福田中心南的廣闊一帶，正在進(jìn)行的以拆建為主的城中村城市更新項(xiàng)目包括：卓越皇崗村舊改、承瀚水圍村舊改、新天時(shí)代石廈村舊改二期等。

本期新盤發(fā)現(xiàn)的“新天石廈銘苑“即為石廈村舊改二期項(xiàng)目。

1.

若以濱河大道為界，將福田切分出的片區(qū)，我們籠統(tǒng)地稱之為“福田中心南”（經(jīng)過這次疫情，或許“濱河南”會(huì)更精準(zhǔn)定位）。

福田中心南涵括皇崗、水圍、新洲、石廈片區(qū)等，大體以居住為導(dǎo)向，且或散落或集聚了不少城中村社區(qū)，從而令福田南呈現(xiàn)出城中村無序和城市發(fā)展秩序兩者沖突矛盾相結(jié)合的新形態(tài)。

因片區(qū)內(nèi)的城中村擁有較好的區(qū)位地段、成熟完善的市政配套、高效交織的交通設(shè)施和更接近就業(yè)場所等諸多便利條件，成為了不少新深圳人的城市落腳點(diǎn)。

在追求更加高效以及相對廉價(jià)的居住空間時(shí)，勢必會(huì)犧牲居住品質(zhì)，城中村內(nèi)的“一線天”“握手樓“便是大家對它直觀又刻板的印象。

但實(shí)際上，近幾年，深圳在大拆大建和穩(wěn)定城市住房需求之間不斷地尋找平衡，城中村在穩(wěn)定市場租賃水平的價(jià)值上，越來越被城市管理者看重。因而早有意識(shí)地對城中村進(jìn)行綜合整治、微改造，大幅提升了城中村的居住環(huán)境。

然而，今年春節(jié)以來奧密克戎在深圳傳播，一個(gè)上沙村不僅讓深圳人更深刻地了解，也在全國知了名。比如上沙村并非只是一個(gè)村，是由多個(gè)村組合而成的“大片區(qū)“。

村里密集的建筑關(guān)系、超高的人口密度，在面對特殊疫情時(shí)，一般的社區(qū)管理手段，以及有限的物業(yè)條件，難防控十分艱難。

“福田中心南”范圍示意圖，僅供參考

2.

城中村是否有必要再進(jìn)行適度的城市更新手段，將密集的建筑轉(zhuǎn)為公共租賃住房或其他形式的保障性住房，在這次疫情之后，應(yīng)是城市管理人需要重新拎出來思考的問題。

石廈村的“大拆大建“模式，在早些年便確立，因此能夠進(jìn)行全面的改造，對于片區(qū)的城市面貌、配套提升，無疑會(huì)更加直接。

石廈這個(gè)片區(qū)在福田南來說，各方面條件都比較突出。一方面福田區(qū)位區(qū)政府辦公大樓坐落于片區(qū)內(nèi)；另一方面，紅嶺中學(xué)石廈校區(qū)早已為片區(qū)樹立起了社會(huì)口碑；此外地鐵3號(hào)線和7號(hào)線在片區(qū)內(nèi)環(huán)繞而過。

石廈片區(qū)法定圖則

3.

石廈村城市更項(xiàng)目北臨福田中心區(qū)（深圳CBD），南靠益田村大型住宅區(qū)、福田保稅區(qū)及福田口岸。

項(xiàng)目更新定位為以歷史文化為特色的中心區(qū)南部綜合居住區(qū)，挖掘并充分利用其歷史文化資源，承接福田中心區(qū)的居住服務(wù)功能。

石廈村舊改范圍示意圖，僅供參考

在專項(xiàng)規(guī)劃中總計(jì)拆除建筑面積約為28.6萬㎡，規(guī)劃新建建筑面積42.1萬㎡，總建面約60萬㎡。

其一期已經(jīng)完全落成，主要對原石廈舊工業(yè)區(qū)拆除改造而來，計(jì)容建筑面積約30萬㎡，含住宅、公寓、辦公、購物中心等多元業(yè)態(tài)于一體，是區(qū)域內(nèi)比較大規(guī)模的綜合社區(qū)。

其中，新天世紀(jì)商務(wù)中心3棟超高層寫字樓和商住公寓已成為石廈片區(qū)的標(biāo)志性建筑，另有兩棟純住宅新天石廈花園。

底層綜合商業(yè)馬成時(shí)代廣場也是一期的產(chǎn)物，約6萬㎡，和北面的天虹商場聯(lián)動(dòng)，確立了石廈片區(qū)標(biāo)志性的社區(qū)級商圈。

一期局部效果圖，僅供參考

4.

目前正在進(jìn)行的新天石廈銘苑為石廈村舊改二期，主要是對石廈村南面的民宅進(jìn)行拆除改造，于去年開始土建工程。

新天石廈銘苑建設(shè)用地面積約2萬㎡，總建筑面積約16萬㎡，規(guī)劃容積率約6.0，計(jì)容建面約12.9萬㎡。

其中，住宅約12萬㎡，商業(yè)約0.5萬㎡。另有文化活動(dòng)室、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)警務(wù)室等標(biāo)配的社區(qū)配套，以及一所約3600㎡幼兒園。

因此，新天石廈銘苑主要是以居住產(chǎn)品為主的項(xiàng)目，含1#棟地面40層，2#棟A/B/C座地面40層和3#棟幼兒園3層高建筑。

居住產(chǎn)品又以回遷房為主，回遷建面約8.9萬㎡，共計(jì)1090戶。而商品住宅建面約2.3萬㎡，共計(jì)246戶。規(guī)劃機(jī)動(dòng)車停車位1000個(gè)。

新天石廈銘苑屋頂平面示意圖

5.

項(xiàng)目由深圳市新天時(shí)代投資有限公司開發(fā)，該公司成立于2003年，以房地產(chǎn)開發(fā)為主，向酒店、旅游、金融、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展。

多年來開發(fā)了雄江苑、慶福園、明福居、君匯新天、新天世紀(jì)商務(wù)中心、新天石廈花園、泉州新天城市廣場、寧德翠屏路商業(yè)步行街等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)200多萬㎡。

其中，除石廈村舊改外，比較出名的還有位于南山后海的大戶型社區(qū)君匯新天。

（內(nèi)容完）

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