1

三年前，我寫過一篇中海天鉆的文章，標(biāo)題是“四年凈虧500萬，一個(gè)羅湖豪宅的沒落”。

中海天鉆是個(gè)有故事的盤，2015年12月開盤，開盤價(jià)10萬6，首推100多套房源全部售磬。

同時(shí)開盤的華潤城悅府均價(jià)13萬8，賣了八成。

半島三期16年4月開盤，均價(jià)10萬5。

我上次寫天鉆是2019年11月4號(hào)，當(dāng)時(shí)豪宅稅還沒有出，西部已經(jīng)躁動(dòng)上漲了10-15%，羅湖仍在沉睡。

當(dāng)時(shí)在二手市場(chǎng)，天鉆的商品房成交價(jià)9萬6，回遷房成交價(jià)7萬6，半三17萬，悅府16萬。

兩年半過去，深圳又經(jīng)歷了一輪完整的上漲周期，今天的天鉆怎么樣了，洼地補(bǔ)漲了沒有?

昨天去羅湖踩盤，順道又去看了天鉆，找中介報(bào)了兩套商品房和回遷房的價(jià)格。

100平三房的商品房報(bào)價(jià)1128萬，單價(jià)11萬2，可談，預(yù)計(jì)成交價(jià)10萬6。

120平三房的回遷房報(bào)價(jià)1098萬，單價(jià)9.15萬，可談，預(yù)估成交價(jià)8萬7。

對(duì)比2019年，天鉆的商品房漲了1萬，漲幅10%；回遷房漲了1萬1，漲幅14%。

對(duì)比2015年底的開盤價(jià)，天鉆的商品房從10萬6到10萬6，漲幅為0。

6年半時(shí)間漲幅為0，在深圳除了鹽田的海景房，恐怕沒誰敢跳出來一比高下了吧。

2

天鉆到底輸在哪里?

有人說輸在區(qū)位，誰讓它在沒落的羅湖。

可是羅湖這一輪一樣有漲了50%的盤，比如嘉寶田花園，比如鴻翔花園，比如深中和螺嶺的學(xué)校，更不要說從2015年底起算了，那個(gè)節(jié)點(diǎn)到現(xiàn)在，羅湖漲了80%甚至翻倍的產(chǎn)品不在少數(shù)。

所以區(qū)位是問題但不是惟一的問題。

天鉆之所以輸?shù)倪@么徹底，有更多的原因和緯度：

1、羅湖的區(qū)位是大前提。

2、中海天鉆當(dāng)年的開盤價(jià)被嚴(yán)重透支了。

當(dāng)時(shí)羅湖房價(jià)4-6萬，品質(zhì)最高的幸福里雅居7萬多，天鉆的位置和品質(zhì)遜于幸福里，學(xué)校也差了一等，真實(shí)價(jià)值應(yīng)該是7萬，但靠著極其成功的推廣和營銷，天鉆硬是賣出了近11萬的天價(jià)，是一個(gè)極其典型的CEO盤。

六年前的深圳買房人還沒有被教育過，人傻錢多的豪客不少，只買貴的不買對(duì)的，認(rèn)定好房子和名包名表一樣，只要能代表身份，就可以有夸張的溢價(jià)。

但實(shí)際上，房子只和自身的價(jià)值相對(duì)應(yīng)，如果開盤時(shí)有溢價(jià)，這個(gè)溢價(jià)一定會(huì)在未來的二手市場(chǎng)被洗的干干凈凈。

中海天鉆開盤多賣的4萬溢價(jià)，洗了整整6年終于洗干凈了。

3、天鉆的回遷房太多了！

深圳人都知道，天鉆的前身是鹿丹村，一個(gè)海關(guān)住宅樓小區(qū)，原址拆遷重建，原居民肯定要回遷。

中海天鉆一共建了九棟樓，1-6棟都是回遷房，7棟是海關(guān)政府樓，只有8棟和9棟才是商品房。

相當(dāng)于一個(gè)小區(qū)，3/4的房子都是回遷，只有1/4才是商品房，這會(huì)造成什么后果?

第一小區(qū)品質(zhì)被拉低。

第二小區(qū)在售的大部分是回遷房。回遷房業(yè)主沒有高價(jià)購入成本，不管7萬還是8萬賣，都是大賺特賺，商品房業(yè)主就慘了，被回遷房拖著賣不出高價(jià)，現(xiàn)在回遷賣9萬，商品房賣11萬，已經(jīng)是商品房業(yè)主最后的倔強(qiáng)。

3

4、天鉆的面積太大了

天鉆的戶型有100平三房，120平三房和180平四房，不但起步面積大，而且120平做三房，180平做四房，明顯浪費(fèi)面積，不符合現(xiàn)在深圳的市場(chǎng)需求。

一套房子最低1000萬起，大戶型奔2000萬，這個(gè)總價(jià)，有點(diǎn)投資理念的都不愿意放在羅湖。

5、天鉆周邊有個(gè)自來水廠，常年散發(fā)臭雞蛋的味道，這個(gè)只能算槽點(diǎn)不能算重點(diǎn)。

6、天鉆的坑名聲打出去了，這個(gè)就要了命了。

投資市場(chǎng)有兩種名氣，一種是茅名氣，比如房茅，酒茅，股茅，茅名聲一打響，更多熱錢蜂涌而入，價(jià)格漲的看不到頭。

還有一種是坑名氣，比如鹽田的天麓。

坑名聲一打響，別說投資熱錢避之不及，連自住的老錢都不想碰了，價(jià)格跌到想讓你哭。

天鉆現(xiàn)在就是第二種狀態(tài)。

集齊了六顆龍珠的天鉆，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用六年多時(shí)間回到了房價(jià)的原點(diǎn)。六年前的10萬6是請(qǐng)君入甕的價(jià)格，今天的10萬6是天鉆的真實(shí)價(jià)值。

那今天的天鉆還能不能買?

我覺得天鉆在洗去鉛華盡顯本真之后，有啥不能買呢?

品質(zhì)在這里放著，配套在這里放著，位置在這里放著，次新在這里放著，這些都是實(shí)實(shí)在在看得到享受得到的。

10萬多的單價(jià)，在南山能買老破大，在福田能買老破小，在羅湖能買到豪宅頂流的次新，還想要啥自行車呢?

橫盤期本就是居住價(jià)值回歸的階段，如果你是追求自住品質(zhì)的老羅湖，天鉆真是不錯(cuò)的選擇，泡沫已經(jīng)洗盡，甚至有所低估，我相信后期追上羅湖的平均漲幅肯定沒問題。

當(dāng)然對(duì)于大部分投資意愿強(qiáng)烈的買房客來說，天鉆仍然不是優(yōu)選。優(yōu)選到底是哪里，需要一房一議，沒有絕對(duì)，只有相對(duì)。