01.?
剛剛,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1-5月份全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù),即便政策面、資金面全面釋放利好消息,但房地產(chǎn)繼續(xù)呈現(xiàn)全鏈條下行走勢(shì)。特別是,買房定金預(yù)付款下行接近50%,彰顯居民購房情緒非常低。房地產(chǎn)的困局,大家都在討論,貌似并非再來一輪刺激,就能夠解決問題。
近期,網(wǎng)絡(luò)上有一篇廈門大學(xué)趙燕菁教授的署名文章《在十字路口的房地產(chǎn)》,被各方熱議和轉(zhuǎn)載。對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲弱態(tài)勢(shì)以及難以提振的困局,趙教授提出一個(gè)非常有建設(shè)性的制度設(shè)計(jì):再次啟動(dòng)98年式“房改””打造“先租后售”、“租售串聯(lián)”的保障房模式。
(相關(guān)資料圖)
新的保障房以低成本、低門檻模式分給3-4億新市民。但要限定資格(無房、有穩(wěn)定就業(yè))、限定價(jià)格(以成本為基準(zhǔn))、限定標(biāo)準(zhǔn)(面積),還有較長的“租轉(zhuǎn)售”解禁期(比如10年)。解禁期結(jié)束后,可轉(zhuǎn)化為商品房。新市民變?yōu)橛挟a(chǎn)階層,所有家庭就以極快的速度致富。
由此,新市民可以分享城市公共服務(wù)提升的溢價(jià),也就是房屋增值。趙教授這個(gè)論點(diǎn)的邏輯起點(diǎn)就是:
一、國人擁有產(chǎn)權(quán)住房的渴望非常強(qiáng)烈,租就是權(quán)宜之計(jì);
二、只有擁有產(chǎn)權(quán)住房,才能分享城市化和公服完善。外溢到不動(dòng)產(chǎn)上的溢價(jià)收益;
三、解禁后上市(而不是“只租不售”)才能收回建設(shè)成本,保障房建設(shè)才可持續(xù);
四、保障房可持續(xù)供應(yīng),并解決3-4億新市民的住房需求,才能彌補(bǔ)商品房下降造成的投資規(guī)模缺口。
02.?
對(duì)趙教授的觀點(diǎn),筆者深度認(rèn)同。
如果沒有與產(chǎn)權(quán)對(duì)接起來,保障房就很難持續(xù),98年之前的福利房是如此,房改后的公租房也是如此,近期提出的保租房也一樣?!笆袌?chǎng)向左、公益向右”,言指企業(yè)賺錢要講社會(huì)責(zé)任,公益活動(dòng)要有現(xiàn)金流(市場(chǎng)化)。只有這樣,市場(chǎng)企業(yè)和公益活動(dòng)才能可持續(xù)地開展下去。
不管是98年房改前的福利分房,還是大規(guī)模公租房建設(shè),搞不下去的主要原因,就是缺乏現(xiàn)金流,或者說財(cái)政沒錢了。近期,大城市都在搞保障性租賃住房(保租房),盡管主要鼓勵(lì)市場(chǎng)化的企業(yè)(開發(fā)商或租賃企業(yè))來供應(yīng),但據(jù)我了解,各地沒有積極性。2020年很多地方的完成量,基本是在算數(shù)。
于是,各地都在逼著本地國企講站位。
根源就在于,不管是對(duì)于開發(fā)商,對(duì)于地方政府,還是對(duì)于新市民,投入產(chǎn)出嚴(yán)重不匹配。講情懷、講站位,搞幾個(gè)項(xiàng)目可以,但講可持續(xù)性的話,不太可能。正在大力推進(jìn)的保租房,如果可以“先租后售”,甚至像98年房改那樣,還能以租金抵購房款,整個(gè)激勵(lì)鏈條就扭正了。
針對(duì)3-4億新市民建設(shè)保租房,現(xiàn)實(shí)的問題是錢從哪來?一是保持商品房高房價(jià),從賣地、稅收來提供一部分;二是租金可以收回一部分成本;有穩(wěn)定現(xiàn)金流,還能發(fā)行證券化產(chǎn)品??偟膩碇v,只要未來解禁后上市的預(yù)期是確定的,寫進(jìn)了合同,就一定能購解決資金來源。?
當(dāng)然,還有地的問題。地方政府當(dāng)然最想賣高價(jià)地,一次能收回一大筆錢,上幾個(gè)大項(xiàng)目,而不愿意把地拿出來建保租房。趙教授認(rèn)為,盡管短期內(nèi)損失了一筆土地收入,但卻通過保租房留住了新市民,降低了企業(yè)運(yùn)營成本。而且,新市民“先租后買”積累了家庭產(chǎn)權(quán)房,有恒產(chǎn)者有恒心,就能帶來后續(xù)源源不斷的消費(fèi)和生產(chǎn),以及地方政府細(xì)水長流的財(cái)稅收入。
03.?
其實(shí),完全不用去動(dòng)政府的土地這個(gè)“奶酪”。保租房不用蓋新房來解決。過去20多年來,房地產(chǎn)飛速發(fā)展,沉淀下來很多存量商品房。要么,這些房子初始功能設(shè)計(jì)與現(xiàn)實(shí)需求不符(比如,過去企業(yè)需要大空間,現(xiàn)在個(gè)人創(chuàng)業(yè)需要的是小空間);更多的是,之前規(guī)劃了太多園區(qū)、新區(qū)、CBD,好大喜功,過剩了,砸在手里了。好多寫字樓、公寓賣不掉,租不出去。
我們想個(gè)辦法,把這些沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)換一下屬性,變成保障房。這也就是點(diǎn)個(gè)頭的事情,有無決心的事情,不麻煩!按原來用途,無人問津,白白浪費(fèi)。現(xiàn)在如果能改為保租房,補(bǔ)上公服配套,“先租后買”,就能把人填進(jìn)來,就有了現(xiàn)金流,商業(yè)化的邏輯也就具備了。不管是銀行發(fā)放改造貸款、租賃貸款、消費(fèi)貸款,金融機(jī)構(gòu)搞REITs等等,就具備條件了。
除了規(guī)劃層面的操作,讓這些沉淀的項(xiàng)目產(chǎn)生現(xiàn)金流,國家對(duì)保租房還有一攬子的政策優(yōu)惠,包括普惠金融、稅收減免、專項(xiàng)補(bǔ)貼、民用水電等等。由此,房地產(chǎn)可以處置一批沉淀資產(chǎn),促進(jìn)存量房屋盤活和流轉(zhuǎn),增加了政府稅收。同時(shí),政府財(cái)政資金四兩撥千斤,增加了一大批保障房供給,還讓新市民通過低成本租賃,扎根大城市,并釋放了消費(fèi)和內(nèi)需。
而且,未來的商品房市場(chǎng)(換房和改善)也有了可持續(xù)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
趙教授一個(gè)很重要的觀點(diǎn):“房住不炒”絕不是在“住”和“炒”之間二選一,而是利用“炒”解決“住”?!俺础本筒辉僦皇且粋€(gè)負(fù)面詞匯。高房價(jià)能創(chuàng)造高地價(jià)、高稅收,能解決大規(guī)模保租房建設(shè)的一筆“啟動(dòng)資金”,這就是房子在“住”和“炒”兩方面的調(diào)和與融合。
過去,我們?cè)谧》空咴O(shè)計(jì)上,往往將“住”和“炒”對(duì)立起來了,“炒”必然不利于住,為了“住”就要抑制“炒”;房價(jià)過快上漲就一定是炒,于是就控房價(jià),忽視了土地和房產(chǎn)之于地方政府、之于公共服務(wù)設(shè)施是啟動(dòng)資金,具有融資功能,打擊炒很正確,但解決住的問題更難了。這就導(dǎo)致,政策一直在“住”和“炒”上二選一,政策忽左忽右,一會(huì)兒扶持,一會(huì)兒抑制。?
如果要承認(rèn),地產(chǎn)對(duì)地方政府來說,是公共服務(wù)設(shè)施、區(qū)域開發(fā)的融資來源,高房價(jià)有利于籌集到這初始的一大筆資金,就必須要認(rèn)可高房價(jià)一定程度上的合理性。將高房價(jià)帶來的巨額收益(賣地、稅收等)引導(dǎo)至保租房,不就是房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展的統(tǒng)一嗎?
不久前,作為調(diào)控優(yōu)等生的長沙,推出的“租購聯(lián)動(dòng)”“以租換購”的樓市新政,變相松綁了限購政策,不僅釋放出新的購房名額,活躍了新房市場(chǎng),還打通了新房、二手房和租賃住房市場(chǎng)“通道”,其實(shí)就是將“住”(籌集保租房)和“炒”(松綁限購)在對(duì)立中實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。
04.?
這段時(shí)間,國家屢次提及促進(jìn)房地產(chǎn)“良性循環(huán)”,意味著當(dāng)下循環(huán)不暢,這是各方訴求無法協(xié)同,導(dǎo)致整個(gè)鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)不下去的結(jié)果:
從住房消費(fèi)者來看,3-4億新市民是需求主體,租不起,也買不起;
從開發(fā)商/長租企業(yè)來看,面對(duì)高地價(jià)、高開發(fā)成本,搞租賃是算不過帳的;
從地方政府來說,賣高價(jià)地、搞商品房開發(fā)與搞保租房存在沖突;
從銀行來說,貸款需要抵押物與租賃無抵押物格格不入。
大家想想,“先租后售”、“租售串聯(lián)”的房地產(chǎn)供求新模式,是不是能融合上面各方的訴求呢?
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