2022年至今,房地產(chǎn)市場整體下行。雖然政策暖風頻吹,但在疫情陰霾下,中國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉(zhuǎn)弱三重壓力。
受房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷影響,自2021年下半年以來,企業(yè)面臨巨大壓力,房企銷售、融資全面下滑。隨著償債潮到來,多個品牌房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約。
基于防范、化解房地產(chǎn)企業(yè)風險,2022年房企整體融資環(huán)境較2021年有明顯改善,在支持房企合理的融資需求,支持優(yōu)質(zhì)房企開展并購貸款融資下,國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企明顯受益。
CAIC數(shù)據(jù)顯示,2022年一季度,房地產(chǎn)企業(yè)延續(xù)去年頻繁出售資產(chǎn)的趨勢,出售方企業(yè)類型中,地產(chǎn)行業(yè)出售額占比總成交額61%,高居首位。
值得注意的是,2021年房企交易的更多為非核心資產(chǎn),進入2022年一季度,逐漸出現(xiàn)部分核心資產(chǎn)成交案例。
01
資金壓力下,房地產(chǎn)企業(yè)頻繁出售資產(chǎn)
2022年一季度已有60余城發(fā)布了超百次的房地產(chǎn)相關(guān)政策,4月份以來又有17城松綁了樓市政策,包括上海臨港、南京市溧水區(qū)、安徽淮北等區(qū)域都大幅松綁或取消了限購政策。
然而,當前房企資金壓力仍然較大。
截止至2022年3月,已有多個企業(yè)債務(wù)違約,如世茂集團、陽光城、禹州集團、祥生控股、上置集團。與此同時,CAIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2022年4月有32筆債券到期,合計510.10億。
表:2022年部分房企債務(wù)違約情況
來源:企業(yè)公告
在此背景之下,與融資相比,實打?qū)嵉匿N售回款以及處理手上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得資金回籠,成為了目前度過行業(yè)嚴冬的最好方式。
2022年一季度,房地產(chǎn)企業(yè)仍延續(xù)去年頻繁出售資產(chǎn)的趨勢,在出售方企業(yè)類型中,地產(chǎn)行業(yè)出售額占比總成交額61%,高居首位。
圖:2022年一季度全國出售方企業(yè)類型占比 (按成交金額)
數(shù)據(jù)來源:CAIC
單月來看,3月有多宗房企項目成交,浙商銀行以30.3億元購置綠地控股旗下位于浦東的創(chuàng)驛大廈,作為其在滬機構(gòu)發(fā)展辦公使用;位于杭州且2012年開始規(guī)劃,至今仍未完工的恒 大水晶城商業(yè)項目以36.6億元成交,浙江建投為收購主體,此舉目的為加快化解其與恒 大集團及下屬公司應(yīng)收款項逾期問題。
房地產(chǎn)企業(yè)頻繁出售資產(chǎn)的同時,房企之間資產(chǎn)的流動性也在加強,如上海地產(chǎn)集團以45億元成功購入世茂集團位于上海外灘的茂悅酒店,中海18.5億元股權(quán)收購的形式從廣州利合地產(chǎn)獲得廣州亞運城項目等。
02
大宗交易頻繁,已有出售核心資產(chǎn)現(xiàn)象
事實上,早在2021年,房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)成為絕對出售主力行業(yè),全年大宗交易累計出售資產(chǎn)(含股權(quán)交易)共約1519億元,占比成交總額的46%;共成交95宗,占總成交宗數(shù)的36%。
圖:2021房地產(chǎn)大宗出售金額占比
數(shù)據(jù)來源:CAIC
但從資產(chǎn)端看,2021年房企交易的更多為非核心資產(chǎn),部分房企仍存觀望情緒,一方面企業(yè)最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)屬于交易談判中的核心籌碼,輕易出售可能會引發(fā)蝴蝶效應(yīng)帶來系統(tǒng)性風險;另一方面在當前市場整體環(huán)境下,資產(chǎn)溢價較低,甚至面臨大幅降價出售,難以匹配其相應(yīng)價值。
進入2022年一季度,目前已經(jīng)逐漸出現(xiàn)部分核心資產(chǎn)成交,典型交易如世茂集團出售上海外灘的茂悅酒店。
2022年1月28日晚,世茂集團發(fā)布公告稱,與上海地產(chǎn)集團簽訂出售協(xié)議,出售上海外灘茂悅大酒店,總代價為人民幣45億元。預期將會變現(xiàn)出售收益約人民幣30.1億元。
世茂在公告中對出售物業(yè)的原因做出解釋,稱考慮出售一些物業(yè)以降低負債,進行出售事項及變現(xiàn)酒店物業(yè)價值對公司有利。除了此次售出上海外灘茂悅大酒店,世茂還將旗下位于上海的上海世茂佘山洲際酒店(深坑酒店)、上海佘山茂御臻品之選酒店和上海世茂皇家艾美酒店列入出售名單。除了上海,全國在售的36個項目中還有南京、武漢、武夷山等地的酒店項目。
與世茂出售上海外灘茂悅大酒店不同,2022年3月,復星國際以63.42億元從中融信托回購其標桿項目上海外灘金融中心BFC的另外50%股權(quán)。交易完成后,復星國際將間接擁有目標公司100%股權(quán)。
復星國際表示,交易完成后,將打造更符合本集團生態(tài)的商業(yè)綜合體項目。董事(包括獨立非執(zhí)行董事)認為,股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及該交易的條款屬公平合理,符合公司及其股東之整體利益。
由此看來,即使處于行業(yè)下行期,部分房企對優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的未來仍充滿信心。
03
償債潮疊加并購融資擴容
未來資產(chǎn)買賣或更頻繁
房地產(chǎn)企業(yè)頻繁出售資產(chǎn),有一部分確實是合理的資產(chǎn)流動,另外不容忽視的是房企償債潮下的自救。
在此同時,針對出險企業(yè)的并購融資,政策也給予了較大程度的支持,3月以來更多的房企與金融機構(gòu)建立了并購融資協(xié)議,獲得并購融資額度,除了華僑城、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地、大悅城等央企國企發(fā)行并購中期票據(jù)成功或者獲批并購融資額度之外,另有旭輝、五礦地產(chǎn)、碧桂園、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)等民營企業(yè)并購融資額度獲批。
表:2022年1月以來部分企業(yè)發(fā)行并購債券或獲批并購相關(guān)銀行融資額度情況
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC整理
2022年4月11日和4月19日監(jiān)管持續(xù)發(fā)聲支持企業(yè)的合理并購重組相關(guān)的融資落地,完善民營企業(yè)債券融資支持機制,激發(fā)民營企業(yè)的活力和創(chuàng)造力,未來或?qū)⒂懈嗟钠髽I(yè)獲得并購融資支持。
不少房企正抓住這一時機進行新一輪的戰(zhàn)略布局,這也給全國大宗市場帶來了充足的流動性。
表:2022年一季度大宗交易典型成交案例
數(shù)據(jù)來源:CAIC
綜合來看,受房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷及疫情反復影響,上半年整體市場依然不容樂觀。雖然政策暖風不斷,目前已達“政策底”,但當前樓市不確定性仍然較強,未來房企之間資產(chǎn)的流動性會進一步加強,對于優(yōu)質(zhì)房企而言是一個好機會。
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