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每日短訊:碧海和龍華等價了!

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前天,深圳公布了今年第二輪土拍地塊,一共16塊,有4塊位置優(yōu)越,分別位于前海、寶中和碧海,龍華、光明的位置也不差,配建和自持等限制條件也比以前寬松,明顯為了刺激開發(fā)商踴躍拍地。

我認真研究了這16塊地,1塊前海自貿(mào)區(qū),2塊寶中,1塊西鄉(xiāng),1塊沙井,3塊龍華,2塊光明,4塊龍崗加2塊坪山。


(相關資料圖)

限價仍然限的很剛,前海10.71萬,寶中8.86萬,沙井和光明還是4萬多,說明政府打壓房價的決心依然堅決。

但是這次我關注的重點是:政府把碧海和龍華的限價拉平了!

2

西鄉(xiāng)街道的這個地塊,實際位于碧海。

該地塊緊鄰廣深沿江高速,正好夾在華豐前海灣和玉湖灣之間。

華豐前海灣是碧海的次新領漲盤,最高成交價12萬+,現(xiàn)在成交價10.5萬,該地塊限價74330,對標華豐相當于打了7折,限價力度相當之大。

該地塊面積不大,16824平米,建筑面積67927平米,去掉公共租賃住宅6070平米,開發(fā)商自持保障租賃住房12120平米,剩余的建筑面積可提供商品房約500套。

這個數(shù)量影響不了整個碧海的房價,但會嚴重影響人們對碧海的信心和預期。

有了7萬4的碧海新房在招手,為什么還要買10萬+的二手呢?

碧海是7萬+,龍華也是7萬+。

這次土拍龍華有三個地塊,兩個位于白石龍附近,限價72450,周邊可對標的次新有龍光玖龍璽和萬科金域華府,成交價9-10萬。

但是這兩個盤都有高贈,如果去掉高贈溢價成交最多9萬,限價相當于打8折。

還有一個地塊位于上塘,限價73300,緊鄰金地上塘道和中央原著,這兩個盤成交價8萬,限價地塊相當于9折。

這樣一對比問題就來了,同樣是7萬多的限價盤,為什么一個7折,一個8折,一個9折?

龍華限7萬多,中規(guī)中矩,大家認可并接受,碧海為什么也限到7萬多?

3

我們先簡單回顧一下歷史。

寶中和紅山都是原關外,一個緊鄰南山,一個緊鄰福田。

這兩個關外的板塊,原本養(yǎng)在深閨人未識,2015年深圳大漲,它們靠著毗鄰南山福田,還有全新的界面一飛沖天,各自漲到了7萬多,一朝成名天下知。

這兩個大哥各有一個小弟,寶中的小弟是碧海,紅山的小弟是上塘,小弟嘛,自然要低大哥一級,19年之前,寶中和紅山7萬,碧海和上塘6萬。

這次大漲,大家都知道,西部被封神,寶中碧海把紅山上塘遠遠甩到了身后。

去年1月,調控之前的高峰價格,寶中13萬,碧海11萬,紅山9萬,上塘8萬。漲完之后,紅山已不配類比寶中,淪為了沒落福田的后花園。

寶中>碧海>紅山>上塘,這個排序已經(jīng)成為共識。

沒想到,政府不認這個共識,直接出手就打破了。

去年11月,碧海的榕江壹號院開盤價7萬8,這次又推出了限價7萬4的地塊。

政府現(xiàn)在給出的定價體系是:福田11萬+,前海10萬+,寶中8萬+,碧海=紅山=上塘=7萬+,龍崗=光明=沙井=4萬+。

從這個限價體系,很清晰地看出,西部正在被暴打,投資需求正在被暴打,讓你不知天高地厚,讓你瞎?jié)q價!

對這個價格體系不服是吧,繼續(xù)供地,打到服為止。

4

我前幾篇文章寫過,投資熱浪過后的橫盤期,投資需求會降低,自住需求會提高。

哪怕沒有政府的調控之手,炒作過盛的板塊也會價格回落,結果現(xiàn)在雙管齊下,政府用指導價和限價兩只大手,狠狠地掐住投資的脖子,讓它喘不了氣無法呼吸。

這樣掐下去,只會逐漸拉近西部和中部的差距,光明和龍崗的差距。

深圳的房產(chǎn)投資已變得很復雜,不光要看產(chǎn)品自身的價值和預期,還有綜合考慮限購的影響,限售的影響,調控的影響,政策的變化等等。

在深圳,如果你只想買一套房自住,不考慮投資和升值,那就根據(jù)自己的偏好,通勤,資金,需求,隨性去買。

如果你還想考慮投資和升值,實話實說,現(xiàn)在的深圳樓市,普通人已經(jīng)很難看懂了。

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