6月1日，深圳市住建局發(fā)布5月樓市數(shù)據(jù)。?

全市新建商品房成交為27.16萬(wàn)平方米（3051套），環(huán)比-32%。

其中新建商品住宅成交為18.53萬(wàn)平方米（1877套），環(huán)比-0.34%。

全市二手商品房成交為25.39萬(wàn)平方米（2698套），環(huán)比22%。

其中二手商品住宅成交為22.02萬(wàn)平方米（2318套），環(huán)比24.6%。

01

新房成交數(shù)據(jù)分析

表格為部分成交數(shù)據(jù)，想獲取完整的成交數(shù)據(jù)、歡迎加入我們的社群！

整個(gè)五月，新房總備案1877套新房住宅，環(huán)比減少34.2%，談回暖還很遙遠(yuǎn)。

五月小長(zhǎng)假一開(kāi)始，由于指導(dǎo)價(jià)上調(diào)、政策放松等傳言不斷，購(gòu)房者絡(luò)繹不絕看房、買(mǎi)房，各售樓處喜報(bào)頻發(fā)；但時(shí)間來(lái)到中旬后，期待的深圳政策遲遲不出，購(gòu)房者情緒隨之降低。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，深圳5月新房的平均去化率僅33%，其中龍華、龍崗、南山是全市的主力成交區(qū)域。

龍華卓越和奕府，推出701套住宅，面積93-113平，均價(jià)6.54萬(wàn)/平。在同期還有壹成中心十區(qū)以及鴻榮源博譽(yù)府等競(jìng)品分流下，和奕府開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售226套。

龍崗勤誠(chéng)達(dá)譽(yù)府，推出623套住宅，面積81-134平，均價(jià)4.22萬(wàn)/平。從公布數(shù)據(jù)看，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日線上線下總共去化103套，成績(jī)實(shí)屬一般，東部對(duì)于置業(yè)者吸引力逐步在減少。

羅湖青湖山莊，推出180套住宅，面積66-120平，均價(jià)8.3萬(wàn)/平。這個(gè)配套環(huán)境一般，基本一腳就能跨到布吉的地塊，還是穩(wěn)穩(wěn)自信備案了8.3萬(wàn)+的價(jià)格。當(dāng)然，市場(chǎng)給了它答案，登記33批好不慘淡。

還好，月底終于沖出兩個(gè)千萬(wàn)級(jí)網(wǎng)紅盤(pán)，表現(xiàn)亮眼。

蛇口招商仕林臻邸，推出187套住宅，面積115-154平 ，均價(jià)11.5萬(wàn)/平，開(kāi)盤(pán)去化高達(dá)95%，后續(xù)也迅速清盤(pán)。

福田海德園A區(qū)，推出239套住宅，面積144-251平，均價(jià)12.6萬(wàn)/平。歷經(jīng)6小時(shí)，358號(hào)成為最后一個(gè)幸運(yùn)兒，選中1棟202號(hào)195平的房源，也誕生了2022年首個(gè)真正意義上的日光盤(pán)。

可以看到，在分化明顯的市場(chǎng)下，地段優(yōu)越、配套完善的新房，市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)力依舊強(qiáng)勁。

02

二手房成交數(shù)據(jù)分析

5月，深圳成交2318套二手房住宅，環(huán)比增加24.6%，市場(chǎng)信心正在重建。

1、成交量和掛盤(pán)量實(shí)現(xiàn)3連漲

據(jù)統(tǒng)計(jì)，二手成交量和掛盤(pán)量已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月小幅增加。

截至5月31日，根據(jù)四大行（樂(lè)有家、Q房網(wǎng)、貝殼找房、中原找房）公開(kāi)掛盤(pán)數(shù)據(jù)，全市共掛盤(pán)出售房源8.4萬(wàn)套（存重復(fù)房源，后同），較4月30日時(shí)的7萬(wàn)套增加約1.4萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)19.3%。

2、改善需求不斷增強(qiáng)

從5月成交面積段看，90平方米以下戶型的占比小幅回落，而90-144平方米戶型占比則持續(xù)提升，剛改需求入市意愿在提高。

3、貨幣政策利好的促進(jìn)

二手市場(chǎng)的小幅增長(zhǎng)，跟央行釋放的貨幣政策利好有直接聯(lián)系。央行宣布下調(diào)首套房貸利率后，深圳隨之跟進(jìn)。目前，深圳多家銀行的房貸利率已降低15個(gè)基點(diǎn)。

此外，今年已有超100城出臺(tái)樓市寬松政策，制造了寬松氛圍，傳導(dǎo)至深圳，也對(duì)購(gòu)房者入市起到一定的引導(dǎo)作用。

【剛需市場(chǎng)】

從成交數(shù)據(jù)看，剛需一二手成交均有所增長(zhǎng)。

本月剛需客戶的選擇也是不斷在變化。月初小長(zhǎng)假，在開(kāi)發(fā)商的各種優(yōu)惠活動(dòng)吸引下，購(gòu)房者更傾向于選擇新房。

到中旬，隨著樓市利好政策從三四線到新一線、從廣東省外到臨深城市的逐步放開(kāi)，購(gòu)房者的心理預(yù)期在不斷提升。這個(gè)時(shí)候，他們的關(guān)注點(diǎn)又從價(jià)格便宜的新房轉(zhuǎn)向性價(jià)比高的二手房，成交的房源也從早先的近指導(dǎo)價(jià)到現(xiàn)在近市場(chǎng)價(jià)。

本月深圳雖未實(shí)質(zhì)性出臺(tái)自己的政策，但是從目前的市場(chǎng)上看，已經(jīng)在逐步回暖了。剛需購(gòu)房者，如果手上有首付款，就可以根據(jù)自己的情況開(kāi)始規(guī)劃了。

不過(guò)還是要注意，買(mǎi)房要看好地段，深圳不是所有位置的房子都值得買(mǎi)的。

【改善市場(chǎng)】

近期深圳二手市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，中高端購(gòu)房需求率先被激活，高價(jià)物業(yè)、中大戶型成交比例增多。

改善購(gòu)房者更傾向在中西部置業(yè)，像科技園、西鄉(xiāng)、南山中心、前海、福田中心、蛇口等片區(qū)成交占比有所擴(kuò)大。

一方面，在樓市利好消息的帶動(dòng)下，深圳市民購(gòu)房信心正在逐步恢復(fù)，加上一些業(yè)主定價(jià)合理、存在一定議價(jià)空間，成交周期加快。

另一方面，隨著三孩政策的推進(jìn)，市場(chǎng)對(duì)戶型結(jié)構(gòu)需求存在一定營(yíng)銷(xiāo)，也催生了更多的中高端需求。

大膽預(yù)測(cè)下，之后的市場(chǎng)，改善樓盤(pán)，會(huì)持續(xù)成交上揚(yáng)。尤其是稀缺的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，出一套被秒一套的情況會(huì)再度回歸。樓市會(huì)進(jìn)一步分化，貧富分化，好的產(chǎn)品越來(lái)越受歡迎，不好的產(chǎn)品去化會(huì)越來(lái)越慢。

【豪宅市場(chǎng)】

表格為部分成交數(shù)據(jù)，想獲取完整的成交數(shù)據(jù)、歡迎加入我們的社群！

本月豪宅市場(chǎng)，基本聚焦在“打新”。

兩個(gè)千萬(wàn)級(jí)別的豪宅盤(pán)入市，不僅重現(xiàn)了久違的”日光盤(pán)”，也讓大家意識(shí)到深圳購(gòu)買(mǎi)力不容小覷。

除了海德園和招商仕林臻邸，去年12月開(kāi)盤(pán)的深圳另一網(wǎng)紅豪宅盤(pán)“華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期”，新房近期也已經(jīng)全部售罄。

二手市場(chǎng)成交還是以優(yōu)質(zhì)筍盤(pán)為主，3房成交量占比高，置換成為市場(chǎng)成交的主力軍。

從整體看，近幾個(gè)月的豪宅二手市場(chǎng)，成交量和價(jià)格均處于逐漸上升的過(guò)程。豪宅客群的購(gòu)房意愿加強(qiáng)，在遇到合適的房源后，甚至出現(xiàn)幾天內(nèi)就能決定成交的現(xiàn)象。

近期蛇口、前海、華僑城、福田等豪宅集中的片區(qū)均有成交。

03

龍華租賃市場(chǎng)

紅山上塘片區(qū)：成交以軌道交通周?chē)^(qū)為主，整體來(lái)看略微降溫。

龍光玖鉆去化周期變長(zhǎng)，大面積降價(jià)比較明顯，業(yè)主心態(tài)有所松動(dòng)。

四號(hào)線依然是租客重點(diǎn)考慮的交通大動(dòng)脈，離地鐵口近的小區(qū)成交都相對(duì)活躍。

壹成片區(qū)：以小面積戶型成交為主，成交穩(wěn)定，租客選擇性多，也有一定議價(jià)空間。?

觀瀾片區(qū)：價(jià)格略有上浮，成交集中在地鐵口幾個(gè)次新小區(qū)。

04

菲菲樓市觀點(diǎn)

5月深圳新房再現(xiàn)久違“日光盤(pán)”；而二手在低位徘徊4個(gè)月后，成交量也終于重回2000套以上，并且再次超過(guò)新房。

雖然好轉(zhuǎn)信號(hào)出現(xiàn)，但要說(shuō)“回暖”為時(shí)尚早。5月，深圳新房、二手房共計(jì)成交4195套，環(huán)比下降約11%，依然處于低位狀態(tài)。

新房市場(chǎng)兩級(jí)分化明顯，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，深圳5月新房的平均去化率僅33%。

一邊是“豪宅網(wǎng)紅盤(pán)”熱銷(xiāo)日光；另一方面，普通新房仍然去化困難。海德園和招商仕林臻邸的售罄，主要還是“一二手倒掛”明顯。

而二手市場(chǎng)成交2318套，僅為正常月份的三分之一左右，遠(yuǎn)沒(méi)有回到深圳二手樓市5000套的枯榮線。

5月二手市場(chǎng)的復(fù)蘇，與央行貨幣政策的利好有直接聯(lián)系。但由于深圳政策的遲遲未出，不少購(gòu)房者仍在觀望。

從31號(hào)財(cái)聯(lián)社的一則獨(dú)家新聞了解到，深圳相關(guān)部門(mén)表示，近期出臺(tái)政策的可能性較小，還是擔(dān)心放款樓市政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)明顯上揚(yáng)。這也可以看出深圳作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，所承擔(dān)的壓力也是比較大的。

當(dāng)然，對(duì)剛需和改善群體來(lái)說(shuō)，在當(dāng)下深圳政策未出之際，正是購(gòu)房和置換最好的窗口期，希望大家好好把握，且行且珍惜。