5月，有可能是房地產(chǎn)市場在2022年最關(guān)鍵的一個月份。

當(dāng)月，各地的穩(wěn)樓市政策密集出臺，不斷給市場注入信心。據(jù)不完全統(tǒng)計，5月以來已有超過60個城市推出穩(wěn)樓市政策，以提高公積金貸款額度和降低首付比例為主。這也使得今年出臺穩(wěn)樓市政策的城市超過150個，且對一二三四線城市均有覆蓋。

與此同時，首套房貸利率優(yōu)惠和5年期LPR下調(diào)，使得政策端對樓市調(diào)整達到了新高度。信貸政策的這兩處調(diào)整，也被認為是今年最重要的利好。

沉寂多時的房地產(chǎn)市場，正在政策推動下悄然蓄力。根據(jù)易居(博客)研究院智庫中心的數(shù)據(jù)，5月中上旬，全國100個城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上漲，預(yù)計全月將有9%的環(huán)比增幅。此前的4月，全國商品房銷售規(guī)模下降同比超過四成。因此，若該趨勢最終確立，或?qū)⒁馕吨鴺鞘姓竭M入恢復(fù)通道。

但一些不確定因素的存在，使得從業(yè)者們?nèi)匀徊桓疫^度樂觀。疫情的反復(fù)阻斷了部分城市的交易行為，因收入預(yù)期的不確定，一些購房者的支付能力也受到了影響。

多重因素影響下的房地產(chǎn)市場，能否真正走上復(fù)蘇之路？

“應(yīng)出盡出”

今年以來，在支持合理購房需求、維持市場平穩(wěn)健康發(fā)展的思路下，全國多個城市出臺了“地方版”穩(wěn)樓市政策，內(nèi)容涉及調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多胎家庭購房、為房企提供資金支持等方面。這些政策得到了監(jiān)管部門的認可和鼓勵。4月29日召開的中央政治局會議指出，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策。

進入5月，穩(wěn)樓市政策爆發(fā)式出臺。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至5月23日，5月已有超過60個城市出臺了穩(wěn)樓市政策，這也使得今年出臺穩(wěn)樓市政策的城市超過了150個。

其中，成都、杭州、武漢、太原、濟南等一批省會城市出臺新政，對合理需求給予較大力度的支持，掀起了地方政府穩(wěn)樓市的新熱潮。

“5月，各地出臺穩(wěn)樓市政策的節(jié)奏明顯加快、力度明顯增強，一些重點城市更是如此?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，5月可能成為政策出臺最密集的月份。

在此期間，信貸政策也迎來重大利好。5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文指出，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率最多可下調(diào)20個基點。5月20日，央行發(fā)布最新一期LPR利率，5年期LPR從4.6%下降至4.45%，下調(diào)15個基點。

這兩項政策疊加，使得首套房和二套房的最低貸款利率分別達到4.25%和5.05%，在一定程度上減輕了購房者的負擔(dān)。同時，由于不少城市取消了“認房又認貸”，使得這一調(diào)整還將惠及一批改善性需求。

中泰證券認為，與地方性施策相比，自上而下的全國性信貸政策調(diào)整釋放了更為積極的信號，體現(xiàn)出對剛需和改善性需求的支持。

5月，房企融資繼續(xù)破冰。5月中旬，碧桂園、龍湖和美的置業(yè)被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企，發(fā)行人民幣公司債券。旭輝、新城也獲得信用保護工具支持，并將發(fā)行融資產(chǎn)品。這種示范效應(yīng)讓很多人相信，民營企業(yè)有望享受到更加友好的融資環(huán)境。

北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，近期，高層在穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)座談會上強調(diào)，“看的準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出”。從房地產(chǎn)業(yè)的動作來看，正在努力做到政策的“應(yīng)出盡出”。

回溫的信號？

在調(diào)控政策帶來的心理預(yù)期和實際影響下，市場端也在出現(xiàn)積極的變化。

根據(jù)易居研究院智庫中心的數(shù)據(jù)，5月中上旬，全國100個城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上漲。按照現(xiàn)有的交易規(guī)模，預(yù)計5月全月的銷售規(guī)模將有9%的環(huán)比增幅。

其中，5月一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積預(yù)測值分別為162萬平方米、952萬平方米和850萬平方米，環(huán)比漲幅預(yù)測為-1%、9%和10%。

但上述機構(gòu)同時指出，實際情況可能要好于預(yù)測值。“房地產(chǎn)市場總體向好發(fā)展，結(jié)合央行房貸利率下限下調(diào)等政策，5月份下旬?dāng)?shù)據(jù)將有進一步改善的可能，這可以助力5月全月成交數(shù)據(jù)的改善?！?/p>

在此之前，房地產(chǎn)交易規(guī)模已經(jīng)降至近5年同期的最低水平。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-4月，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；商品房銷售額37789億元，下降29.5%。其中，4月單月的環(huán)比降幅分別達到43.1%和42.7%，同比降幅為40.0%和46.6%。

嚴躍進認為，若5月的新房交易規(guī)模能夠如預(yù)期般回溫，市場就有望進入升溫通道。當(dāng)前的交易規(guī)模雖然不及去年同期，但仍不失為一種積極的信號。

目前來看，政策已經(jīng)在局部區(qū)域收到效果。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，此前已經(jīng)出臺穩(wěn)樓市政策的蘇州、東莞等城市，市場活躍度有所提升。預(yù)計到5月底6月初，核心城市市場有望企穩(wěn)。

最大的不確定性仍然來自于新冠疫情。分析人士認為，若散發(fā)疫情持續(xù)好轉(zhuǎn)，則樓市的回溫局面有望保持。但對于不少購房者來說，疫情對收入和購買力產(chǎn)生的影響仍然有待進一步評估。

前述房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，受疫情影響，公司重點布局的“長三角”區(qū)域和部分西部城市，銷售已經(jīng)出現(xiàn)下滑。且這些區(qū)域的銷售何時能夠恢復(fù)，以及能在多大程度上恢復(fù)，目前尚難判斷。

該人士表示，隨著多地出臺穩(wěn)樓市政策，公司已部署了相關(guān)的促銷方案，希望能對銷售有所促進。同時，各區(qū)域公司也準(zhǔn)備了一套線上營銷方案，以應(yīng)對疫情有可能帶來的變化。