剛過去的上半年，經過4月份之前的“腰斬”，5月份的“筑底”之后，終于迎來了6月份的稍有“復蘇”，仿佛正在一切向好的趨勢發(fā)展。

一

樓市將企穩(wěn)回升

(資料圖片)

但“高光”時代的行情一去不復返

6月28日，萬科的“2021年度股東大會”上再談行業(yè)形勢。他表示，短期市場已觸底，市場恢復是一個緩慢、溫和的過程；主要一、二線城市商品住宅銷售面積1-2月同比下降36%，4月同比下降約6成，但5月情況已出現(xiàn)好轉，進入6月之后環(huán)比明顯上升。

6月29日早盤，地產版塊股票出現(xiàn)大漲。不少業(yè)內對整體的房地產市場預期向好，未來房價可能出現(xiàn)先抑后揚的態(tài)勢，熱點城市房價有望在三季度出現(xiàn)企穩(wěn)回升，局部地區(qū)可能會有“金九銀十”的行情。

放眼全國，上半年整體的市場壓力較大，許多城市出臺了刺激樓市的政策，放松限購限貸等等一系列政策外，一些城市為賣房也是拼了，上演“一人買房全家?guī)汀薄?/p>

5月份以來，湖南邵陽、四川資陽、河北秦皇島、安徽池州、廣東潮州及珠海、江西贛州、河北滄州、云南楚雄等9城發(fā)布公積金貸款新政，多地在政策中提到，實行公積金家庭代際間互助，實行“一人購房全家?guī)汀薄?/p>

房企有多“卷”，房子就有多難賣。許多房企為沖刺業(yè)績，在上半年加大推盤及營銷力度，河南某開發(fā)商更是推出了“小麥、大蒜換房”，真的是噱頭十足“創(chuàng)意”無限，現(xiàn)在許多開發(fā)商為了賣房可謂費盡心力。

站在下半年這樣一個臨界點，回望上半年的樓市，更多的是一個行情前所未有的大逆轉，那些賣得不好的城市會更不好賣；那些以前高光的熱點城市的行情也將不會重現(xiàn)歷史的“高光”時刻。

二

深圳上半年新房賣了16126套

豪宅、剛需兩極分化

據房網統(tǒng)計數(shù)據顯示，2022年上半年深圳合計成交16126套新房住宅，同比減少38.3%。

今年1-6月，深圳約33個住宅項目入市（包括深汕片區(qū)1個和安居房1個），大部分住宅項目均集中在5-6月份，1-4月份10個住宅項目入市，但5月份有9個住宅項目入市。

而到6月份就更熱鬧了，僅6月份有15個住宅項目、5800多套住宅房源入市。

上半年，分化非常嚴重，“豪宅盤”（10萬+以上的暫統(tǒng)稱豪宅）賣得還算不錯；而剛需盤的表現(xiàn)卻有些差強人意。

30多個入市的項目中，僅海德園A區(qū)的239套房當天全部賣完，成為唯一一個新盤開盤“日光”的項目。其次是招商仕林臻邸，開盤成交185套，去化率約98%；

1-5月份住宅新盤銷售情況

10萬+的樓盤中，還有6月份入市的華潤城潤璽二期，推344套，搖號人數(shù)達589批，當天開盤賣303套。從2015年開始，華潤城進入市場，伴隨著樓市的一路高歌，只要推新品出來，就引發(fā)廣大的關注。

可以說，這個盤一路見證著深圳樓市這幾年的起落，但無論如何華潤城一直是深圳的“網紅盤”；作為收官的一批產品，華潤城這次的熱度確實不如以前，走下熱度的神壇與當下市場有很大的關系。

另一個福田中心天元項目，公布267批登記人名冊時，讓人有些意外，開盤當天僅剩下19套整層的大戶；此項目推159套住宅，戶型建面在313-540㎡，總價區(qū)間約為2824萬-8604萬元；這個價格段算是妥妥的豪宅價了。

這個項目雖然褒貶不一，但從市場的表現(xiàn)來看，豪宅買家在當下的樓市行情下仍舊是沖在前面。

剛需盤中，賣得最好的盤在西部，如沙井的招商雍和府和福永的潤峯云上府，潤峯云上府推659套住宅，當天賣了576套。

最近這一波推盤中，去年低限價的地塊陸續(xù)入市，而潤峯云上府就在其中，備案價4.41萬/㎡起，均價4.86萬/平，帶裝修。相對于周邊的二手房，有近2萬/平的倒掛；加之福永片區(qū)近兩年均無新盤供應，算是西部妥妥的網紅盤了。

龍華區(qū)，上半年賣得最好的盤可能是中海學仕里了，有520批客參與搖號，超過了462套的房源數(shù)。單價約7.74-8.54萬/㎡，均為精裝交付。屬于紅山片區(qū)，但因為被地鐵和道路夾在中間，在區(qū)內位置上不占優(yōu)勢，但深高北的學校成為很多購房者參與的理由。

此前火熱的光明片區(qū)，但今年來入市的新盤關注度相對較一般，可能是因為接下來還有一大波新盤會陸續(xù)入市，想買光明的置業(yè)者在等更好的盤出來，并不著急買。

像深業(yè)頤瑞府、聯(lián)發(fā)悅尚居、中海觀園、花潤里等多個新盤也將要來；尤其是深業(yè)頤瑞府，就在光明美術館、市級科技館對面，鄰近軌道光明站；建成后的限售價是4.53萬/平，位置和價格都沒得說。

三

深圳進入買房機會期，多盤正在路上

目前，剛需置業(yè)者的觀望情況依然較濃重。房價預期下跌的情況下“買漲不買跌”的心理，另一方面，在收入預期下滑，以及市場的購買力在經過前兩年后已明顯透支，現(xiàn)在的買房客已經不可能“加杠桿”去買房了。

即便是在深圳，目前出來的項目真的是已經拿出了非常大的誠意了，上半年以來，以前高姿態(tài)的項目已開始推出了折扣，備案? 價比預期低以外，同片區(qū)的新房，今年買房要比2020年少付幾十萬。

現(xiàn)在大量的上新，還沒人跟你搶，即便是非常優(yōu)質的盤你也可以有機會選到好的樓層，好的戶型。

而且，去年拍賣的限價盤，限價直接比之前的樓盤價便宜2000-4000元/平不等，等這一波盤上完后，價格的優(yōu)勢就沒那么明顯了，因為今年拍地，限售價格也有回調。

大家可以看一下去年的土拍限價地塊，今年要買房的話可以著重關注一下：

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