來源：洪波大視野

深圳樓市在起勢，但那主要是新房。

二手房還是趴在地上，最多算是躬了下身子，還是爬不起來。

我問你，現(xiàn)在深圳二手房市場上，最難賣的是哪種房子?

是指導(dǎo)價和業(yè)主報價差價最大的這種。

這沒錯。

再進(jìn)一步，哪種房子差價最大呢？

毫無疑問，就是那些小戶型！

特別是那些，位置還不錯，或者有好學(xué)校的小戶型。

這類房子，前幾年漲的最猛，現(xiàn)在處境最慘，因?yàn)椴顑r太大了！

真是彼一時，此一時。

失去了杠桿，沒了流動性；業(yè)主賣不動，剛需買不了。

深圳小戶型二手房陷入死循環(huán)......

大量剛需，被擋在門外！

五一假期，小馬哥去看了二手房市場。

感受到的，除了冷，還是冷。

從中介這邊了解到，大多數(shù)都是問問業(yè)主報價，就沒有下文了。

你可能會說，深圳4月份二手房成交回升了啊，這不是在回暖嗎？

對啊，對啊，是回暖了。

4月份二手房成交量為1860套，環(huán)比上漲70.7%，看起來是不錯的數(shù)據(jù)。

可是不到2000套的水平，還是太低太低了。

二手房指導(dǎo)價政策出臺之前，深圳二手房成交量5000套左右，算是正常；

那個時候，二手房年成交量，一般占到全部成交量的70%左右，幾乎是新房成交量的2倍，而現(xiàn)在卻遠(yuǎn)低于新房成交量。

真的是大家沒信心了嗎？

也不完全是這樣。

還有大量的剛需，其實(shí)被擋在門外了。

你可能會說，剛需可以去買新房啊，有限價還便宜。

是的，很多剛需的確是買新房去了，這兩年新房成交量比二手房高不少。

但是，實(shí)際上新房幾乎沒有真正的小戶型了，比如一房兩房，非常少，基本上都是三房起步，總價相對來說還是高了一點(diǎn)，

也就是說，盡管很多限價盤，單價比較低，但總價高，對于資金量更小一點(diǎn)的剛需，根本沒有機(jī)會。

這部分剛需購買力，被無情擋在門外！

為什么二手房成交量很難上得去？

這就是很重要的原因。

供需之間被切斷，

小戶型失去流動性！

給你舉幾個例子就知道了。

先來看個典型的，寶安中心區(qū)小戶型，花樣年花鄉(xiāng)。

指導(dǎo)價出臺之前，19、20年的時候漲幅非常猛。38㎡的一房一廳，總價從不到180萬，如今漲到了450萬，單價幾乎去到12萬/㎡。

只是價格高還沒關(guān)系，更重要的是，首付太高了。

參考價是338萬，和業(yè)主報價相差112萬，再加上按指導(dǎo)價的首付101萬（按三成算），那就是213萬的首付，幾乎是5成首付。

首付高出了一百多萬，本來能買得起的，可能也沒這個首付了。

花樣年花鄉(xiāng)只是一個典型例子。

前兩年上漲動力比較足的一些小戶型，現(xiàn)在都已經(jīng)被冰凍了，很難成交了。

再看個寶安的兩房小戶型，桃源居。58㎡的兩房，參考價是293萬，業(yè)主報價是多少呢，410萬，差價是117萬，這樣算下來，首付成了205萬！

本來一百萬出頭的首付，剛需咬咬牙也許還能上車，但是一下子多出來100萬的首付，這還怎么買得起？

一房兩房的小戶型，徹底失去流動性了！

在寶安、龍華、坂田等板塊，有大量這樣的小戶型，近一年來幾乎沒有成交。

而龍崗有很多價格比較便宜，接近指導(dǎo)價的房子，成交量也更高一些。

也許你會說，舉的這兩個例子，差不多都是5成首付，比如深圳灣、寶中等豪宅片區(qū)，還有首付更高的呢。

你說的對，可是別忘了一個事實(shí)，

對于買得起豪宅的人，首付高一些少一些，也許還沒那么大影響，無非就是杠桿降了，想買來自己住還是能買得起。

豪宅受影響是比較小的。

但是對于真正的剛需，對于那些需要讓家里幫忙湊首付勉強(qiáng)上車的剛需來說，首付一下子多個100萬，或者幾十萬，買不起就是買不起了。

一方面，是想買卻買不了的剛需，

一方面，是想賣掉換房卻出不了手的業(yè)主。

供給和需求之間的連接，被切斷了！

一場糾結(jié)的博弈

要是你問我，你說了這么一大堆，是為了說二手房指導(dǎo)價需要調(diào)整了？

我會告訴你，這不是本文的目的。

這一場博弈，根本沒那么簡單！

二手房指導(dǎo)價上調(diào)個5%，10%，這個意義大不大？

指導(dǎo)價上調(diào)了，業(yè)主報價會不會上調(diào)？

單純地上調(diào)一點(diǎn)指導(dǎo)價，根本解決不了問題。

那直接架空指導(dǎo)價好不好？

這個問題我也沒法回答。

從靜態(tài)的角度去看，指導(dǎo)價取消了，很多剛需的首付減少了，是好事。

可時間稍微一長呢？

深圳市場又回到2015年、2020年瘋漲的時候，誰來承擔(dān)這個責(zé)任？

大量沒上車的剛需，以及后續(xù)來深圳的年輕人，豈不是壓力更大？

指導(dǎo)價出臺的這一年多，效果還是很明顯的，深圳二手房市場真的冷下來了，房價也的確沒怎么漲，總體上還略有下跌，不過也只是把政策出臺前的那波漲幅抹掉罷了。

對于有些剛需來說，是不希望政策這么快就調(diào)整的，希望市場這樣再穩(wěn)定下去，等一等自己。

講到這里，我其實(shí)感覺到很矛盾。

不是我講的邏輯有矛盾，而是感到指導(dǎo)價政策很難搞，根本上是樓市政策就很難搞。

無非是側(cè)重這邊，還是側(cè)重那頭；是下行周期更長一些，還是盡快切換到上行周期。

你可能還是想問一句，那后續(xù)政策到底會怎么走？

要回答這個問題，就不能從購房者的角度去考慮了，而是要從操盤者的角度去考慮。

那就是另外的邏輯了。