5月20日下午，南京在一個(gè)多小時(shí)時(shí)間內(nèi)，發(fā)生了有關(guān)二手房政策調(diào)整的兩次反向操作，第一次是在將近下午四點(diǎn)，南京房協(xié)微信公眾號(hào)發(fā)文表示，自2022年5月20日起，南京市戶籍和非南京市戶籍居民購(gòu)買(mǎi)二手住房時(shí)，無(wú)需提供購(gòu)房證明，滿足新市民等剛需群體合理購(gòu)房需求。然而剛過(guò)了一個(gè)多小時(shí)，也就是下午五點(diǎn)多，就在各路媒體紛紛醞釀發(fā)布消息和展開(kāi)評(píng)論的過(guò)程中，這篇文章突然又被刪除了。

由此，這個(gè)幾乎引起全國(guó)轟動(dòng)的南京“取消二手房限購(gòu)”的重磅消息，被有些媒體稱為經(jīng)歷了“半日游”即告終止。準(zhǔn)確地說(shuō)，連“半日游”都談不上，僅在市場(chǎng)上“飄游”了一個(gè)多小時(shí)而已。

為什么說(shuō)南京此次的舉動(dòng)幾乎引發(fā)全國(guó)轟動(dòng)？因?yàn)樗∠氖恰跋拶?gòu)”的政策。我們都知道，在以往全國(guó)各地的各類調(diào)控政策中，影響最大的、最嚴(yán)厲的政策莫過(guò)于“限購(gòu)”了，何謂“限購(gòu)”？直白地說(shuō)，就是政策強(qiáng)制規(guī)定不允許某些類別的人買(mǎi)房，比如外地人，比如本市已經(jīng)有了兩套房的人或家庭，等等。

據(jù)我所知，全國(guó)最早的限購(gòu)令是由北京率先發(fā)動(dòng)的。2010年4月30日，北京出臺(tái)文件規(guī)定，從5月1日起，北京家庭只能新購(gòu)一套商品房，購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，需要如實(shí)填寫(xiě)一份《家庭成員情況申報(bào)表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購(gòu)住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國(guó)首次提出的家庭購(gòu)房套數(shù)“限購(gòu)令”。隨后，當(dāng)年9月29日，國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)“新國(guó)五條”，推動(dòng)全國(guó)更多城市出臺(tái)“限購(gòu)令”，從此以后，限購(gòu)政策成為全國(guó)房地產(chǎn)樓市調(diào)控中最具殺傷力的重磅政策，十多年來(lái)，一直深刻影響著全國(guó)樓市。

從全國(guó)各地對(duì)限購(gòu)政策的反應(yīng)看，最初很多人非常不適應(yīng)，感覺(jué)限購(gòu)政策對(duì)指望多買(mǎi)房的人是一種難以接受的限制，然而，隨著限購(gòu)政策的廣泛推進(jìn)和執(zhí)行，市場(chǎng)逐漸適應(yīng)了限購(gòu)政策的氛圍和訴求，連投機(jī)者都不得不繞過(guò)限購(gòu)令去探尋其他入市的渠道。

十多年來(lái)，盡管偶爾出現(xiàn)過(guò)零星弱化或取消限購(gòu)令的現(xiàn)象，但基本上都是出臺(tái)即終止。全國(guó)各地樓市的限購(gòu)令原則上在全面、嚴(yán)格執(zhí)行中，成為樓市調(diào)控政策的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

這次南京二手房取消限購(gòu)的政策“一小時(shí)游”之所以引起業(yè)界普遍關(guān)注，我認(rèn)為是由于其存在的特殊的背景意義。有的分析認(rèn)為，南京迅速刪除“取消二手房限購(gòu)”文件是擔(dān)心放開(kāi)限購(gòu)會(huì)引發(fā)又一輪的炒房熱，直觀看，這樣的分析不無(wú)道理，但我對(duì)此有更多一層的理解。我們先來(lái)分析一下這次政策“飄游”的直觀表現(xiàn)：

其一，僅僅一個(gè)小時(shí)后就刪除如此重要的文件，可見(jiàn)相關(guān)政策部門(mén)對(duì)這項(xiàng)政策推出的嚴(yán)謹(jǐn)性不夠，對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)反應(yīng)預(yù)估不足；

其二，這個(gè)文件畢竟推出了，背后反映的真實(shí)情況是，南京樓市氛圍過(guò)于低迷，已經(jīng)到了政策面不得不要祭出取消限購(gòu)這個(gè)重器來(lái)催生市場(chǎng)氛圍的地步；

其三，盡管南京樓市低迷氛圍嚴(yán)重，急需重磅政策刺激，但改變限購(gòu)政策恐怕與“房住不炒”的大方針相背離，這個(gè)擔(dān)心迫使政策面最后還是選擇退出以“取消限購(gòu)”這種非常敏感的政策來(lái)刺激市場(chǎng)，也不想由此承擔(dān)在全國(guó)率先突破“限購(gòu)令”可能引發(fā)的市場(chǎng)失控的責(zé)任。

如果所有的分析到此為止，我認(rèn)為這次事件更深的含義就會(huì)被悄悄“淹沒(méi)”掉了。

南京“一小時(shí)游”政策有什么更深的含義？我的理解是：中國(guó)房地產(chǎn)的確即將進(jìn)入一個(gè)從本質(zhì)上更新的時(shí)代，房地產(chǎn)在全國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的支柱地位將只是體現(xiàn)它的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)和價(jià)值，而不再具有核心產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍價(jià)值，房地產(chǎn)的運(yùn)行將日益常態(tài)化、法制化和規(guī)則化，任何炒作都將失去現(xiàn)實(shí)意義從而將基本退出歷史舞臺(tái)，在這個(gè)背景下，幾乎所有臨時(shí)性的調(diào)控政策也必然跟進(jìn)退出歷史舞臺(tái)。

按照以往執(zhí)行的各類調(diào)控政策看，限購(gòu)令是最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，當(dāng)南京推出有關(guān)取消限購(gòu)政策這個(gè)文件的那一刻，它就可能預(yù)示著，中國(guó)房地產(chǎn)和樓市正在順應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)，正式拉開(kāi)取消一系列樓市調(diào)控政策的序幕。

可以想象，再過(guò)幾年，隨著中國(guó)城市化的大退潮，隨著“房住不炒”戰(zhàn)略的持續(xù)深化，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)向以科技創(chuàng)新為主導(dǎo)的戰(zhàn)略方向深度轉(zhuǎn)型升級(jí)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)曾經(jīng)的經(jīng)濟(jì)“主角”地位的讓位，目前仍然在房地產(chǎn)和樓市中發(fā)揮作用的一系列限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等等行政指令性調(diào)控政策將會(huì)顯得越來(lái)越多余，越來(lái)越失去其存在的必要性和價(jià)值，必將逐步和大面積退出，這是歷史大趨勢(shì)決定的。

由此再回頭看南京出臺(tái)“取消限購(gòu)”的政策文件繼而被“刪除”，正是反映了“限購(gòu)令”這個(gè)曾經(jīng)的重磅調(diào)控政策在它即將進(jìn)入歷史性退出歷史舞臺(tái)階段過(guò)程中的不確定性和搖擺性的表現(xiàn)。

即便南京采納了取消二手房限購(gòu)的新政，但由于全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)本身價(jià)值的重置，加上可能更多城市同樣實(shí)施取消限購(gòu)令的政策，因此也未必一定會(huì)出現(xiàn)過(guò)去一些年里那種萬(wàn)民搶購(gòu)從而大幅抬升房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，畢竟房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代正在過(guò)去，更多的資金可能會(huì)去選擇更加有前景的投資賽道。

這次南京最后是采取了刪除文件的方式，但我認(rèn)為，這應(yīng)該是一個(gè)偶然事件，而出臺(tái)這個(gè)文件本身恰恰不是一個(gè)偶然事件，全國(guó)調(diào)控政策逐步弱化或取消的時(shí)代已經(jīng)拉開(kāi)序幕了，就取消限購(gòu)令來(lái)說(shuō)，南京不搞了，將來(lái)一定會(huì)有另外的城市去搞，然后就會(huì)逐步蔓延到更多城市，乃至全國(guó)，至于什么時(shí)候能夠發(fā)生這樣的系列動(dòng)向，這需要中國(guó)房地產(chǎn)和樓市必要流程的適配，也需要全國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展進(jìn)程影響，但我估計(jì)，這個(gè)系列動(dòng)向的到來(lái)不會(huì)太久。

當(dāng)這些動(dòng)向真正來(lái)臨的時(shí)候，相信大家不會(huì)感到意外。因?yàn)槲疑厦嬲f(shuō)過(guò)了，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)大趨勢(shì)。也許有人會(huì)擔(dān)心，如此下去，中國(guó)房地產(chǎn)和樓市會(huì)不會(huì)再發(fā)生過(guò)去一些年里那些炒作和動(dòng)蕩？不會(huì)了，一來(lái)國(guó)家會(huì)有更加成熟的長(zhǎng)效機(jī)制在持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)揮約束作用，二來(lái)未來(lái)的房地產(chǎn)已經(jīng)回歸常態(tài)化，已經(jīng)沒(méi)有什么值得炒作的空間和機(jī)會(huì)，因此不再會(huì)吸引炒家入場(chǎng)制造亂局。這種情況下，作為短期調(diào)控樓市的任何政策都將失去其存在的價(jià)值，包括曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)極大作用的“限購(gòu)令”。