來(lái)源：朱羅紀(jì)

我認(rèn)為剛需買家在深圳未來(lái)要關(guān)心兩件事。

第一件事，是“十四五”期間深圳的軌道規(guī)劃兌現(xiàn)。第二件事，是每年“城市副中心”的商品住房供應(yīng)。

把這兩件事大略弄懂，對(duì)500萬(wàn)預(yù)算的那類剛需買家，尤其是首次置業(yè)者，我想“買對(duì)”的概率會(huì)提高很多，心態(tài)也會(huì)好很多很多。

先說(shuō)第一件事。

我認(rèn)為大家不需要看深圳遠(yuǎn)到2035年的軌道規(guī)劃，還有10幾年，太久遠(yuǎn)了，房地產(chǎn)周期都能來(lái)回個(gè)三回，人生等不了那么久?？磧煞荽_定的規(guī)劃就可以了，一份是深圳軌道四期規(guī)劃，具體是《深圳市軌道四期相關(guān)線路站名規(guī)劃》，這份規(guī)劃是規(guī)劃至2022年的，所以信息極為重要，對(duì)購(gòu)房有直接的指引意義。另一份是深圳“十四五”交通規(guī)劃——《深圳市綜合交通“十四五”規(guī)劃》，這份規(guī)劃規(guī)劃到2025年，也就是還有3年多時(shí)間，對(duì)購(gòu)房也有很重要的指引意義。

具體是下面的圖：

這是深圳規(guī)自局4.22發(fā)布的《深圳市軌道四期相關(guān)線路站名規(guī)劃》，其中6、12、14、16號(hào)線都要在今年通車，其它的按說(shuō)也會(huì)在明年通車。

下面這一份是到2025年要建成的軌道線路，扣掉4期軌道，剩下的都是。?這個(gè)圖來(lái)自《深圳市綜合交通“十四五”規(guī)劃》，深圳交通運(yùn)輸局今年2.23發(fā)布。

非常詳細(xì)的對(duì)比咱們就不做了，建議大家按自己的需要，一條線一條線去挨個(gè)查，會(huì)很有收獲。

但這里，我重點(diǎn)說(shuō)的是一個(gè)方向判斷，即是：深圳在通過(guò)建設(shè)城市副中心來(lái)完成人口再配置。

如果結(jié)合著深圳最新的2035國(guó)土空間規(guī)劃，我們能看出，深圳4-5期的軌道建設(shè)，最受益的是各個(gè)“城市副中心”（或者以后要叫“十二個(gè)功能中心”），比如光明、沙井、龍中、坪山等地。

這些城市副中心現(xiàn)在的人口密度還不夠，所以軌道建設(shè)意圖很明白，就是要把地鐵拉過(guò)去，然后圍繞著地鐵進(jìn)行TOD建設(shè)，尤其是修建大量的平價(jià)住宅、公共住房以及相關(guān)配套，讓人住過(guò)去，往返通勤時(shí)間控制在1個(gè)小時(shí)左右。

這個(gè)在香港曾經(jīng)叫做“新市鎮(zhèn)”的計(jì)劃，我認(rèn)為正在深圳落地，這是改變未來(lái)深圳的大事。

剛需買不起深圳“核心都會(huì)區(qū)”的住房，但是在這些城市副中心，500萬(wàn)可以買到很好的住房。跟隨著軌道的鋪設(shè)步伐，大概是3年多的時(shí)間，可以住的很不錯(cuò)。

再來(lái)說(shuō)第二件事。

承接上述城市軌道的發(fā)展脈絡(luò)，我們來(lái)看土地的供應(yīng)和住房的建設(shè)，就更有意思。

如果說(shuō)深圳房地產(chǎn)在2022年有什么最重要的變化，我認(rèn)為莫過(guò)于這一點(diǎn)：突然之間大家發(fā)現(xiàn)，500萬(wàn)總價(jià)的剛需盤好多好多，多到開(kāi)始內(nèi)卷了。比如光明，福松沙，大量的盤好幾年價(jià)格沒(méi)有動(dòng)，一直盤桓在4.5萬(wàn)左右/平米。尤其是光明，可謂遍地都是，像快開(kāi)盤的特發(fā)觀月臺(tái)都開(kāi)始打9.1折了。這樣的景象在以往很多年內(nèi)，都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)了。

為什么會(huì)是這樣？恰恰是我們之前講到的：深圳自2020年起大幅提升了居住用地的供應(yīng)占比。參考：《深圳2022供地計(jì)劃發(fā)布：未來(lái)3年，我們將迎來(lái)最猛的住房供應(yīng)潮》。

所以，我提醒500萬(wàn)預(yù)算的剛需買家，花點(diǎn)時(shí)間去看一下每年主管部門發(fā)布的土地供應(yīng)計(jì)劃，以及關(guān)注一下每年的賣地計(jì)劃，看看哪里的供應(yīng)更集中。答案你會(huì)同樣發(fā)現(xiàn)，以龍華、大運(yùn)、光明、坪山為代表的城市副中心，還是土地供應(yīng)最集中的地方。所以，到今年這個(gè)年份，那些地方才會(huì)出現(xiàn)有那么多的盤。

而這一個(gè)趨勢(shì)才剛剛開(kāi)始，在未來(lái)的幾年里，副中心都是最重要的土地供應(yīng)場(chǎng)。

而且，把上述兩件事疊在一起看，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，政府這幾年的地塊選擇越來(lái)越“科學(xué)”——大部分都圍繞著地鐵規(guī)劃走，很多地塊都是選取在規(guī)劃中的地鐵站800米范圍內(nèi)。這是因?yàn)?，深圳在《深圳市綜合交通“十四五”規(guī)劃》里提出要求：要在2025年末，實(shí)現(xiàn)“軌道交通800米人口崗位覆蓋率”從2020年的44%大幅提升到58%。就是說(shuō)，到2025年，深圳要有超過(guò)一半的人口要住在距離地鐵站800米的范圍內(nèi)。

所以我們會(huì)看到，為什么去年深圳地鐵179億拿下的6塊地皮，基本上都在地鐵站附近。這個(gè)背后，實(shí)際上就是規(guī)劃先導(dǎo)。所以我們也才會(huì)看到，為什么這兩年各個(gè)副中心出來(lái)的樓盤，很多距離地鐵站都不算遠(yuǎn)。這個(gè)趨勢(shì)，我想也同樣是剛剛開(kāi)始。

上面這一點(diǎn)，其實(shí)也是提醒我們的剛需買家，大家在看盤的時(shí)候，要把距離地鐵站距離800米作為一個(gè)重要參照。800米就是物理極限，按成年人的步速，這個(gè)距離就是在10分鐘，再遠(yuǎn)就太辛苦了，還不被列入崗位覆蓋率。

如果說(shuō)要再補(bǔ)充一點(diǎn)，值得強(qiáng)調(diào)的還有第三件事，就是：在城市副中心，眼下的限價(jià)依然在比較嚴(yán)厲的執(zhí)行。你花個(gè)好幾年時(shí)間看，還是會(huì)發(fā)現(xiàn)，副中心的價(jià)格還是被嚴(yán)厲限制在4.5萬(wàn)-5萬(wàn)這樣的價(jià)位，總價(jià)500萬(wàn)的預(yù)算依然可以買到不錯(cuò)的3房。

我今天大概了解了一下光明的二手價(jià)，地段一流的二手盤成交價(jià)還是可以維持在7萬(wàn)/平米以上。但是新盤，即便是在地鐵口的，限價(jià)還是4萬(wàn)多/平米。在沙井、龍中，都是一樣的局面。

在價(jià)值判斷上，我們可以有不同的看法。但無(wú)論怎么說(shuō)，有一點(diǎn)要承認(rèn)，這是政府對(duì)剛需的“友好”。

由此，我們可以這樣講：

1）放眼未來(lái)的幾年里，深圳會(huì)在城市副中心大量的增加土地和住房供應(yīng)（同樣包括公共住房）。

2）這些新增的土地和住房供應(yīng)會(huì)緊密圍繞著軌道站建設(shè)，構(gòu)建起高效的軌道通勤和生態(tài)生活。

3）為了壓降剛需的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，相對(duì)嚴(yán)格的限價(jià)政策會(huì)繼續(xù)得到推行。

總之，對(duì)于500萬(wàn)預(yù)算的剛需購(gòu)房而言，有希望迎來(lái)一個(gè)非?！坝押谩钡摹笆奈濉?。想想看，剛需們?cè)谖磥?lái)的幾個(gè)城市副中心，可以有大把的盤可以選，并且能夠買到靠近地鐵站10分鐘左右的新盤，往來(lái)通勤控制在1小時(shí)左右。更重要的是，焦慮心會(huì)顯著下降，一方面有限價(jià)，更重要的是供應(yīng)量大，不用再像以往那樣擔(dān)心錯(cuò)過(guò)這個(gè)就要“被甩出深圳了”。

作為一枚研究者，我非常認(rèn)同并欣賞深圳政府部門大力的增加住房供應(yīng)！剛需，不能一味的埋怨房?jī)r(jià)貴，而要看到正在發(fā)生的改變。

有的人會(huì)問(wèn)，那如果城市副中心的供應(yīng)量增加那么多，那里的房?jī)r(jià)未來(lái)是不是漲不動(dòng)了？那還買不買？

價(jià)格的事情，我想更多還是要落腳于整個(gè)城市的未來(lái)發(fā)展。但是從緩解剛需住房負(fù)擔(dān)、剛需“焦慮癥”以及這座城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展講，大力增加供應(yīng)帶來(lái)的好處是天大的。最起碼一點(diǎn)，剛需可以非常從容的選房子了。

鑒于今年城市副中心的500萬(wàn)剛需盤非常多，具體如何選盤變得復(fù)雜，應(yīng)很多剛需粉絲的呼吁，我新建了一個(gè)“500萬(wàn)預(yù)算深圳買房群”。預(yù)算在500萬(wàn)內(nèi)、有需要的童鞋，可以掃碼申請(qǐng)入群。希望大家通過(guò)交流，可以幫助自己更好的“買對(duì)”。