1
三年前,我寫過一篇中海天鉆的文章,標(biāo)題是“四年凈虧500萬,一個(gè)羅湖豪宅的沒落”。
中海天鉆是個(gè)有故事的盤,2015年12月開盤,開盤價(jià)10萬6,首推100多套房源全部售磬。
同時(shí)開盤的華潤城悅府均價(jià)13萬8,賣了八成。
半島三期16年4月開盤,均價(jià)10萬5。
我上次寫天鉆是2019年11月4號(hào),當(dāng)時(shí)豪宅稅還沒有出,西部已經(jīng)躁動(dòng)上漲了10-15%,羅湖仍在沉睡。
當(dāng)時(shí)在二手市場(chǎng),天鉆的商品房成交價(jià)9萬6,回遷房成交價(jià)7萬6,半三17萬,悅府16萬。
兩年半過去,深圳又經(jīng)歷了一輪完整的上漲周期,今天的天鉆怎么樣了,洼地補(bǔ)漲了沒有?
昨天去羅湖踩盤,順道又去看了天鉆,找中介報(bào)了兩套商品房和回遷房的價(jià)格。
100平三房的商品房報(bào)價(jià)1128萬,單價(jià)11萬2,可談,預(yù)計(jì)成交價(jià)10萬6。
120平三房的回遷房報(bào)價(jià)1098萬,單價(jià)9.15萬,可談,預(yù)估成交價(jià)8萬7。
對(duì)比2019年,天鉆的商品房漲了1萬,漲幅10%;回遷房漲了1萬1,漲幅14%。
對(duì)比2015年底的開盤價(jià),天鉆的商品房從10萬6到10萬6,漲幅為0。
6年半時(shí)間漲幅為0,在深圳除了鹽田的海景房,恐怕沒誰敢跳出來一比高下了吧。
2
天鉆到底輸在哪里?
有人說輸在區(qū)位,誰讓它在沒落的羅湖。
可是羅湖這一輪一樣有漲了50%的盤,比如嘉寶田花園,比如鴻翔花園,比如深中和螺嶺的學(xué)校,更不要說從2015年底起算了,那個(gè)節(jié)點(diǎn)到現(xiàn)在,羅湖漲了80%甚至翻倍的產(chǎn)品不在少數(shù)。
所以區(qū)位是問題但不是惟一的問題。
天鉆之所以輸?shù)倪@么徹底,有更多的原因和緯度:
1、羅湖的區(qū)位是大前提。
2、中海天鉆當(dāng)年的開盤價(jià)被嚴(yán)重透支了。
當(dāng)時(shí)羅湖房價(jià)4-6萬,品質(zhì)最高的幸福里雅居7萬多,天鉆的位置和品質(zhì)遜于幸福里,學(xué)校也差了一等,真實(shí)價(jià)值應(yīng)該是7萬,但靠著極其成功的推廣和營銷,天鉆硬是賣出了近11萬的天價(jià),是一個(gè)極其典型的CEO盤。
六年前的深圳買房人還沒有被教育過,人傻錢多的豪客不少,只買貴的不買對(duì)的,認(rèn)定好房子和名包名表一樣,只要能代表身份,就可以有夸張的溢價(jià)。
但實(shí)際上,房子只和自身的價(jià)值相對(duì)應(yīng),如果開盤時(shí)有溢價(jià),這個(gè)溢價(jià)一定會(huì)在未來的二手市場(chǎng)被洗的干干凈凈。
中海天鉆開盤多賣的4萬溢價(jià),洗了整整6年終于洗干凈了。
3、天鉆的回遷房太多了!
深圳人都知道,天鉆的前身是鹿丹村,一個(gè)海關(guān)住宅樓小區(qū),原址拆遷重建,原居民肯定要回遷。
中海天鉆一共建了九棟樓,1-6棟都是回遷房,7棟是海關(guān)政府樓,只有8棟和9棟才是商品房。
相當(dāng)于一個(gè)小區(qū),3/4的房子都是回遷,只有1/4才是商品房,這會(huì)造成什么后果?
第一小區(qū)品質(zhì)被拉低。
第二小區(qū)在售的大部分是回遷房。回遷房業(yè)主沒有高價(jià)購入成本,不管7萬還是8萬賣,都是大賺特賺,商品房業(yè)主就慘了,被回遷房拖著賣不出高價(jià),現(xiàn)在回遷賣9萬,商品房賣11萬,已經(jīng)是商品房業(yè)主最后的倔強(qiáng)。
3
4、天鉆的面積太大了
天鉆的戶型有100平三房,120平三房和180平四房,不但起步面積大,而且120平做三房,180平做四房,明顯浪費(fèi)面積,不符合現(xiàn)在深圳的市場(chǎng)需求。
一套房子最低1000萬起,大戶型奔2000萬,這個(gè)總價(jià),有點(diǎn)投資理念的都不愿意放在羅湖。
5、天鉆周邊有個(gè)自來水廠,常年散發(fā)臭雞蛋的味道,這個(gè)只能算槽點(diǎn)不能算重點(diǎn)。
6、天鉆的坑名聲打出去了,這個(gè)就要了命了。
投資市場(chǎng)有兩種名氣,一種是茅名氣,比如房茅,酒茅,股茅,茅名聲一打響,更多熱錢蜂涌而入,價(jià)格漲的看不到頭。
還有一種是坑名氣,比如鹽田的天麓。
坑名聲一打響,別說投資熱錢避之不及,連自住的老錢都不想碰了,價(jià)格跌到想讓你哭。
天鉆現(xiàn)在就是第二種狀態(tài)。
集齊了六顆龍珠的天鉆,兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用六年多時(shí)間回到了房價(jià)的原點(diǎn)。六年前的10萬6是請(qǐng)君入甕的價(jià)格,今天的10萬6是天鉆的真實(shí)價(jià)值。
那今天的天鉆還能不能買?
我覺得天鉆在洗去鉛華盡顯本真之后,有啥不能買呢?
品質(zhì)在這里放著,配套在這里放著,位置在這里放著,次新在這里放著,這些都是實(shí)實(shí)在在看得到享受得到的。
10萬多的單價(jià),在南山能買老破大,在福田能買老破小,在羅湖能買到豪宅頂流的次新,還想要啥自行車呢?
橫盤期本就是居住價(jià)值回歸的階段,如果你是追求自住品質(zhì)的老羅湖,天鉆真是不錯(cuò)的選擇,泡沫已經(jīng)洗盡,甚至有所低估,我相信后期追上羅湖的平均漲幅肯定沒問題。
當(dāng)然對(duì)于大部分投資意愿強(qiáng)烈的買房客來說,天鉆仍然不是優(yōu)選。優(yōu)選到底是哪里,需要一房一議,沒有絕對(duì),只有相對(duì)。
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