)面積超過100萬㎡,約等于156個標(biāo)準(zhǔn)足球場那么大,地上及地下的商業(yè)裙樓密集。
“當(dāng)初正是看中它在東門商圈,十年返租利潤回報高,我們才會選擇購買的。”一位地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員小吳也被返租商鋪的巨大誘惑吸引。
2012年小吳以280萬元的價格購買了商城2樓21㎡的商鋪。
小吳可以說是用辛苦大半輩子的積蓄購買了商鋪,然而等到2018年的時候,小吳等到的卻是運(yùn)營商鋪公司破產(chǎn),租金拖欠顆粒無收、隨時可能斷供的結(jié)果。
2010-2012年間,擁有一個商鋪是一件會讓旁人羨慕的事,這是由于商業(yè)地產(chǎn)在那時候發(fā)展到了巔峰。
那時候廣州的商鋪普遍十幾萬一平,最貴的鋪王高達(dá)118萬/㎡。
有媒體報道,東門南塘2006年空置率極高,2007年開始有投資公司進(jìn)場,從5萬/㎡起售,最高賣到25萬/㎡。2007年,九龍城一個商鋪?zhàn)罨鹨荒昕梢赞D(zhuǎn)3次手,每年買家都可以凈賺20-30萬。
華強(qiáng)北商圈作為深圳的電子城,生意好的時候,一間6㎡左右的檔口租金高達(dá)5萬/月,每平米的月租將近1萬。
而在供應(yīng)大于需求及電商的打擊下,以前老鋪王人山人海的景象早已不復(fù)存在了。
商鋪的輝煌年代已經(jīng)過去,返租商鋪聲稱為投資人提供比起自己經(jīng)營出租更高回報這種銷售方式,你說叫不叫人心動?
03
返租是如何“吃人”的?
商鋪返租,一個看起來多贏的商業(yè)模式,投資者在盡量少付出時間和精力的情況下,拿到看似有保障的租金,而開發(fā)商也能在短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠。
注意到了嗎?咖姐強(qiáng)調(diào)的是,看似有保障的租金,這是因?yàn)橐环矫妫啼伒慕?jīng)營狀況是未知的,另一方面,商鋪返租通常需要簽署兩份合同,一份是和開發(fā)商簽署的《房屋買賣合同》,一份是和開發(fā)商指定的經(jīng)營管理公司,也就是第三方簽署的《房屋租賃合同》或者《委托經(jīng)營合同》。
這種做法幫助開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁了風(fēng)險,賣完房子卻付不出租金,投資人只能將經(jīng)營方告上法庭,和開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系也沒有!
那么,銷售和委托經(jīng)營的是同一家,投資人的利益是否就能得到保障呢?
答案亦是No!
因?yàn)殚_發(fā)商只是受購房者委托,委托的法律后果,是歸于委托人的。如果經(jīng)營不善,開發(fā)商付不出租金,導(dǎo)致投資人沒有收到預(yù)計的回報,這個后果是由投資人自己承擔(dān)的。
可以說,開發(fā)商大老早就把自己的退路想好了。返租商鋪?zhàn)⒍ㄊ且粓鲅獪I無歸的投資。
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