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由南京取消二手房限購(gòu)政策“一小時(shí)游”想到的

5月20日下午,南京在一個(gè)多小時(shí)時(shí)間內(nèi),發(fā)生了有關(guān)二手房政策調(diào)整的兩次反向操作,第一次是在將近下午四點(diǎn),南京房協(xié)微信公眾號(hào)發(fā)文表示,自2022年5月20日起,南京市戶籍和非南京市戶籍居民購(gòu)買(mǎi)二手住房時(shí),無(wú)需提供購(gòu)房證明,滿足新市民等剛需群體合理購(gòu)房需求。然而剛過(guò)了一個(gè)多小時(shí),也就是下午五點(diǎn)多,就在各路媒體紛紛醞釀發(fā)布消息和展開(kāi)評(píng)論的過(guò)程中,這篇文章突然又被刪除了。

由此,這個(gè)幾乎引起全國(guó)轟動(dòng)的南京“取消二手房限購(gòu)”的重磅消息,被有些媒體稱為經(jīng)歷了“半日游”即告終止。準(zhǔn)確地說(shuō),連“半日游”都談不上,僅在市場(chǎng)上“飄游”了一個(gè)多小時(shí)而已。

為什么說(shuō)南京此次的舉動(dòng)幾乎引發(fā)全國(guó)轟動(dòng)?因?yàn)樗∠氖恰跋拶?gòu)”的政策。我們都知道,在以往全國(guó)各地的各類調(diào)控政策中,影響最大的、最嚴(yán)厲的政策莫過(guò)于“限購(gòu)”了,何謂“限購(gòu)”?直白地說(shuō),就是政策強(qiáng)制規(guī)定不允許某些類別的人買(mǎi)房,比如外地人,比如本市已經(jīng)有了兩套房的人或家庭,等等。

據(jù)我所知,全國(guó)最早的限購(gòu)令是由北京率先發(fā)動(dòng)的。2010年4月30日,北京出臺(tái)文件規(guī)定,從5月1日起,北京家庭只能新購(gòu)一套商品房,購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí),需要如實(shí)填寫(xiě)一份《家庭成員情況申報(bào)表》,如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購(gòu)住房的,將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國(guó)首次提出的家庭購(gòu)房套數(shù)“限購(gòu)令”。隨后,當(dāng)年9月29日,國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)“新國(guó)五條”,推動(dòng)全國(guó)更多城市出臺(tái)“限購(gòu)令”,從此以后,限購(gòu)政策成為全國(guó)房地產(chǎn)樓市調(diào)控中最具殺傷力的重磅政策,十多年來(lái),一直深刻影響著全國(guó)樓市。

從全國(guó)各地對(duì)限購(gòu)政策的反應(yīng)看,最初很多人非常不適應(yīng),感覺(jué)限購(gòu)政策對(duì)指望多買(mǎi)房的人是一種難以接受的限制,然而,隨著限購(gòu)政策的廣泛推進(jìn)和執(zhí)行,市場(chǎng)逐漸適應(yīng)了限購(gòu)政策的氛圍和訴求,連投機(jī)者都不得不繞過(guò)限購(gòu)令去探尋其他入市的渠道。

十多年來(lái),盡管偶爾出現(xiàn)過(guò)零星弱化或取消限購(gòu)令的現(xiàn)象,但基本上都是出臺(tái)即終止。全國(guó)各地樓市的限購(gòu)令原則上在全面、嚴(yán)格執(zhí)行中,成為樓市調(diào)控政策的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

這次南京二手房取消限購(gòu)的政策“一小時(shí)游”之所以引起業(yè)界普遍關(guān)注,我認(rèn)為是由于其存在的特殊的背景意義。有的分析認(rèn)為,南京迅速刪除“取消二手房限購(gòu)”文件是擔(dān)心放開(kāi)限購(gòu)會(huì)引發(fā)又一輪的炒房熱,直觀看,這樣的分析不無(wú)道理,但我對(duì)此有更多一層的理解。我們先來(lái)分析一下這次政策“飄游”的直觀表現(xiàn):

其一,僅僅一個(gè)小時(shí)后就刪除如此重要的文件,可見(jiàn)相關(guān)政策部門(mén)對(duì)這項(xiàng)政策推出的嚴(yán)謹(jǐn)性不夠,對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)反應(yīng)預(yù)估不足;

其二,這個(gè)文件畢竟推出了,背后反映的真實(shí)情況是,南京樓市氛圍過(guò)于低迷,已經(jīng)到了政策面不得不要祭出取消限購(gòu)這個(gè)重器來(lái)催生市場(chǎng)氛圍的地步;

其三,盡管南京樓市低迷氛圍嚴(yán)重,急需重磅政策刺激,但改變限購(gòu)政策恐怕與“房住不炒”的大方針相背離,這個(gè)擔(dān)心迫使政策面最后還是選擇退出以“取消限購(gòu)”這種非常敏感的政策來(lái)刺激市場(chǎng),也不想由此承擔(dān)在全國(guó)率先突破“限購(gòu)令”可能引發(fā)的市場(chǎng)失控的責(zé)任。

如果所有的分析到此為止,我認(rèn)為這次事件更深的含義就會(huì)被悄悄“淹沒(méi)”掉了。

南京“一小時(shí)游”政策有什么更深的含義?我的理解是:中國(guó)房地產(chǎn)的確即將進(jìn)入一個(gè)從本質(zhì)上更新的時(shí)代,房地產(chǎn)在全國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的支柱地位將只是體現(xiàn)它的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)和價(jià)值,而不再具有核心產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍價(jià)值,房地產(chǎn)的運(yùn)行將日益常態(tài)化、法制化和規(guī)則化,任何炒作都將失去現(xiàn)實(shí)意義從而將基本退出歷史舞臺(tái),在這個(gè)背景下,幾乎所有臨時(shí)性的調(diào)控政策也必然跟進(jìn)退出歷史舞臺(tái)。

按照以往執(zhí)行的各類調(diào)控政策看,限購(gòu)令是最嚴(yán)厲的調(diào)控政策,當(dāng)南京推出有關(guān)取消限購(gòu)政策這個(gè)文件的那一刻,它就可能預(yù)示著,中國(guó)房地產(chǎn)和樓市正在順應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì),正式拉開(kāi)取消一系列樓市調(diào)控政策的序幕。

可以想象,再過(guò)幾年,隨著中國(guó)城市化的大退潮,隨著“房住不炒”戰(zhàn)略的持續(xù)深化,隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)向以科技創(chuàng)新為主導(dǎo)的戰(zhàn)略方向深度轉(zhuǎn)型升級(jí),隨著中國(guó)房地產(chǎn)曾經(jīng)的經(jīng)濟(jì)“主角”地位的讓位,目前仍然在房地產(chǎn)和樓市中發(fā)揮作用的一系列限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等等行政指令性調(diào)控政策將會(huì)顯得越來(lái)越多余,越來(lái)越失去其存在的必要性和價(jià)值,必將逐步和大面積退出,這是歷史大趨勢(shì)決定的。

由此再回頭看南京出臺(tái)“取消限購(gòu)”的政策文件繼而被“刪除”,正是反映了“限購(gòu)令”這個(gè)曾經(jīng)的重磅調(diào)控政策在它即將進(jìn)入歷史性退出歷史舞臺(tái)階段過(guò)程中的不確定性和搖擺性的表現(xiàn)。

即便南京采納了取消二手房限購(gòu)的新政,但由于全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)本身價(jià)值的重置,加上可能更多城市同樣實(shí)施取消限購(gòu)令的政策,因此也未必一定會(huì)出現(xiàn)過(guò)去一些年里那種萬(wàn)民搶購(gòu)從而大幅抬升房?jī)r(jià)的現(xiàn)象,畢竟房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代正在過(guò)去,更多的資金可能會(huì)去選擇更加有前景的投資賽道。

這次南京最后是采取了刪除文件的方式,但我認(rèn)為,這應(yīng)該是一個(gè)偶然事件,而出臺(tái)這個(gè)文件本身恰恰不是一個(gè)偶然事件,全國(guó)調(diào)控政策逐步弱化或取消的時(shí)代已經(jīng)拉開(kāi)序幕了,就取消限購(gòu)令來(lái)說(shuō),南京不搞了,將來(lái)一定會(huì)有另外的城市去搞,然后就會(huì)逐步蔓延到更多城市,乃至全國(guó),至于什么時(shí)候能夠發(fā)生這樣的系列動(dòng)向,這需要中國(guó)房地產(chǎn)和樓市必要流程的適配,也需要全國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展進(jìn)程影響,但我估計(jì),這個(gè)系列動(dòng)向的到來(lái)不會(huì)太久。

當(dāng)這些動(dòng)向真正來(lái)臨的時(shí)候,相信大家不會(huì)感到意外。因?yàn)槲疑厦嬲f(shuō)過(guò)了,這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)大趨勢(shì)。也許有人會(huì)擔(dān)心,如此下去,中國(guó)房地產(chǎn)和樓市會(huì)不會(huì)再發(fā)生過(guò)去一些年里那些炒作和動(dòng)蕩?不會(huì)了,一來(lái)國(guó)家會(huì)有更加成熟的長(zhǎng)效機(jī)制在持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)揮約束作用,二來(lái)未來(lái)的房地產(chǎn)已經(jīng)回歸常態(tài)化,已經(jīng)沒(méi)有什么值得炒作的空間和機(jī)會(huì),因此不再會(huì)吸引炒家入場(chǎng)制造亂局。這種情況下,作為短期調(diào)控樓市的任何政策都將失去其存在的價(jià)值,包括曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)極大作用的“限購(gòu)令”。

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