近日,多家媒體報(bào)道,全國(guó)多地下調(diào)房貸利率,加快放貸速度。其中包括上海、廣州、蘇州等多個(gè)城市首套房貸利率低于5%。除了利率下行,房貸放款周期也在縮短。據(jù)調(diào)查了解,北京、上海、杭州等城市銀行放款速度明顯加快。其中北京、杭州最快放款時(shí)間僅一周,上海約2-3周,合肥部分銀行最快3天即可放款。
不僅如此,在我們走訪中介和部分樓盤銷售人員過(guò)程中了解到,目前上海部分銀行已經(jīng)不強(qiáng)調(diào)銀行流水,僅收入證明即可,若是50萬(wàn)以內(nèi)房貸可“秒批”。”
01
政策暖風(fēng)頻吹,消費(fèi)者購(gòu)房熱情依舊疲軟
2022年一季度即將過(guò)去,2022年以來(lái)政策暖風(fēng)頻吹,整體信貸寬松、部分城市調(diào)控松綁。但目前來(lái)看,似乎并未達(dá)到刺激需求的效果,消費(fèi)端疲軟態(tài)勢(shì)仍未得到大的改善。
中國(guó)人民銀行3月11日公布金融數(shù)據(jù)顯示,2月份人民幣貸款增加1.23萬(wàn)億元,同比少增1258億元。分部門看,住戶貸款減少3369億元,其中,短期貸款減少2911億元,中長(zhǎng)期貸款減少459億元;企(事)業(yè)單位貸款增加1.24萬(wàn)億元,其中,短期貸款增加4111億元,中長(zhǎng)期貸款增加5052億元,票據(jù)融資增加3052億元;非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款增加1790億元。
從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2022年1-2月,商品房銷售面積15703萬(wàn)平方米,同比下降9.6%;商品房銷售額15459億元,下降19.3%。兩者增速為2016年以來(lái)7年次低,僅高于2020年1-2月。
圖:全國(guó)月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(shì)(單位:萬(wàn)平方米、億元)
數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
02
多個(gè)城市房貸利率下降,部分低于5%
事實(shí)上,自2021年底,銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上就曾表示,要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求,“保障好剛需群體信貸需求?!币谫J款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。
在此之后,2022年至今5年期LPR一直保持較低水平。2022年3月21日,最新公布的LPR數(shù)據(jù)顯示,2022年3月1年期LPR和5年期LPR與上個(gè)月持平,分別為3.7%和4.6%。
從趨勢(shì)來(lái)看,自2021年12月以來(lái),5年期LPR開(kāi)始下降,最直觀的影響是購(gòu)房者按揭,LPR下行將帶動(dòng)個(gè)人住房貸款利率降低。受其影響,近期多個(gè)城市房貸利率逐漸下降到5%以下水平。
具體來(lái)看,北京建行最新新房房貸利率為5.15%(LPR+55個(gè)基點(diǎn))較此前北京首套5.2%下降了0.05%。
上海多家銀行的房貸利率有所下調(diào),部分銀行首套房和二套房房貸利率已由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%
廣州在2月底四大行就已經(jīng)同步下調(diào)房貸利率,首套房利率從此前的5.6%下調(diào)至5.4%,二套房從5.8%下調(diào)至5.6%,目前基本保持穩(wěn)定,但也有部分股份行、城商行在此基礎(chǔ)上繼續(xù)下降,最低可至5.2%-5.3%,二套房貸利率為5.4%-5.5%。
除了一線城市之外,其他多個(gè)熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)了房貸利率下調(diào)的現(xiàn)象,如杭州當(dāng)?shù)劂y行二手房首套房貸款利率普遍由一個(gè)月之前的5.7%左右,下調(diào)到目前的5.3%左右;二套房貸款利率由之前的5.9%下調(diào)到了目前的5.5%左右,下調(diào)幅度約0.4個(gè)百分點(diǎn)。
蘇州地區(qū)部分銀行的首套房貸款利率已經(jīng)降到4.6%,與LPR持平,但需要優(yōu)質(zhì)客戶才可以享受這一優(yōu)惠。成都首套房貸款利率下調(diào)69個(gè)基點(diǎn),二套房貸利率降低34個(gè)基點(diǎn)。南京部分銀行的二手房首套房貸利率降至5.4%。
鄭州在發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》后,部分銀行將二手房貸利率從5.3%降到4.9%。湖北省襄陽(yáng)市部分銀行也下調(diào)房貸利率40至45個(gè)基點(diǎn)。山東省泰安、臨沂、煙臺(tái)等地也下調(diào)首套房利率至5%左右,二套房利率至5.3%左右。
03
銀行放款速度明顯加快,最快僅3天
在部分房貸利率出現(xiàn)下調(diào)的同時(shí),不少城市放款速度也明顯加快。
北京在2021年底放貸周期從4-6個(gè)月縮短至1-2個(gè)月的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加快,部分銀行一周內(nèi)即可放款。上海房貸發(fā)放審批周期也從2021年底4個(gè)月以上縮短至2個(gè)月的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加快,縮短至2-3周。廣州和杭州的個(gè)別銀行也和北京一樣最快一周就能放款。在我們的調(diào)研中,放款時(shí)間最短的是合肥,據(jù)某銀行工作人員表示:“目前我了解到的,肥東這邊有銀行最快可三天放款,當(dāng)然具體的還是得看銀行的要求?!?/p>
表:部分熱點(diǎn)城市放貸周期情況
丁祖昱評(píng)樓市整理
值得注意的是,在我們走訪中介和部分樓盤銷售人員了解到,目前上海部分銀行已經(jīng)不強(qiáng)調(diào)銀行流水。
某售樓處銷售人員告訴我們,和他們項(xiàng)目合作的銀行現(xiàn)在已經(jīng)不需要兩倍流水覆蓋了:“我們現(xiàn)在這里得到的通知就是,不需要2倍以上工資覆蓋了,1倍多就可以了,具體的得看你貸多少錢,證明資料也不強(qiáng)行要求半年以上銀行流水,有公司公章的收入證明就可以了。放貸時(shí)間還挺快的,一般一個(gè)月肯定能下來(lái),快的半個(gè)月就行了?!?/p>
二手房方面,某品牌中介表示,目前上海依然還是“三價(jià)就低”原則,但是在額度上可以有爭(zhēng)取的空間。“首付應(yīng)該還是很難辦的,差的不多的話可以爭(zhēng)取一下,但是二手房還是不可能和新房一樣就直接三成的,我們這個(gè)片區(qū)的話現(xiàn)在一般差不多是一半左右,放貸速度的確是快了不少,我們這里是看合作的銀行排隊(duì)的,哪個(gè)快就用哪個(gè),最快的我這里大概是2個(gè)禮拜就能放款。也有特殊的情況,比如有些人基本上是全款買的,只貸50萬(wàn)左右的商貸,那基本上可以秒批,不是說(shuō)當(dāng)天就下,就是可以極速放款?!?/p>
從目前來(lái)看,各大城市都出現(xiàn)了下調(diào)房貸利率、加快房貸審批速度的現(xiàn)象,連一線城市及二三線熱點(diǎn)城市也加入其中。甚至出現(xiàn)了部分城市貸款利率與LPR持平的現(xiàn)象,這對(duì)于許多剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)好消息。
隨著居民按揭貸款的持續(xù)松綁,進(jìn)入4月,部分城市或?qū)⒂瓉?lái)部分需求釋放,但短期內(nèi)市場(chǎng)仍將處于調(diào)控信貸松綁和居民購(gòu)房信心的博弈之中。
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