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新資訊:由兩張圖看當(dāng)前深圳樓市的基本行情

今天給大家看兩張來自“易居50城市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”的圖,圖一是“深圳房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅圖”,圖二是“深圳二手房成交量”,這兩張圖比較清晰地顯示了當(dāng)前深圳樓市的基本行情,我們?cè)谶@里針對(duì)這兩張圖對(duì)深圳當(dāng)前樓市的大體走勢(shì)做一個(gè)基本分析。

從圖一可以看出,深圳樓市在2015年年中達(dá)到房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的峰值后,就一路震蕩收窄,從2016年11月到2019年8月的將近三年時(shí)間內(nèi),形成環(huán)比上下一個(gè)點(diǎn)左右的窄幅波動(dòng)期,從2019年9月開始,環(huán)比上漲水平再一次進(jìn)入一個(gè)小高峰階段,最高為2020年6月,環(huán)比上漲大約1.4%,直到2021年3月的環(huán)比上漲大約0.8%左右,隨后,從2021年4月開始了持續(xù)到今天的環(huán)比連續(xù)下跌行情,2021年4月環(huán)比上漲回落到大約0.3%左右,最低為2022年3月的環(huán)比下跌大約0.3%左右。期間只有2022年4月環(huán)比跌幅收窄至0.1%左右,然而進(jìn)入5月,環(huán)比跌幅再一次小幅拉大到0.2%左右的水平。

顯然,2021年2月8日深圳出臺(tái)的“二手房參考價(jià)”政策是這一輪房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的主要原因。因?yàn)檫@項(xiàng)政策是二月出臺(tái)的,但一二手房成交系統(tǒng)交易有一定的滯后性,所以三月份的環(huán)比數(shù)據(jù)仍然呈現(xiàn)拔高態(tài)勢(shì),但進(jìn)入四月,滯后的成交量數(shù)據(jù)已經(jīng)消化完畢,當(dāng)月顯示的數(shù)據(jù)已經(jīng)是三月積累下來的環(huán)比下滑的數(shù)據(jù)。

圖二可以直接看到從2012年以來十年間深圳二手房成交量的波動(dòng)情況。在2021年2月二手房參考價(jià)政策出臺(tái)之前,深圳二手房月成交量大體在平均5000套至6000套的水平,最高為2016年3月,達(dá)到將近19000套。期間也有個(gè)別月份成交量下滑到2000套到3000套的現(xiàn)象,但都是非常偶然的情況。然而,自二手房參考價(jià)政策出臺(tái)后,從2021年3月的大約7000套成交量開始,就逐月下滑,一直下滑到2022年2月的最低點(diǎn)700多套的“冰點(diǎn)”水平。隨后的三個(gè)月,成交量又逐月小幅回升,到5月,成交量為2318套,環(huán)比上升19%。

從上面兩張圖可以看出,深圳樓市從去年二手房參考價(jià)政策出臺(tái)之后的一年多時(shí)間里,多數(shù)月份是在逐月下滑和低迷的態(tài)勢(shì)中。今年春節(jié)后的三個(gè)月,樓市成交量環(huán)比呈現(xiàn)小幅上升現(xiàn)象,并沒有來自深圳本身的任何直接的扶持政策的影響,而主要是由兩大原因引起,其一是國家層面的寬松政策包括降準(zhǔn)降息政策的影響,其二是深圳市場(chǎng)本身供需關(guān)系的微妙改變,一些二手房業(yè)主不愿繼續(xù)在價(jià)格上堅(jiān)挺下去,有適當(dāng)下浮,而一些買主在外圍寬松環(huán)境刺激下,也不再等待,伺機(jī)進(jìn)場(chǎng)下單。

盡管深圳樓市出現(xiàn)一定的回暖態(tài)勢(shì),但從房?jī)r(jià)看,仍然在下跌通道里,只是下跌幅度有所收窄而已,而且,5月的下跌幅度再一次小幅加大,可見,所謂“回暖”態(tài)勢(shì)仍然不穩(wěn)定。而從二手房成交量看,盡管近三個(gè)月來成交量是逐月回升的,但從最高的5月數(shù)據(jù)看,也不過2318套,與過去十年中的平均5000套至6000套的成交量相比,仍然有很大的距離??梢?,深圳樓市的真正回暖仍然在路上,能否真正回歸到正常年份的水平,仍然需要密切觀察才能下明確的結(jié)論。


(資料圖)

從深圳房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)看,2020年以來,深圳已經(jīng)持續(xù)加大了新房宅地的供應(yīng),預(yù)料未來幾年每年的新房上市量都會(huì)明顯加大,假如二手房參考價(jià)政策不發(fā)生調(diào)整,假如二手房成交量暫時(shí)回不到以往5000套到6000套的月平均成交量水平,這種情況下,深圳已經(jīng)持續(xù)了多年的一二手房成交大約“1:2”的比例關(guān)系可能將發(fā)生改變,一手房成交量將會(huì)較大幅度上升,可能導(dǎo)致一二手房成交量比例出現(xiàn)“1:1”甚至“2:1”的比例。

我們知道,發(fā)達(dá)國家的新房成交量都很低,歐美大約占比不到10%,或者說一二手房成交比例為“1:9”,國內(nèi)目前一線城市約為“3:7”,二線城市約為“4:6”,三四線城市約為“5:5”甚至“6:4”、“7:3”。深圳原來基本上是“3:7”,似乎靠近發(fā)達(dá)國家的模式,新房成交少,二手房成交多,然而事實(shí)上,多年來深圳之所以二手房成交量多,主要是因?yàn)樾路抗?yīng)量上不去,導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)失真。未來一些年,當(dāng)新房供應(yīng)量上去的時(shí)候,深圳一二手房的成交占比會(huì)重回一手房高于二手房的態(tài)勢(shì),尤其是在二手房參考價(jià)不變的背景下,這樣的占比出現(xiàn)的概率將會(huì)更大。

回頭來再看一下上述兩張圖帶給我們的分析。

一個(gè)問題是,深圳當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)下去嗎?

我的分析是,如果深圳堅(jiān)持目前的不投放相應(yīng)的房地產(chǎn)扶持政策的前提下,房?jī)r(jià)整體偏弱的格局將會(huì)延續(xù),短期內(nèi)深圳住房均價(jià)不會(huì)上漲,甚至仍然會(huì)有小幅下滑,然而,也存在結(jié)構(gòu)性的價(jià)格表現(xiàn),好的地段,好的房產(chǎn)資源,其價(jià)格仍然堅(jiān)挺,甚至不排除小幅上揚(yáng),而多數(shù)一般地段的房?jī)r(jià)可能會(huì)維持現(xiàn)有價(jià)格的窄幅波動(dòng)態(tài)勢(shì)。部分地段差、配套差、房產(chǎn)資源一般的住房?jī)r(jià)格可能仍然有一定下跌空間。

另一個(gè)問題是,深圳二手房成交量會(huì)繼續(xù)上升嗎?在外部寬松政策和氛圍以及供需關(guān)系自發(fā)調(diào)整下,深圳二手房成交量仍然會(huì)慣性地呈現(xiàn)繼續(xù)上升的態(tài)勢(shì),估計(jì)月成交量會(huì)繼續(xù)向3000套甚至更高一點(diǎn)的目標(biāo)拓展。

然而,在二手房參考價(jià)政策沒有改變的前提下,讓二手房成交量直接回到原來的5000套到6000套的平均月成交量水平,這個(gè)還是有點(diǎn)難度的。

再一個(gè)問題是,深圳政策面真的不會(huì)投放相應(yīng)的扶持性政策嗎?我感覺投放的概率已經(jīng)很小了,因?yàn)樵谡呙婵磥?,目前的樓市狀況是正常的,成交量在穩(wěn)步回升,房?jī)r(jià)在穩(wěn)步下降或企穩(wěn),這正是政策希望看到的局面,因此,所謂投放扶持政策已經(jīng)變得沒有意義,甚至,任何的扶持性政策投放都可能給樓市帶來不必要的“加熱”性刺激,導(dǎo)致出現(xiàn)可能難以控制的“炒房”現(xiàn)象的回歸。

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