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全球觀焦點(diǎn):拍地后,某大V放話:廣發(fā)南能賣(mài)7萬(wàn)!龍灣賣(mài)到6萬(wàn)...

來(lái)源:?東莞淘房志

廣發(fā)南能賣(mài)7萬(wàn)!龍灣賣(mài)到6萬(wàn)!東莞樓市分化加??!

東莞土地拍賣(mài)終于落下帷幕了!


(相關(guān)資料圖)

其中競(jìng)爭(zhēng)最激烈的兩宗地廣發(fā)南和龍灣地塊,討論非常多,對(duì)于未來(lái)的售價(jià),也是浮想聯(lián)翩。

有業(yè)內(nèi)大V發(fā)微博說(shuō):估計(jì)保利昨天拍到的龍灣新盤(pán)售價(jià)4.8萬(wàn)左右,教授直接估到6萬(wàn)!

而對(duì)于廣發(fā)南這塊地,提出疑問(wèn):潤(rùn)府能賣(mài)6萬(wàn)?悅府首批能賣(mài)7萬(wàn)?天驕國(guó)際首批能賣(mài)7萬(wàn)?2.6萬(wàn)地價(jià)的廣發(fā)南首批能賣(mài)7萬(wàn)?

對(duì)于這幾宗地,為什么突然有這么強(qiáng)的底氣,說(shuō)能賣(mài)到這么高。

我猜想可能有這么幾點(diǎn)。

一是東莞新房限價(jià)突破。去年至今的深業(yè)松湖云城、中海松湖林語(yǔ)、鵬瑞天玥等高端項(xiàng)目備案都在5萬(wàn)內(nèi)。但就在半月前,松湖某項(xiàng)目備案均價(jià)突破5萬(wàn),天花板正式捅破了。

二是東莞需要這些標(biāo)桿樓盤(pán)漲價(jià)。這能帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,促進(jìn)樓市成交。

三是東莞馬上要實(shí)行第三輪新政。樓市調(diào)控會(huì)逐步放松,限價(jià)管控可能沒(méi)那么嚴(yán)格。

正是基于這些因素,不少人對(duì)樓市又滿(mǎn)懷期待了!才有底氣對(duì)這幾宗地,預(yù)估了這么高的售價(jià)。

01

這個(gè)有點(diǎn)難!

回歸到現(xiàn)實(shí),ZF真的會(huì)大幅放開(kāi)限價(jià),讓你賣(mài)到這么高的價(jià)格嗎?

我看是有點(diǎn)難的。

就拿華潤(rùn)來(lái)說(shuō)吧,CBD核心地段的新盤(pán),還有萬(wàn)象城商業(yè)加持,這次華潤(rùn)新推出的潤(rùn)府,也是萬(wàn)眾矚目。

華潤(rùn)潤(rùn)府效果圖

但這盤(pán)的價(jià)格,真能突破限價(jià),賣(mài)到6萬(wàn)嗎?顯然是不可能的!

參照之前萬(wàn)象府價(jià)格,最高備案到4.7萬(wàn),南城新盤(pán)還沒(méi)突破5萬(wàn),華潤(rùn)潤(rùn)府備案均價(jià),能超過(guò)5萬(wàn),就謝天謝地了!

不過(guò),有松湖萬(wàn)科在前面,這次南城華潤(rùn)可能會(huì)超5萬(wàn),備案均價(jià)估計(jì)5-5.5萬(wàn)。

但超過(guò)5.5萬(wàn)/平,我覺(jué)得是非常難的!

萬(wàn)科廣發(fā)南這宗地,肯定會(huì)限價(jià),明年開(kāi)賣(mài)的話,最高不會(huì)超過(guò)6萬(wàn)!

這宗地的位置肯定沒(méi)得說(shuō)的,旁邊就是東莞市政府,建面有22萬(wàn)平,用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地+商業(yè)金融業(yè)用地+文化娛樂(lè)用地。

廣發(fā)南地塊區(qū)域圖

但是,備案價(jià)還是要按照套路的,南城如果潤(rùn)府備案價(jià)在5.5萬(wàn)內(nèi)。

明年廣發(fā)南備案到6W以上,南城備案價(jià)就快速跳躍了,從4萬(wàn)多,到5萬(wàn)多,直接到6萬(wàn)多。有點(diǎn)太快,不現(xiàn)實(shí)!

這宗地,據(jù)我估算,最多會(huì)在5.5-6萬(wàn)之間。

當(dāng)然這個(gè)價(jià)格,明年會(huì)有很多人會(huì)搶?zhuān)∵@么好地段+高端新盤(pán)產(chǎn)品,至少值6萬(wàn)+!畢竟西平那些10年樓齡的樓盤(pán),也賣(mài)到5萬(wàn)+。這里值6萬(wàn)+,合情合理。

保利龍灣這宗地,大V說(shuō)要賣(mài)到6萬(wàn)!我覺(jué)得是無(wú)稽之談!

有人拿之前備案價(jià)和拿地價(jià)對(duì)比。保利天際1.4樓面價(jià),后面賣(mài)3.99萬(wàn),現(xiàn)在拿地價(jià)2.1萬(wàn)/平,不得賣(mài)到6萬(wàn)/平,這什么邏輯!

龍灣這塊地,在地理位置上來(lái)說(shuō),就屬于萬(wàn)江。

如果明年賣(mài)到6萬(wàn),直接要超過(guò)華潤(rùn),超過(guò)鵬瑞,讓南城如何看,小弟超過(guò)大哥,不允許的。

龍灣這塊地,可以參考保利天際備案價(jià),當(dāng)時(shí)備案均價(jià)在3.99萬(wàn),差點(diǎn)就4萬(wàn)/平。

這意味著,4萬(wàn)/平是當(dāng)時(shí)龍灣片區(qū)新房的天花板!

龍灣地塊區(qū)域圖

這次保利龍灣樓面價(jià)雖然高達(dá)2.1萬(wàn)/平,但開(kāi)發(fā)商賣(mài)到4萬(wàn)/平,也有利可圖的。

要知道,東莞現(xiàn)在不少項(xiàng)目樓面價(jià)2萬(wàn)+/平,備案價(jià)基本在4萬(wàn)以?xún)?nèi),甚至不少項(xiàng)目售價(jià)都到3.5萬(wàn)內(nèi)。

市場(chǎng)行情不好,大家都備案不起價(jià)了。要么備起高價(jià),然后打折促銷(xiāo)。

這塊地,我的判斷,備案價(jià)一定會(huì)低于5萬(wàn)/平,大概率4.5萬(wàn)左右。

對(duì)于東莞新盤(pán),限價(jià)政策應(yīng)該是個(gè)連續(xù)性政策,突然中斷可能性不高,但核心區(qū)的限價(jià)會(huì)慢慢突破,緩慢上漲!

02

未來(lái)核心區(qū)賣(mài)到10萬(wàn)+,郊區(qū)依然兩三萬(wàn)

在第二次土地拍賣(mài)之后,東莞樓市分化程度加深。不僅僅是區(qū)域地段的分化,連房企也開(kāi)始出現(xiàn)深度分化!

具體表現(xiàn)有這么幾點(diǎn)。

一是房企分化!

東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)上,房企出現(xiàn)分化。

央企國(guó)企唱主角,民企靠邊站。在拿地市場(chǎng),體現(xiàn)最為明顯。參與拍地的企業(yè),90%都是央國(guó)企,包括華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科、越秀、招商、保利。真正民企參與競(jìng)拍只有瓏遠(yuǎn)。

拿地結(jié)果也是如此。

接下來(lái)的第三輪、第四輪土地拍賣(mài)市場(chǎng),央國(guó)企會(huì)收攬大部分土地!

從銷(xiāo)售額上也能明顯體會(huì)出。保利、萬(wàn)科、中海、招商、華僑城等央國(guó)企份額飆升,民企逐步退縮。

在最近兩三年,東莞房地產(chǎn)市場(chǎng),央國(guó)企、品牌房企占據(jù)主導(dǎo)地位。

二:土拍分化嚴(yán)重!

在拿地市場(chǎng)上存在分化。核心地段爭(zhēng)搶?zhuān)瑒傂璧囟卫淝濉?/p>

第一次土地拍賣(mài),8宗地,6宗地流拍,位于塘廈、常平、大嶺山的地塊都無(wú)人問(wèn)津。僅有長(zhǎng)安和橫瀝的地塊出讓。

第二次土地拍賣(mài),熱門(mén)地塊爆搶?zhuān)忭攦r(jià)成交,冷門(mén)地塊底價(jià)成交。廣發(fā)南和龍灣地塊最激烈,松山湖地塊本來(lái)也激烈,但給華僑城了。剩下的大嶺山、虎門(mén)地塊都沒(méi)什么房企競(jìng)爭(zhēng),底價(jià)成交。

房企都在聚焦優(yōu)質(zhì)地段,核心地段的土地,畢竟這些地段,賣(mài)房周期很快,利潤(rùn)也是有的。

郊區(qū)的房產(chǎn),現(xiàn)在面臨壓力,回款周期也是拉長(zhǎng),拍賣(mài)地塊無(wú)人問(wèn)津。

三是新房二手成交分化嚴(yán)重!

新房市場(chǎng)關(guān)注最高的就是松山湖、南城、東城這些核心板塊。

其次就是虎門(mén)長(zhǎng)安、松山湖外溢區(qū)大朗、大嶺山、寮步等,再者就是城區(qū)外溢萬(wàn)江高埗石碣道滘。

例如松山湖的萬(wàn)科深業(yè)中海,賣(mài)的很快。還有南城華潤(rùn)潤(rùn)府,這次也會(huì)是秒光。其他區(qū)域新房市場(chǎng),基本要靠廣告,打折促銷(xiāo)等手段。

總之,核心區(qū)新房有倒掛,走量很快。郊區(qū)新盤(pán)缺乏投資價(jià)值,只剩居住價(jià)值,根本賣(mài)不動(dòng)。

二手房市場(chǎng)差不多,核心區(qū)二手走量,郊區(qū)二手冰封。

東莞二手在2月筑底之后,3月成交陸續(xù)攀升,5月二手1319套,創(chuàng)造新高,6月二手成交量估計(jì)會(huì)接近2000套。

二手成交的主力區(qū)域在南城、東城、虎門(mén)等熱門(mén)鎮(zhèn)街。其他鎮(zhèn)街二手成交甚少。

四是房?jī)r(jià)也會(huì)持續(xù)分化!

現(xiàn)在的東莞,松山湖5-6萬(wàn),南城東城4-5萬(wàn),但類(lèi)似麻涌等遠(yuǎn)郊區(qū),都賣(mài)到2-3萬(wàn),價(jià)差真不明顯。

看隔壁深圳,城市核心地段,深圳灣能到30萬(wàn)+,光明才4-5萬(wàn),坪山3萬(wàn)出頭,價(jià)差10倍。

我的看法,東莞經(jīng)濟(jì)走強(qiáng),核心地段會(huì)強(qiáng)化,樓市會(huì)繼續(xù)分化。松山湖+南城+濱海灣,核心地段優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)到10萬(wàn)+,郊區(qū)房產(chǎn)還是2-3萬(wàn),一定會(huì)出現(xiàn)的。

東莞樓市普漲過(guò)后,就是一個(gè)分化的市場(chǎng),只有核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),才能有超額的收益率。

03

不用懷疑

東莞第三輪救市要來(lái)了!

土地拍賣(mài)之后,最深刻的感受就是,東莞第三輪救市要來(lái)了!

為什么這么說(shuō),從這幾方面看。

一是東莞土拍后,市場(chǎng)沒(méi)什么刺激。沒(méi)有業(yè)主突然調(diào)價(jià),沒(méi)刺激買(mǎi)房客的神經(jīng),土拍之后一切又歸于平淡。

需要政策繼續(xù)刺激,市場(chǎng)還要一把火。

二是開(kāi)發(fā)商信心受挫,拿地不積極,郊區(qū)地塊,便宜也不敢拿。為什么,一是沒(méi)錢(qián),但國(guó)企有錢(qián),為什么也不去拿地,主要就是怕郊區(qū)賣(mài)不動(dòng),回款周期太長(zhǎng)了。

加上這一輪基本上把位置最好的南城、龍灣、松山湖的地塊都拿出來(lái)了!第三、第四輪土拍堪憂!

下面肯定需要刺激,讓開(kāi)發(fā)商也看到希望,繼續(xù)拿地!

三是東莞新房市場(chǎng)很慘淡,新房庫(kù)存持續(xù)走高,二手房市場(chǎng)沒(méi)有想象中回暖,還是處于某種底部的階段。

市場(chǎng)不好,購(gòu)房客沒(méi)徹底激活,入市欲望不強(qiáng)烈。

所以綜合拍地、東莞第三四輪土拍需要、東莞新房去庫(kù)存等任務(wù)下,ZF還會(huì)繼續(xù)頒布政策,刺激樓市,讓購(gòu)房客入市!

至于新政內(nèi)容,大概就兩方面,一個(gè)是限購(gòu),另外就是首付問(wèn)題。

東莞核心區(qū)南城+東城+松山湖火爆,可劃分為限購(gòu)區(qū),其他地方非限購(gòu)。非限購(gòu)區(qū),首付也可以2成。

還有釋放改善型需求,例如有無(wú)房有房貸記錄,可以從首付5成降到首付3成。

至于第三輪政策什么時(shí)候出,肯定會(huì)在第三輪土地拍賣(mài)之前。

大概率,七八月份!

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