今天給大家看兩張來自“易居50城市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”的圖，圖一是“深圳房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅圖”，圖二是“深圳二手房成交量”，這兩張圖比較清晰地顯示了當(dāng)前深圳樓市的基本行情，我們?cè)谶@里針對(duì)這兩張圖對(duì)深圳當(dāng)前樓市的大體走勢(shì)做一個(gè)基本分析。

從圖一可以看出，深圳樓市在2015年年中達(dá)到房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的峰值后，就一路震蕩收窄，從2016年11月到2019年8月的將近三年時(shí)間內(nèi)，形成環(huán)比上下一個(gè)點(diǎn)左右的窄幅波動(dòng)期，從2019年9月開始，環(huán)比上漲水平再一次進(jìn)入一個(gè)小高峰階段，最高為2020年6月，環(huán)比上漲大約1.4%，直到2021年3月的環(huán)比上漲大約0.8%左右，隨后，從2021年4月開始了持續(xù)到今天的環(huán)比連續(xù)下跌行情，2021年4月環(huán)比上漲回落到大約0.3%左右，最低為2022年3月的環(huán)比下跌大約0.3%左右。期間只有2022年4月環(huán)比跌幅收窄至0.1%左右，然而進(jìn)入5月，環(huán)比跌幅再一次小幅拉大到0.2%左右的水平。

顯然，2021年2月8日深圳出臺(tái)的“二手房參考價(jià)”政策是這一輪房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的主要原因。因?yàn)檫@項(xiàng)政策是二月出臺(tái)的，但一二手房成交系統(tǒng)交易有一定的滯后性，所以三月份的環(huán)比數(shù)據(jù)仍然呈現(xiàn)拔高態(tài)勢(shì)，但進(jìn)入四月，滯后的成交量數(shù)據(jù)已經(jīng)消化完畢，當(dāng)月顯示的數(shù)據(jù)已經(jīng)是三月積累下來的環(huán)比下滑的數(shù)據(jù)。

圖二可以直接看到從2012年以來十年間深圳二手房成交量的波動(dòng)情況。在2021年2月二手房參考價(jià)政策出臺(tái)之前，深圳二手房月成交量大體在平均5000套至6000套的水平，最高為2016年3月，達(dá)到將近19000套。期間也有個(gè)別月份成交量下滑到2000套到3000套的現(xiàn)象，但都是非常偶然的情況。然而，自二手房參考價(jià)政策出臺(tái)后，從2021年3月的大約7000套成交量開始，就逐月下滑，一直下滑到2022年2月的最低點(diǎn)700多套的“冰點(diǎn)”水平。隨后的三個(gè)月，成交量又逐月小幅回升，到5月，成交量為2318套，環(huán)比上升19%。

從上面兩張圖可以看出，深圳樓市從去年二手房參考價(jià)政策出臺(tái)之后的一年多時(shí)間里，多數(shù)月份是在逐月下滑和低迷的態(tài)勢(shì)中。今年春節(jié)后的三個(gè)月，樓市成交量環(huán)比呈現(xiàn)小幅上升現(xiàn)象，并沒有來自深圳本身的任何直接的扶持政策的影響，而主要是由兩大原因引起，其一是國家層面的寬松政策包括降準(zhǔn)降息政策的影響，其二是深圳市場(chǎng)本身供需關(guān)系的微妙改變，一些二手房業(yè)主不愿繼續(xù)在價(jià)格上堅(jiān)挺下去，有適當(dāng)下浮，而一些買主在外圍寬松環(huán)境刺激下，也不再等待，伺機(jī)進(jìn)場(chǎng)下單。

盡管深圳樓市出現(xiàn)一定的回暖態(tài)勢(shì)，但從房?jī)r(jià)看，仍然在下跌通道里，只是下跌幅度有所收窄而已，而且，5月的下跌幅度再一次小幅加大，可見，所謂“回暖”態(tài)勢(shì)仍然不穩(wěn)定。而從二手房成交量看，盡管近三個(gè)月來成交量是逐月回升的，但從最高的5月數(shù)據(jù)看，也不過2318套，與過去十年中的平均5000套至6000套的成交量相比，仍然有很大的距離?？梢?，深圳樓市的真正回暖仍然在路上，能否真正回歸到正常年份的水平，仍然需要密切觀察才能下明確的結(jié)論。

(資料圖)

從深圳房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)看，2020年以來，深圳已經(jīng)持續(xù)加大了新房宅地的供應(yīng)，預(yù)料未來幾年每年的新房上市量都會(huì)明顯加大，假如二手房參考價(jià)政策不發(fā)生調(diào)整，假如二手房成交量暫時(shí)回不到以往5000套到6000套的月平均成交量水平，這種情況下，深圳已經(jīng)持續(xù)了多年的一二手房成交大約“1:2”的比例關(guān)系可能將發(fā)生改變，一手房成交量將會(huì)較大幅度上升，可能導(dǎo)致一二手房成交量比例出現(xiàn)“1:1”甚至“2:1”的比例。

我們知道，發(fā)達(dá)國家的新房成交量都很低，歐美大約占比不到10%，或者說一二手房成交比例為“1:9”，國內(nèi)目前一線城市約為“3:7”，二線城市約為“4:6”，三四線城市約為“5:5”甚至“6:4”、“7:3”。深圳原來基本上是“3:7”，似乎靠近發(fā)達(dá)國家的模式，新房成交少，二手房成交多，然而事實(shí)上，多年來深圳之所以二手房成交量多，主要是因?yàn)樾路抗?yīng)量上不去，導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)失真。未來一些年，當(dāng)新房供應(yīng)量上去的時(shí)候，深圳一二手房的成交占比會(huì)重回一手房高于二手房的態(tài)勢(shì)，尤其是在二手房參考價(jià)不變的背景下，這樣的占比出現(xiàn)的概率將會(huì)更大。

回頭來再看一下上述兩張圖帶給我們的分析。

一個(gè)問題是，深圳當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)下去嗎？

我的分析是，如果深圳堅(jiān)持目前的不投放相應(yīng)的房地產(chǎn)扶持政策的前提下，房?jī)r(jià)整體偏弱的格局將會(huì)延續(xù)，短期內(nèi)深圳住房均價(jià)不會(huì)上漲，甚至仍然會(huì)有小幅下滑，然而，也存在結(jié)構(gòu)性的價(jià)格表現(xiàn)，好的地段，好的房產(chǎn)資源，其價(jià)格仍然堅(jiān)挺，甚至不排除小幅上揚(yáng)，而多數(shù)一般地段的房?jī)r(jià)可能會(huì)維持現(xiàn)有價(jià)格的窄幅波動(dòng)態(tài)勢(shì)。部分地段差、配套差、房產(chǎn)資源一般的住房?jī)r(jià)格可能仍然有一定下跌空間。

另一個(gè)問題是，深圳二手房成交量會(huì)繼續(xù)上升嗎？在外部寬松政策和氛圍以及供需關(guān)系自發(fā)調(diào)整下，深圳二手房成交量仍然會(huì)慣性地呈現(xiàn)繼續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，估計(jì)月成交量會(huì)繼續(xù)向3000套甚至更高一點(diǎn)的目標(biāo)拓展。

然而，在二手房參考價(jià)政策沒有改變的前提下，讓二手房成交量直接回到原來的5000套到6000套的平均月成交量水平，這個(gè)還是有點(diǎn)難度的。

再一個(gè)問題是，深圳政策面真的不會(huì)投放相應(yīng)的扶持性政策嗎？我感覺投放的概率已經(jīng)很小了，因?yàn)樵谡呙婵磥?，目前的樓市狀況是正常的，成交量在穩(wěn)步回升，房?jī)r(jià)在穩(wěn)步下降或企穩(wěn)，這正是政策希望看到的局面，因此，所謂投放扶持政策已經(jīng)變得沒有意義，甚至，任何的扶持性政策投放都可能給樓市帶來不必要的“加熱”性刺激，導(dǎo)致出現(xiàn)可能難以控制的“炒房”現(xiàn)象的回歸。