自2010年深圳限購(gòu)令頒發(fā)至今,深圳樓市調(diào)控已經(jīng)走過(guò)了11年多的光景。
作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“樣板房”,深圳市場(chǎng)的一舉一動(dòng)都備受關(guān)注,也推出了不少首創(chuàng)的調(diào)控政策,對(duì)維系市場(chǎng)健康運(yùn)行起到了良好的效用。前段時(shí)間網(wǎng)傳深圳參考價(jià)要進(jìn)行調(diào)整,也在市場(chǎng)泛起不小的“浪花”。
11年時(shí)間,深圳調(diào)控政策與樓市成交緊密聯(lián)系,一舉一動(dòng)都影響著市場(chǎng)交易量。
樂有家研究中心整理了2010年1月至今,深圳推出的大大小小樓市政策,以及對(duì)應(yīng)的每個(gè)月二手樓市交易量。從中可以一窺政策影響下的深圳樓市。
從上圖我們可以看到,深圳二手樓市幾個(gè)成交高峰期(月度破萬(wàn)套密集期)出現(xiàn)在以下幾個(gè)時(shí)間點(diǎn):
2010年3.4.5.8.9月,這期間深圳樓市的火熱也導(dǎo)致了限購(gòu)令在9月落地。
2015年4-9月、12月,營(yíng)業(yè)稅(現(xiàn)為增值稅)免征年限“5改2”推出次月開始,二手住宅過(guò)戶量破萬(wàn)套,環(huán)漲48%。隨后很長(zhǎng)一段時(shí)間,深圳二手住宅月度過(guò)戶量均維持在5位數(shù)。
2016年1.3月,深圳二手住宅月度過(guò)戶量出現(xiàn)了1.5萬(wàn)、1.8萬(wàn)套的驚人數(shù)字,也是這十幾年里深圳樓市最高的交易量。
隨后2016年3月25日,政府就推出了325政策:非深戶購(gòu)房繳納社保年限1年改3年,首套房還清房貸,購(gòu)買第二套房時(shí),首付由3成提高至4成。次月,深圳二手住宅過(guò)戶量腰斬,隨后進(jìn)入低谷。
2020年6-8月,深圳二手樓市時(shí)隔4年再現(xiàn)萬(wàn)套交易量,715政策上線:深戶買房須入戶3年且繳納3年社保,限離2年改3年,增值稅免征年限2年改5年。隨后交易量逐漸回穩(wěn)至5000-8000套的正常水平。
不難看出,深圳二手樓市的正常交易水平線應(yīng)該在每月6000套左右(榮枯線),超8000套時(shí)提醒市場(chǎng)過(guò)度火熱,上萬(wàn)套時(shí)政策就要緊急出臺(tái)了,而當(dāng)前的1000套則是超級(jí)低迷期。
此外,2012年6月開始5年期以上的房貸利率有上漲轉(zhuǎn)而進(jìn)入下降期,10年時(shí)間里降息12次,當(dāng)前的基礎(chǔ)房貸利率已經(jīng)是歷史最低值。
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