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前天，深圳公布了今年第二輪土拍地塊，一共16塊，有4塊位置優(yōu)越，分別位于前海、寶中和碧海，龍華、光明的位置也不差，配建和自持等限制條件也比以前寬松，明顯為了刺激開發(fā)商踴躍拍地。

我認真研究了這16塊地，1塊前海自貿(mào)區(qū)，2塊寶中，1塊西鄉(xiāng)，1塊沙井，3塊龍華，2塊光明，4塊龍崗加2塊坪山。

(相關資料圖)

限價仍然限的很剛，前海10.71萬，寶中8.86萬，沙井和光明還是4萬多，說明政府打壓房價的決心依然堅決。

但是這次我關注的重點是：政府把碧海和龍華的限價拉平了！

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西鄉(xiāng)街道的這個地塊，實際位于碧海。

該地塊緊鄰廣深沿江高速，正好夾在華豐前海灣和玉湖灣之間。

華豐前海灣是碧海的次新領漲盤，最高成交價12萬+，現(xiàn)在成交價10.5萬，該地塊限價74330，對標華豐相當于打了7折，限價力度相當之大。

該地塊面積不大，16824平米，建筑面積67927平米，去掉公共租賃住宅6070平米，開發(fā)商自持保障租賃住房12120平米，剩余的建筑面積可提供商品房約500套。

這個數(shù)量影響不了整個碧海的房價，但會嚴重影響人們對碧海的信心和預期。

有了7萬4的碧海新房在招手，為什么還要買10萬+的二手呢?

碧海是7萬+，龍華也是7萬+。

這次土拍龍華有三個地塊，兩個位于白石龍附近，限價72450，周邊可對標的次新有龍光玖龍璽和萬科金域華府，成交價9-10萬。

但是這兩個盤都有高贈，如果去掉高贈溢價成交最多9萬，限價相當于打8折。

還有一個地塊位于上塘，限價73300，緊鄰金地上塘道和中央原著，這兩個盤成交價8萬，限價地塊相當于9折。

這樣一對比問題就來了，同樣是7萬多的限價盤，為什么一個7折，一個8折，一個9折?

龍華限7萬多，中規(guī)中矩，大家認可并接受，碧海為什么也限到7萬多?

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我們先簡單回顧一下歷史。

寶中和紅山都是原關外，一個緊鄰南山，一個緊鄰福田。

這兩個關外的板塊，原本養(yǎng)在深閨人未識，2015年深圳大漲，它們靠著毗鄰南山福田，還有全新的界面一飛沖天，各自漲到了7萬多，一朝成名天下知。

這兩個大哥各有一個小弟，寶中的小弟是碧海，紅山的小弟是上塘，小弟嘛，自然要低大哥一級，19年之前，寶中和紅山7萬，碧海和上塘6萬。

這次大漲，大家都知道，西部被封神，寶中碧海把紅山上塘遠遠甩到了身后。

去年1月，調控之前的高峰價格，寶中13萬，碧海11萬，紅山9萬，上塘8萬。漲完之后，紅山已不配類比寶中，淪為了沒落福田的后花園。

寶中＞碧海＞紅山＞上塘，這個排序已經(jīng)成為共識。

沒想到，政府不認這個共識，直接出手就打破了。

去年11月，碧海的榕江壹號院開盤價7萬8，這次又推出了限價7萬4的地塊。

政府現(xiàn)在給出的定價體系是：福田11萬+，前海10萬+，寶中8萬+，碧海=紅山=上塘=7萬+，龍崗=光明=沙井=4萬+。

從這個限價體系，很清晰地看出，西部正在被暴打，投資需求正在被暴打，讓你不知天高地厚，讓你瞎?jié)q價！

對這個價格體系不服是吧，繼續(xù)供地，打到服為止。

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我前幾篇文章寫過，投資熱浪過后的橫盤期，投資需求會降低，自住需求會提高。

哪怕沒有政府的調控之手，炒作過盛的板塊也會價格回落，結果現(xiàn)在雙管齊下，政府用指導價和限價兩只大手，狠狠地掐住投資的脖子，讓它喘不了氣無法呼吸。

這樣掐下去，只會逐漸拉近西部和中部的差距，光明和龍崗的差距。

深圳的房產(chǎn)投資已變得很復雜，不光要看產(chǎn)品自身的價值和預期，還有綜合考慮限購的影響，限售的影響，調控的影響，政策的變化等等。

在深圳，如果你只想買一套房自住，不考慮投資和升值，那就根據(jù)自己的偏好，通勤，資金，需求，隨性去買。

如果你還想考慮投資和升值，實話實說，現(xiàn)在的深圳樓市，普通人已經(jīng)很難看懂了。