代理人先簽合同,后辦理公證委托的合同效力
深圳周爭鋒律師
【資料圖】
二手房買賣合同是買賣雙方的代理人在尚沒有取得代理權(quán)的情況下簽署的,然后,合同上約定的買賣雙方當(dāng)事人,再去給各自在合同上代表自己簽字的代理人做委托公證,授權(quán)其有權(quán)代表自己簽署買賣合同。
是不是,必然得出,代理人在取得公證委托書前面,簽訂的買賣合同在買賣雙方之間合法有效?
這個,基本上大家想當(dāng)然地認(rèn)為是有效的。實際上仔細(xì)推理這里面是有問題。
但如果說這個合同在簽署以后,買賣雙方只是辦理了相關(guān)的委托書,后面雙方都沒有實際履行的行為。那這個是不是在合同約定的買賣雙方之間生效,合同的效力還是存疑的。
原因是,張三的代理人和李四的代理人,都是在取得代理權(quán)之前,在無權(quán)代理的情況下簽署的買賣合同,那么,即便張三的代理人或李四的代理人在他們簽字以后取得了代理權(quán),也并不必然會得出他們在取得代理權(quán)前面的行為,已經(jīng)得到了被代理人的追認(rèn)。
那么解決的辦法就是:
第一,在委托書中明確對代理人前面簽署合同的行為予以追認(rèn)。法律依據(jù)是民法典第171條,行為人沒有代理權(quán),超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止以后仍然實施代理行為,未經(jīng)被代理人追認(rèn)的,對被代理人不發(fā)生效力;
第二個,就是以實際行為表示追認(rèn)。就是張三和李四實際履行了各自代理人簽署的協(xié)議,以實際行為表示追認(rèn)。法條是民法典第503條,被代理人已經(jīng)開始履行合同義務(wù)或接受相對人履行的,視為對合同的追認(rèn)。
我在執(zhí)業(yè)中碰見過兩個類似的案件。剛開始認(rèn)為這個合同效力沒有問題。但是仔細(xì)推敲一下,發(fā)現(xiàn)這個效力有大有問題。必須收集大量的證據(jù),證明該合同經(jīng)過了被代理人事后的追認(rèn)。
當(dāng)然了,追認(rèn)的方式有明示和默示兩種。依據(jù)民法典第140條,沉默的意思表示,只有在法律規(guī)定,當(dāng)事人約定和符合當(dāng)事人之間交易習(xí)慣時,才視為意思表示。
《民法典》
第一百四十條?行為人可以明示或者默示作出意思表示。
沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時,才可以視為意思表示。
第一百七十一條?行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后,仍然實施代理行為,未經(jīng)被代理人追認(rèn)的,對被代理人不發(fā)生效力。
相對人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的,視為拒絕追認(rèn)。行為人實施的行為被追認(rèn)前,善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。
行為人實施的行為未被追認(rèn)的,善意相對人有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是,賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認(rèn)時相對人所能獲得的利益。
相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無權(quán)代理的,相對人和行為人按照各自的過錯承擔(dān)責(zé)任。
第五百零三條無權(quán)代理人以被代理人的名義訂立合同,被代理人已經(jīng)開始履行合同義務(wù)或者接受相對人履行的,視為對合同的追認(rèn)。
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