最近兩天總有人問(wèn)我，大漁老師，聽(tīng)說(shuō)深圳樓市回暖了，你怎么看?

我說(shuō)好奇怪啊，回暖我怎么沒(méi)感覺(jué)到，咨詢(xún)買(mǎi)房量沒(méi)有增加啊。

他們就說(shuō)你看看自媒體，很多在寫(xiě)“深圳迎來(lái)報(bào)復(fù)性買(mǎi)房”，“深圳小陽(yáng)春回歸”，“深圳樓市啟動(dòng)了”，“這次真的是拐點(diǎn)”，看到一個(gè)還不慌，看多了心里真的有點(diǎn)方啊，你能不能給點(diǎn)意見(jiàn)?

好吧那就說(shuō)說(shuō)我的看法。

深圳樓市回暖，這個(gè)話(huà)還真不是空穴來(lái)風(fēng)，有三個(gè)事實(shí)支撐。

1、新房近期成交量大漲

圖片來(lái)自暴走的局姐

這是四月第一周新房成交數(shù)據(jù)，看起來(lái)確實(shí)耀眼，我們認(rèn)真分析一下。

成交第一名：龍崗中心城合正方洲，3天賣(mài)43套，單價(jià)4.96萬(wàn)，總價(jià)490-620萬(wàn)。

第二名：坂田聯(lián)發(fā)天境，5天貝殼成交36套，單價(jià)6萬(wàn)2，總價(jià)550萬(wàn)到700萬(wàn)。

第三名：觀瀾鵬瑞頤璟府，3天賣(mài)28套，單價(jià)5萬(wàn)5，總價(jià)430萬(wàn)到780萬(wàn)。

第四名：沙井沙一瓏庭，3天賣(mài)21套，單價(jià)5萬(wàn)6，總價(jià)670-740萬(wàn)。

第五名：光明星河天地，4月5號(hào)一天成交11套，單價(jià)5萬(wàn)2，總價(jià)440-540萬(wàn)。

第六名：沙井灣景時(shí)代公館，公寓，3天成交16套，單價(jià)3萬(wàn)8，總價(jià)76-132萬(wàn)。

成交量確實(shí)增長(zhǎng)不少，賣(mài)的好的都是總價(jià)450-700萬(wàn)的剛需盤(pán)，其次是低總價(jià)公寓。

2、二手房成交回暖

三月網(wǎng)簽1355套，環(huán)比上漲25.5%

3、豪宅成交回暖

以下圖片來(lái)自中介朋友圈，不保證真假

幾個(gè)消息疊加在一起，確實(shí)給人感覺(jué)深圳樓市回暖了，開(kāi)始熱起來(lái)了，再不搶房怕來(lái)不及了。

如果往深里再看一層呢?

深圳二手房今年1月成交1557套，2月成交872套，3月成交1355套。

這個(gè)成交量，如果說(shuō)3月回暖，純粹是玩文字游戲。

沒(méi)錯(cuò)，環(huán)比2月是上漲了25.5%，那同比呢?同比去年3月份的6789套，下跌80%，算回暖還是算慘不忍睹?

再看看4月1號(hào)-7號(hào)的二手房成交，總成交327套，住宅283套，回暖了嗎?拐了嗎?

二手房回暖純粹是耍流氓，但4月初新房回暖的真的，是扎扎實(shí)實(shí)的。

但我們要留意這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，為什么是4月初?

把時(shí)間往前倒兩個(gè)月。

2月份在干嘛?忙著過(guò)年，傳統(tǒng)的樓市淡季。

3月份深圳發(fā)生了什么?嚴(yán)重的疫情。

3月初疫情加重，14號(hào)封城，20號(hào)解封，21-31號(hào)仍在緊張的抗疫期，4月1號(hào)摘星，4月3號(hào)實(shí)現(xiàn)首次清零，大家才敢出來(lái)遛達(dá)。

又適逢清明三天小長(zhǎng)假，剛需憋了兩個(gè)月的購(gòu)房需求，借著這個(gè)時(shí)間點(diǎn)爆發(fā)，奔赴各個(gè)售樓處，喲喲切克鬧，煎餅果子來(lái)一套。

這樣捋一下，清明節(jié)的小高峰來(lái)的是不是就不奇怪了?

還有豪宅，豪宅成交信息多來(lái)自網(wǎng)絡(luò)截圖，可信度至少要打個(gè)對(duì)折。

這兩天有一條流傳很廣的豪宅信息，說(shuō)許家印的深圳灣1號(hào)被喜茶老板2.7億買(mǎi)走，喜茶老板很快就出來(lái)辟謠了。

豪宅走的是獨(dú)立行情，不論淡旺季都有成交，即使有幾套相對(duì)集中的成交量，絕對(duì)不能強(qiáng)行解釋為行情的起點(diǎn)。

真正代表市場(chǎng)熱度的還是二手房，深圳只要二手房沒(méi)有起量，就不要妄談回暖和市場(chǎng)拐點(diǎn)。

當(dāng)前是什么形勢(shì)?

國(guó)際局勢(shì)仍然復(fù)雜，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)未見(jiàn)起色，上海疫情日增兩萬(wàn)，隨時(shí)有擴(kuò)散全國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)。

人心不穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)未起之際，已經(jīng)暴漲過(guò)一輪的深圳，回暖談何容易?

但同時(shí)，我也堅(jiān)持我之前的觀點(diǎn)，深圳不會(huì)再跌了，原因自己點(diǎn)進(jìn)去看。

我建議大家盯緊二手房的成交量，如果連續(xù)三個(gè)月，每月幾百套往上走，市場(chǎng)拐點(diǎn)才敢基本確定。