代理人先簽合同，后辦理公證委托的合同效力

深圳周爭鋒律師

【資料圖】

二手房買賣合同是買賣雙方的代理人在尚沒有取得代理權(quán)的情況下簽署的，然后，合同上約定的買賣雙方當(dāng)事人，再去給各自在合同上代表自己簽字的代理人做委托公證，授權(quán)其有權(quán)代表自己簽署買賣合同。

是不是，必然得出，代理人在取得公證委托書前面，簽訂的買賣合同在買賣雙方之間合法有效？

這個，基本上大家想當(dāng)然地認(rèn)為是有效的。實際上仔細(xì)推理這里面是有問題。

但如果說這個合同在簽署以后，買賣雙方只是辦理了相關(guān)的委托書，后面雙方都沒有實際履行的行為。那這個是不是在合同約定的買賣雙方之間生效，合同的效力還是存疑的。

原因是，張三的代理人和李四的代理人，都是在取得代理權(quán)之前，在無權(quán)代理的情況下簽署的買賣合同，那么，即便張三的代理人或李四的代理人在他們簽字以后取得了代理權(quán)，也并不必然會得出他們在取得代理權(quán)前面的行為，已經(jīng)得到了被代理人的追認(rèn)。

那么解決的辦法就是：

第一，在委托書中明確對代理人前面簽署合同的行為予以追認(rèn)。法律依據(jù)是民法典第171條，行為人沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止以后仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生效力；

第二個，就是以實際行為表示追認(rèn)。就是張三和李四實際履行了各自代理人簽署的協(xié)議，以實際行為表示追認(rèn)。法條是民法典第503條，被代理人已經(jīng)開始履行合同義務(wù)或接受相對人履行的，視為對合同的追認(rèn)。

我在執(zhí)業(yè)中碰見過兩個類似的案件。剛開始認(rèn)為這個合同效力沒有問題。但是仔細(xì)推敲一下，發(fā)現(xiàn)這個效力有大有問題。必須收集大量的證據(jù)，證明該合同經(jīng)過了被代理人事后的追認(rèn)。

當(dāng)然了，追認(rèn)的方式有明示和默示兩種。依據(jù)民法典第140條，沉默的意思表示，只有在法律規(guī)定，當(dāng)事人約定和符合當(dāng)事人之間交易習(xí)慣時，才視為意思表示。

《民法典》

第一百四十條?行為人可以明示或者默示作出意思表示。

沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時，才可以視為意思表示。

第一百七十一條?行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生效力。

相對人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。行為人實施的行為被追認(rèn)前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

行為人實施的行為未被追認(rèn)的，善意相對人有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是，賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認(rèn)時相對人所能獲得的利益。

相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無權(quán)代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔(dān)責(zé)任。

第五百零三條無權(quán)代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經(jīng)開始履行合同義務(wù)或者接受相對人履行的，視為對合同的追認(rèn)。