6月1日,深圳市住建局發(fā)布5月樓市數(shù)據(jù)。?
全市新建商品房成交為27.16萬(wàn)平方米(3051套),環(huán)比-32%。
其中新建商品住宅成交為18.53萬(wàn)平方米(1877套),環(huán)比-0.34%。
全市二手商品房成交為25.39萬(wàn)平方米(2698套),環(huán)比22%。
其中二手商品住宅成交為22.02萬(wàn)平方米(2318套),環(huán)比24.6%。
01
新房成交數(shù)據(jù)分析
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整個(gè)五月,新房總備案1877套新房住宅,環(huán)比減少34.2%,談回暖還很遙遠(yuǎn)。
五月小長(zhǎng)假一開(kāi)始,由于指導(dǎo)價(jià)上調(diào)、政策放松等傳言不斷,購(gòu)房者絡(luò)繹不絕看房、買(mǎi)房,各售樓處喜報(bào)頻發(fā);但時(shí)間來(lái)到中旬后,期待的深圳政策遲遲不出,購(gòu)房者情緒隨之降低。
據(jù)CRIC數(shù)據(jù),深圳5月新房的平均去化率僅33%,其中龍華、龍崗、南山是全市的主力成交區(qū)域。
龍華卓越和奕府,推出701套住宅,面積93-113平,均價(jià)6.54萬(wàn)/平。在同期還有壹成中心十區(qū)以及鴻榮源博譽(yù)府等競(jìng)品分流下,和奕府開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售226套。
龍崗勤誠(chéng)達(dá)譽(yù)府,推出623套住宅,面積81-134平,均價(jià)4.22萬(wàn)/平。從公布數(shù)據(jù)看,開(kāi)盤(pán)當(dāng)日線上線下總共去化103套,成績(jī)實(shí)屬一般,東部對(duì)于置業(yè)者吸引力逐步在減少。
羅湖青湖山莊,推出180套住宅,面積66-120平,均價(jià)8.3萬(wàn)/平。這個(gè)配套環(huán)境一般,基本一腳就能跨到布吉的地塊,還是穩(wěn)穩(wěn)自信備案了8.3萬(wàn)+的價(jià)格。當(dāng)然,市場(chǎng)給了它答案,登記33批好不慘淡。
還好,月底終于沖出兩個(gè)千萬(wàn)級(jí)網(wǎng)紅盤(pán),表現(xiàn)亮眼。
蛇口招商仕林臻邸,推出187套住宅,面積115-154平 ,均價(jià)11.5萬(wàn)/平,開(kāi)盤(pán)去化高達(dá)95%,后續(xù)也迅速清盤(pán)。
福田海德園A區(qū),推出239套住宅,面積144-251平,均價(jià)12.6萬(wàn)/平。歷經(jīng)6小時(shí),358號(hào)成為最后一個(gè)幸運(yùn)兒,選中1棟202號(hào)195平的房源,也誕生了2022年首個(gè)真正意義上的日光盤(pán)。
可以看到,在分化明顯的市場(chǎng)下,地段優(yōu)越、配套完善的新房,市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)力依舊強(qiáng)勁。
02
二手房成交數(shù)據(jù)分析
5月,深圳成交2318套二手房住宅,環(huán)比增加24.6%,市場(chǎng)信心正在重建。
1、成交量和掛盤(pán)量實(shí)現(xiàn)3連漲
據(jù)統(tǒng)計(jì),二手成交量和掛盤(pán)量已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月小幅增加。
截至5月31日,根據(jù)四大行(樂(lè)有家、Q房網(wǎng)、貝殼找房、中原找房)公開(kāi)掛盤(pán)數(shù)據(jù),全市共掛盤(pán)出售房源8.4萬(wàn)套(存重復(fù)房源,后同),較4月30日時(shí)的7萬(wàn)套增加約1.4萬(wàn)套,環(huán)比增長(zhǎng)19.3%。
2、改善需求不斷增強(qiáng)
從5月成交面積段看,90平方米以下戶型的占比小幅回落,而90-144平方米戶型占比則持續(xù)提升,剛改需求入市意愿在提高。
3、貨幣政策利好的促進(jìn)
二手市場(chǎng)的小幅增長(zhǎng),跟央行釋放的貨幣政策利好有直接聯(lián)系。央行宣布下調(diào)首套房貸利率后,深圳隨之跟進(jìn)。目前,深圳多家銀行的房貸利率已降低15個(gè)基點(diǎn)。
此外,今年已有超100城出臺(tái)樓市寬松政策,制造了寬松氛圍,傳導(dǎo)至深圳,也對(duì)購(gòu)房者入市起到一定的引導(dǎo)作用。
【剛需市場(chǎng)】
從成交數(shù)據(jù)看,剛需一二手成交均有所增長(zhǎng)。
本月剛需客戶的選擇也是不斷在變化。月初小長(zhǎng)假,在開(kāi)發(fā)商的各種優(yōu)惠活動(dòng)吸引下,購(gòu)房者更傾向于選擇新房。
到中旬,隨著樓市利好政策從三四線到新一線、從廣東省外到臨深城市的逐步放開(kāi),購(gòu)房者的心理預(yù)期在不斷提升。這個(gè)時(shí)候,他們的關(guān)注點(diǎn)又從價(jià)格便宜的新房轉(zhuǎn)向性價(jià)比高的二手房,成交的房源也從早先的近指導(dǎo)價(jià)到現(xiàn)在近市場(chǎng)價(jià)。
本月深圳雖未實(shí)質(zhì)性出臺(tái)自己的政策,但是從目前的市場(chǎng)上看,已經(jīng)在逐步回暖了。剛需購(gòu)房者,如果手上有首付款,就可以根據(jù)自己的情況開(kāi)始規(guī)劃了。
不過(guò)還是要注意,買(mǎi)房要看好地段,深圳不是所有位置的房子都值得買(mǎi)的。
【改善市場(chǎng)】
近期深圳二手市場(chǎng)好轉(zhuǎn),中高端購(gòu)房需求率先被激活,高價(jià)物業(yè)、中大戶型成交比例增多。
改善購(gòu)房者更傾向在中西部置業(yè),像科技園、西鄉(xiāng)、南山中心、前海、福田中心、蛇口等片區(qū)成交占比有所擴(kuò)大。
一方面,在樓市利好消息的帶動(dòng)下,深圳市民購(gòu)房信心正在逐步恢復(fù),加上一些業(yè)主定價(jià)合理、存在一定議價(jià)空間,成交周期加快。
另一方面,隨著三孩政策的推進(jìn),市場(chǎng)對(duì)戶型結(jié)構(gòu)需求存在一定營(yíng)銷(xiāo),也催生了更多的中高端需求。
大膽預(yù)測(cè)下,之后的市場(chǎng),改善樓盤(pán),會(huì)持續(xù)成交上揚(yáng)。尤其是稀缺的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品,出一套被秒一套的情況會(huì)再度回歸。樓市會(huì)進(jìn)一步分化,貧富分化,好的產(chǎn)品越來(lái)越受歡迎,不好的產(chǎn)品去化會(huì)越來(lái)越慢。
【豪宅市場(chǎng)】
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本月豪宅市場(chǎng),基本聚焦在“打新”。
兩個(gè)千萬(wàn)級(jí)別的豪宅盤(pán)入市,不僅重現(xiàn)了久違的”日光盤(pán)”,也讓大家意識(shí)到深圳購(gòu)買(mǎi)力不容小覷。
除了海德園和招商仕林臻邸,去年12月開(kāi)盤(pán)的深圳另一網(wǎng)紅豪宅盤(pán)“華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期”,新房近期也已經(jīng)全部售罄。
二手市場(chǎng)成交還是以優(yōu)質(zhì)筍盤(pán)為主,3房成交量占比高,置換成為市場(chǎng)成交的主力軍。
從整體看,近幾個(gè)月的豪宅二手市場(chǎng),成交量和價(jià)格均處于逐漸上升的過(guò)程。豪宅客群的購(gòu)房意愿加強(qiáng),在遇到合適的房源后,甚至出現(xiàn)幾天內(nèi)就能決定成交的現(xiàn)象。
近期蛇口、前海、華僑城、福田等豪宅集中的片區(qū)均有成交。
03
龍華租賃市場(chǎng)
紅山上塘片區(qū):成交以軌道交通周?chē)^(qū)為主,整體來(lái)看略微降溫。
龍光玖鉆去化周期變長(zhǎng),大面積降價(jià)比較明顯,業(yè)主心態(tài)有所松動(dòng)。
四號(hào)線依然是租客重點(diǎn)考慮的交通大動(dòng)脈,離地鐵口近的小區(qū)成交都相對(duì)活躍。
壹成片區(qū):以小面積戶型成交為主,成交穩(wěn)定,租客選擇性多,也有一定議價(jià)空間。?
觀瀾片區(qū):價(jià)格略有上浮,成交集中在地鐵口幾個(gè)次新小區(qū)。
04
菲菲樓市觀點(diǎn)
5月深圳新房再現(xiàn)久違“日光盤(pán)”;而二手在低位徘徊4個(gè)月后,成交量也終于重回2000套以上,并且再次超過(guò)新房。
雖然好轉(zhuǎn)信號(hào)出現(xiàn),但要說(shuō)“回暖”為時(shí)尚早。5月,深圳新房、二手房共計(jì)成交4195套,環(huán)比下降約11%,依然處于低位狀態(tài)。
新房市場(chǎng)兩級(jí)分化明顯,據(jù)CRIC數(shù)據(jù),深圳5月新房的平均去化率僅33%。
一邊是“豪宅網(wǎng)紅盤(pán)”熱銷(xiāo)日光;另一方面,普通新房仍然去化困難。海德園和招商仕林臻邸的售罄,主要還是“一二手倒掛”明顯。
而二手市場(chǎng)成交2318套,僅為正常月份的三分之一左右,遠(yuǎn)沒(méi)有回到深圳二手樓市5000套的枯榮線。
5月二手市場(chǎng)的復(fù)蘇,與央行貨幣政策的利好有直接聯(lián)系。但由于深圳政策的遲遲未出,不少購(gòu)房者仍在觀望。
從31號(hào)財(cái)聯(lián)社的一則獨(dú)家新聞了解到,深圳相關(guān)部門(mén)表示,近期出臺(tái)政策的可能性較小,還是擔(dān)心放款樓市政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)明顯上揚(yáng)。這也可以看出深圳作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo),所承擔(dān)的壓力也是比較大的。
當(dāng)然,對(duì)剛需和改善群體來(lái)說(shuō),在當(dāng)下深圳政策未出之際,正是購(gòu)房和置換最好的窗口期,希望大家好好把握,且行且珍惜。
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