來源:洪波大視野
深圳樓市在起勢,但那主要是新房。
二手房還是趴在地上,最多算是躬了下身子,還是爬不起來。
我問你,現(xiàn)在深圳二手房市場上,最難賣的是哪種房子?
是指導(dǎo)價和業(yè)主報價差價最大的這種。
這沒錯。
再進(jìn)一步,哪種房子差價最大呢?
毫無疑問,就是那些小戶型!
特別是那些,位置還不錯,或者有好學(xué)校的小戶型。
這類房子,前幾年漲的最猛,現(xiàn)在處境最慘,因?yàn)椴顑r太大了!
真是彼一時,此一時。
失去了杠桿,沒了流動性;業(yè)主賣不動,剛需買不了。
深圳小戶型二手房陷入死循環(huán)......
大量剛需,被擋在門外!
五一假期,小馬哥去看了二手房市場。
感受到的,除了冷,還是冷。
從中介這邊了解到,大多數(shù)都是問問業(yè)主報價,就沒有下文了。
你可能會說,深圳4月份二手房成交回升了啊,這不是在回暖嗎?
對啊,對啊,是回暖了。
4月份二手房成交量為1860套,環(huán)比上漲70.7%,看起來是不錯的數(shù)據(jù)。
可是不到2000套的水平,還是太低太低了。
二手房指導(dǎo)價政策出臺之前,深圳二手房成交量5000套左右,算是正常;
那個時候,二手房年成交量,一般占到全部成交量的70%左右,幾乎是新房成交量的2倍,而現(xiàn)在卻遠(yuǎn)低于新房成交量。
真的是大家沒信心了嗎?
也不完全是這樣。
還有大量的剛需,其實(shí)被擋在門外了。
你可能會說,剛需可以去買新房啊,有限價還便宜。
是的,很多剛需的確是買新房去了,這兩年新房成交量比二手房高不少。
但是,實(shí)際上新房幾乎沒有真正的小戶型了,比如一房兩房,非常少,基本上都是三房起步,總價相對來說還是高了一點(diǎn),
也就是說,盡管很多限價盤,單價比較低,但總價高,對于資金量更小一點(diǎn)的剛需,根本沒有機(jī)會。
這部分剛需購買力,被無情擋在門外!
為什么二手房成交量很難上得去?
這就是很重要的原因。
供需之間被切斷,
小戶型失去流動性!
給你舉幾個例子就知道了。
先來看個典型的,寶安中心區(qū)小戶型,花樣年花鄉(xiāng)。
指導(dǎo)價出臺之前,19、20年的時候漲幅非常猛。38㎡的一房一廳,總價從不到180萬,如今漲到了450萬,單價幾乎去到12萬/㎡。
只是價格高還沒關(guān)系,更重要的是,首付太高了。
參考價是338萬,和業(yè)主報價相差112萬,再加上按指導(dǎo)價的首付101萬(按三成算),那就是213萬的首付,幾乎是5成首付。
首付高出了一百多萬,本來能買得起的,可能也沒這個首付了。
花樣年花鄉(xiāng)只是一個典型例子。
前兩年上漲動力比較足的一些小戶型,現(xiàn)在都已經(jīng)被冰凍了,很難成交了。
再看個寶安的兩房小戶型,桃源居。58㎡的兩房,參考價是293萬,業(yè)主報價是多少呢,410萬,差價是117萬,這樣算下來,首付成了205萬!
本來一百萬出頭的首付,剛需咬咬牙也許還能上車,但是一下子多出來100萬的首付,這還怎么買得起?
一房兩房的小戶型,徹底失去流動性了!
在寶安、龍華、坂田等板塊,有大量這樣的小戶型,近一年來幾乎沒有成交。
而龍崗有很多價格比較便宜,接近指導(dǎo)價的房子,成交量也更高一些。
也許你會說,舉的這兩個例子,差不多都是5成首付,比如深圳灣、寶中等豪宅片區(qū),還有首付更高的呢。
你說的對,可是別忘了一個事實(shí),
對于買得起豪宅的人,首付高一些少一些,也許還沒那么大影響,無非就是杠桿降了,想買來自己住還是能買得起。
豪宅受影響是比較小的。
但是對于真正的剛需,對于那些需要讓家里幫忙湊首付勉強(qiáng)上車的剛需來說,首付一下子多個100萬,或者幾十萬,買不起就是買不起了。
一方面,是想買卻買不了的剛需,
一方面,是想賣掉換房卻出不了手的業(yè)主。
供給和需求之間的連接,被切斷了!
一場糾結(jié)的博弈
要是你問我,你說了這么一大堆,是為了說二手房指導(dǎo)價需要調(diào)整了?
我會告訴你,這不是本文的目的。
這一場博弈,根本沒那么簡單!
二手房指導(dǎo)價上調(diào)個5%,10%,這個意義大不大?
指導(dǎo)價上調(diào)了,業(yè)主報價會不會上調(diào)?
單純地上調(diào)一點(diǎn)指導(dǎo)價,根本解決不了問題。
那直接架空指導(dǎo)價好不好?
這個問題我也沒法回答。
從靜態(tài)的角度去看,指導(dǎo)價取消了,很多剛需的首付減少了,是好事。
可時間稍微一長呢?
深圳市場又回到2015年、2020年瘋漲的時候,誰來承擔(dān)這個責(zé)任?
大量沒上車的剛需,以及后續(xù)來深圳的年輕人,豈不是壓力更大?
指導(dǎo)價出臺的這一年多,效果還是很明顯的,深圳二手房市場真的冷下來了,房價也的確沒怎么漲,總體上還略有下跌,不過也只是把政策出臺前的那波漲幅抹掉罷了。
對于有些剛需來說,是不希望政策這么快就調(diào)整的,希望市場這樣再穩(wěn)定下去,等一等自己。
講到這里,我其實(shí)感覺到很矛盾。
不是我講的邏輯有矛盾,而是感到指導(dǎo)價政策很難搞,根本上是樓市政策就很難搞。
無非是側(cè)重這邊,還是側(cè)重那頭;是下行周期更長一些,還是盡快切換到上行周期。
你可能還是想問一句,那后續(xù)政策到底會怎么走?
要回答這個問題,就不能從購房者的角度去考慮了,而是要從操盤者的角度去考慮。
那就是另外的邏輯了。
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