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對當下“樓市困境”的再認識

01.

截止到目前,今年以來有60多個城市松綁或扶持樓市,但樓市的“小陽春”并未如期而至。

近期調(diào)研房企營銷團隊,大家都在講到的一句話是,“預期和信心不足”。

當然,預期和信心不足,有很多原因。比如,開發(fā)商還在打折,預期房價會下降,疫情下大家變得悲觀了。

其實,每次樓市處于“紓困期”,都在講預期和信心的問題,或者叫“觀望”。但這一次有何不同呢?

我們先看幾個案例。先拿“鄭州松綁限購”說起,據(jù)中新經(jīng)緯調(diào)研,其實在鄭州“18條”救市措施發(fā)布之前,沒有鄭州戶籍和社保的外地人,也能在鄭州買房,私下操作、只做不說。

再以近期松綁限貸“一日游”的燕郊為例。據(jù)說,燕郊限購早就放開了,要不是這次鬧出了輿情,估計限貸松綁(首付比例從30%降至20%)也能落地了。

當下,很多城市的限購,早已是墻上的規(guī)章制度,名存實亡了。但即便如此,整個市場還是彌漫著信心不足的氣息。

過去,市場對政策非常敏感,一旦有政策刺激,老百姓就拿著小板凳到售樓處去排隊了。

但當下,市場對政策的彈性很低,到底發(fā)生了什么?

一個房企的營銷人員告訴我,他們拓展了很多客戶,但效果并不好。有的客戶都說,能不能保住工作、保住收入,還真不好說;有的客戶來自體制內(nèi)(機關(guān)、國企、事業(yè)單位),過去很任性,這幾年減薪,換房不得不擱置了。

不止于此,近年來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛、經(jīng)濟拾階而下,疫情也斷斷續(xù)續(xù),再加上治理房地產(chǎn)、管制資本平臺、互聯(lián)網(wǎng)、教培行業(yè)等。

這樣的環(huán)境下,中產(chǎn)群體受到較大沖擊。筆者所在的珠三角外圍,購房主力之一就是機關(guān)國企事業(yè)單位員工,特別是大戶型的房子,主要客戶就是這類中產(chǎn)。

可見,預期和信心不足,絕不是簡單的觀望,反映收入下降及對未來預期不好。

02.

我們知道,2020年疫情后,經(jīng)濟復蘇很大程度上靠地產(chǎn)。也就是房地產(chǎn)拉動投資(房地產(chǎn)拉動的投資占固投的51.5%)和被動消費(買房帶動的裝飾裝修等消費)。

這個依賴度不是疫情后才開始的,從2016年開始,樓市一直在歷史最高位徘徊,疫情肆虐的2020-2021年,又上一個臺階。

圖:2016-2021年樓市一直在歷史最高峰徘徊

這背后,既有實體資金為避險而流入樓市,也有房價上漲預期的資金吸附效應,更有一波一波需求端刺激(當下就是如此)的政策效應。我國近5年(2016-2021年)的商品房銷售額占過去20年的56%。也就是,僅用了5年時間賣了過去20年56%的金額,需求透支很明顯。

近期,中國金融四十人論壇(CF40)的一篇文章指出,2021年,居民八大類消費支出中,衣著、居住和食品煙酒等必需品消費基本回到了疫情之前的趨勢水平。

但是,耐用品消費和服務類消費等可選消費的復蘇不及預期,距離疫情之前的趨勢水平還有比較明顯的缺口。

這其中,既有住房購置對消費產(chǎn)生的擠出效應,也有這幾年居民收入下降,造成無力消費的效應。

從住房購置來看,疫情不僅沒有成為住房市場的阻力,反而因疫情后的各種刺激政策而非理性反彈,包括為地產(chǎn)紓困,寬松的資金流入地產(chǎn),疫情下實體難賺錢,資金流向地產(chǎn)。

03.

某種程度上,疫情后這幾年,各地對地產(chǎn)的依賴度加大了。準確來講,應對財政緊縮和疫情防控,客觀上需要賣地和地產(chǎn)相關(guān)稅收做貢獻;應對傳統(tǒng)行業(yè)下行,靠地產(chǎn)這個關(guān)聯(lián)度大的行業(yè)拉一把,把相關(guān)行業(yè)的投資也帶起來。

2020年,土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入的37.6%,中西部地區(qū)土地出讓和房地產(chǎn)收入占到地方可支配財力的50%。

所以,包括資本市場在內(nèi),越來越忽視樓市基本面分析(比如供求關(guān)系),而是重視政策的走勢。近日,地產(chǎn)股持續(xù)反彈,直接的催化因素,便是近期國家對于“因城施策促進良性循環(huán)和健康發(fā)展”、“不出不利于穩(wěn)定市場預期的措施”、“更好滿足購房者合理住房需求”一攬子部署。

還有,各地爭先恐后的松綁或刺激。

于是,業(yè)內(nèi)大V開始喊“牛市”了,聲稱當下就是2015年開啟的那一輪樓市暴漲的前夜。對于地產(chǎn)的邏輯,市場看的很清楚:依賴度在加大,且依賴剛性是上升的,對下跌絲毫不能容忍。

那么,有關(guān)庫存、供求關(guān)系、杠桿率等等基本面指標,在強大的政策導向下基本無用。我就是賭你要松綁、要刺激、要放水,直到樓市真正反彈才罷休,“做多”是有道理的。

松綁或刺激,一定有效果,但相比過去其邊際效應在急劇萎縮。以政策刺激尺度最大的鄭州為例,新政一個多月了,近期樓市有所回升的,主要是金水區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和惠濟區(qū)等房價較高、改善屬性較強的板塊。這與2020年疫情后的樓市復蘇路徑,完全是一個邏輯。

也就是,高收入人群基于資產(chǎn)配置、擔心貨幣會貶值、追求更高質(zhì)量的住房消費,而選擇購房。所以,越是大戶型房子,漲價越快。

2018以來,大多數(shù)城市大戶型住宅價格漲幅最大,南京、廣州、天津、上海、杭州、鄭州分別上漲了132.89%、58.60%、12.48%和10.96%、9.4%和8.4%。

這種住房消費,與疫情后高端白酒、海淘奢侈品“消費熱”是一樣的,背后是收入結(jié)構(gòu)的變化!

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,2016-2020年,我國居民家庭高收入組的可支配收入累計增長了35%,而中等收入組只增長25%,相差10個百分點。

2021年上半年,居民人均可支配收入比上年同期名義增長12.6%,但中位數(shù)增長11.6%,中位數(shù)是平均數(shù)的84.4%,收入差距依然在擴大。

近期,樓市稍有起色的幾個城市,比如鄭州、廣州、深圳等等,基本都呈現(xiàn)大戶型或中心區(qū)豪宅盤熱賣的格局。貌似,又開始重復2020年疫情后的樓市走勢:資本市場先知先覺,高收入人群緊隨其后,帶動樓市局部繁榮,地產(chǎn)金融加速器啟動。

緊接著,借助杠桿的投資者,也開始入市,形成房價上漲效應。最后,剛需跟著入市,從而形成了新一輪樓市全面繁榮。

04.

當下的樓市,與2020年疫情后,有多大的區(qū)別呢?除了房價又上了一個臺階外,最大的變化就是,作為購房主力的中產(chǎn)人群,收入在下降、預期在下降、信心在下降。當前持續(xù)不斷的政策紓困和刺激,帶動的是樓市金字塔尖那部分購房群體,對中產(chǎn)人群購房的帶動效應,不能高估。

疫情斷斷續(xù)續(xù),持續(xù)了2年多,對就業(yè)密集的生產(chǎn)、生活服務行業(yè)沖擊更大,而資產(chǎn)價格受疫情后貨幣寬松、避險資金紛紛搶灘而較為堅挺。

同時,高收入人群受益于先入為主地配置地產(chǎn),充分享受到了資產(chǎn)價格上漲的收益,也是樓市的購買人群,但他們只是小眾群體。

當中產(chǎn)人群因收入而信心不足時,樓市的“中堅力量”就不穩(wěn)定了。

看下圖,每當樓市繁榮的時候,M1就會出現(xiàn)比較大的增長,意味著居民手持現(xiàn)金“代購”。2018-2021年樓市高位徘徊,但M1增速卻迅速下降,意味著居民手持現(xiàn)金減少,樓市越來越成為富人的游戲了。

所以,2018-2021年,一直是大戶型、豪宅型房子消費在支撐著樓市。即便是剛需非常厚實的一線城市,大戶型消費也占到了80%以上。

這一次也不例外。但今非昔比、物是人非,這個購房群體越來越小眾,越來越撐不起樓市。于是,從“政策底”到“市場底”的周期拉長了。

2015年,棚改定向注入貨幣,給樓市加杠桿,造就了一輪繁榮;2020年,空前的套利利差下,經(jīng)營貸、消費貸給樓市加杠桿,也造就了一輪繁榮。

目前,樓市告別低迷期,還得放開杠桿(甚至要更大的杠桿),才能創(chuàng)造杠桿驅(qū)動下的需求扎堆兒效應,以及隨之而來的房價上漲效應。

當下,各地都在“等米下鍋”,三批次供地的日程已經(jīng)安排好了,疫情防控力度加大更加重了這種急迫性。于是,近期各地紓困樓市,從小打小鬧轉(zhuǎn)換到了加杠桿,比如廣州的接力貸、燕郊降首付等。杠桿都好說,但首付呢?月供呢?還有那么大的能力嗎?我表示懷疑。

更大的無奈是,近期和地方主政官員交流,還是那句話:吃飯與轉(zhuǎn)型面前,吃飯最重要,轉(zhuǎn)型留給未來吧。

這個話沒錯,但我已經(jīng)聽了十幾年了,怎么才叫未來呢?

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