01.?

(相關(guān)資料圖)

近期，“一人購(gòu)房，全家?guī)兔Α钡恼呤艿蕉嗟責(zé)崤酢?月初，珠海率先推出了“一人購(gòu)房，全家公積金幫忙”的政策。隨后，包含珠海在內(nèi)，15個(gè)城市跟進(jìn)此政策，直系親屬可提公積金支付購(gòu)房款及償還房貸。比如天津、河北滄州、廣東潮州、湖南邵陽(yáng)、福建泉州、湖北咸寧等。

沒(méi)想到，一向以購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)大自居的一線(xiàn)城市深圳，也加入了這一序列。7月6日，深圳住建局發(fā)布公告稱(chēng)，該局對(duì)《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定》進(jìn)行修訂，調(diào)整了共同申請(qǐng)人的范圍，擬在本次修訂中明確申請(qǐng)人的配偶、父母、子女不論有無(wú)繳存住房公積金均可以作為共同申請(qǐng)人；同時(shí)還明確，申請(qǐng)人的配偶、父母、子女是購(gòu)房人的，應(yīng)當(dāng)作為共同申請(qǐng)人。

業(yè)內(nèi)將此政策概括為“一人買(mǎi)房，全家公積金幫忙”。

唐山做得更徹底。單身職工貸款購(gòu)房，父母可作為共同還款人提供還貸幫助；已婚職工貸款購(gòu)房，雙方父母可作為共同還款人提供還貸幫助。父母貸款購(gòu)房子女或已婚子女夫妻雙方可作為共同還款人提供還貸幫助。對(duì)還貸能力不足的，加入共同還款人，提高貸款額度。

02.?

家庭六個(gè)錢(qián)包，幫襯子女買(mǎi)房，這不是什么新鮮事。畢竟，子女買(mǎi)房，這是家族的大事情，國(guó)人對(duì)“買(mǎi)房才能扎根”的情結(jié)特別重。但過(guò)去，這些都是老百姓私下的事情，拿到政策臺(tái)面上，非常罕見(jiàn)。這說(shuō)明了什么問(wèn)題呢？直觀來(lái)看，現(xiàn)在要買(mǎi)房，恐怕六個(gè)錢(qián)包不太夠了。

所以，就要想想，哪里還能湊點(diǎn)兒錢(qián)。于是，就想到了公積金。因?yàn)?，這筆錢(qián)如果不買(mǎi)房的話(huà)，只能躺在賬戶(hù)上，索性就鼓勵(lì)居民拿出來(lái)幫子女、父母、兄弟姐妹買(mǎi)房吧！反正，都是自家的錢(qián)，拿手上積蓄、銀行存款幫子女買(mǎi)房，與拿公積金幫子女買(mǎi)房，沒(méi)有多大區(qū)別。

但是，導(dǎo)致的結(jié)果就是，公積金池子的水位急劇下降。很簡(jiǎn)單，本來(lái)只能貸30萬(wàn)，或者就不具備買(mǎi)房的能力，但現(xiàn)在可以貸到90萬(wàn)了。而且，首付和月供，都可以拿親屬的公積金來(lái)解決。過(guò)一段時(shí)間，等到其他繳存人要貸款買(mǎi)房了，但池子里沒(méi)水了，監(jiān)管層只好收緊公積金額度。

比如，排隊(duì)、降低額度等，或者只能去申請(qǐng)利率要高出40%多的商貸了。這是最大的不公平，這是對(duì)住房合作金融的肢解，這是對(duì)普惠金融體系的傷害。背后反映的問(wèn)題，是地方政府在刺激樓市上，只盯著眼下、沒(méi)有政策底線(xiàn)，不惜以肢解公積金為代價(jià)，換得樓市短期的增長(zhǎng)。

疑惑的是，為什么之前樓市下行時(shí)，沒(méi)有這類(lèi)“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡恼?，現(xiàn)在卻大行其道呢？一方面，居民真的支付不起房?jī)r(jià)；另一方面，當(dāng)下大家的信心很差，表現(xiàn)在對(duì)未來(lái)工作和收入的信心不足，對(duì)未來(lái)樓市的信心不足。于是，就要無(wú)所不用其極，來(lái)提振居民的信心。

03.?

一人購(gòu)房全家?guī)?，首付能解決了，月供也能解決了，收入不足的問(wèn)題就解決了。交易量上來(lái)了，樓市的信心就有了。這就是基本邏輯。但它背后反映了一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)，樓市需求端的“斷層”。

過(guò)去，之所以不需要出這類(lèi)“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡恼撸褪窃谟?，需求端?shí)在太強(qiáng)大了。不管是高收入人群住房消費(fèi)升級(jí)、配置資產(chǎn)，還是中等收入人群（剛需、換房）買(mǎi)房，或者是投資客炒房（一般會(huì)“加杠桿”），需求端有不竭的動(dòng)力。購(gòu)買(mǎi)力在跑步進(jìn)入樓市。即便是剛需、換房的人群，也被房?jī)r(jià)快速上漲的景象、轟轟烈烈的買(mǎi)房大軍裹挾著進(jìn)場(chǎng)了。

總之，過(guò)去消化高房?jī)r(jià)、高價(jià)盤(pán)，根本就不是事兒。

也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)再怎么上漲，不管有多少高價(jià)盤(pán)，購(gòu)買(mǎi)力基本上都能承包。這也讓業(yè)內(nèi)和政府有一種錯(cuò)覺(jué)，民間真的很富裕。但現(xiàn)在今非昔比：高收入人群，總資產(chǎn)里房產(chǎn)配置滿(mǎn)滿(mǎn)的，從多數(shù)二線(xiàn)城市二手房掛牌量創(chuàng)新高來(lái)看，富裕階層開(kāi)始“高位套現(xiàn)、獲利離場(chǎng)”。

富裕階層的資金不再支撐樓市了，金融機(jī)構(gòu)也不再給投資客提供多余的杠桿了，單單憑借中產(chǎn)換房、剛需上車(chē)，怎么能支撐得起高房?jī)r(jià)呢？于是，就有“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡恼咴O(shè)計(jì)。

在深圳，這個(gè)問(wèn)題表現(xiàn)的更明顯。深圳樓市的支撐力就是杠桿炒房和高收入人群資產(chǎn)配置。一旦這兩個(gè)因素褪色了，不啻于樓市購(gòu)買(mǎi)力釜底抽薪。2022年上半年，深圳新房成交1.6萬(wàn)套，同比下降38.3%，二手房成交9965套，同比大跌近65%，也是2007年以來(lái)最差表現(xiàn)。

上半年，深圳新房交易近乎二手房的2倍，這是過(guò)去十幾年從未有過(guò)的現(xiàn)象（過(guò)去二手房交易一般是新房的2倍），為何出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？當(dāng)下，二手房?jī)r(jià)格還處在歷史最高位上，這是過(guò)去加杠桿推上來(lái)的。問(wèn)題是，現(xiàn)在富人“做多”的意愿下降，參考價(jià)制約投資客“加杠桿”。

結(jié)論是什么？無(wú)人托得起那么高的房?jī)r(jià)！

但新房市場(chǎng)不一樣了。2020年集中供地以后，深圳就開(kāi)始限制新房?jī)r(jià)格。同時(shí)，批量供地開(kāi)啟了。大家要注意，當(dāng)“新房限價(jià)”遇上“批量供地”，會(huì)出現(xiàn)什么現(xiàn)象呢？就是既便宜、供應(yīng)又多、成本又低的新房大量涌現(xiàn)。同時(shí)，“學(xué)校均等化”開(kāi)始落地，新房項(xiàng)目一般都有學(xué)校。

于是，二手房的優(yōu)勢(shì)迅速褪去或弱化，更多的剛需人群就去買(mǎi)新房了。再加上，開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍緊張，新房又有各種優(yōu)惠、又沒(méi)有那么多稅費(fèi)，新房?jī)?yōu)勢(shì)突出，交易量就比二手房好很多。

04.?

近期，各地的二手房掛牌量迅速增加，前期獲利的都想“拋盤(pán)落袋”。如果套現(xiàn)離場(chǎng)的人多了，但房?jī)r(jià)還高高地懸在那里，無(wú)人能接得起，二手房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。這還不是深圳一家的現(xiàn)象。

近期，我在很多地方調(diào)研，包括深圳在內(nèi)，都發(fā)現(xiàn)了“二手房持續(xù)跌價(jià)”的現(xiàn)象。這個(gè)很重要，它給市場(chǎng)傳達(dá)的信號(hào)就是，房?jī)r(jià)真的跌了，而且很可能再也漲不回來(lái)了。房?jī)r(jià)信仰在坍塌。在此之前，“房?jī)r(jià)只漲不跌”“買(mǎi)房一定保值增值”“買(mǎi)房就能抗通脹”等觀念可謂深入人心。

目前，全國(guó)百城中，二手房?jī)r(jià)格連續(xù)3年下降的城市，至少超過(guò)了1/3，其中就包括鄭州這樣的中心城市。趨勢(shì)越來(lái)越明顯，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的城市越來(lái)越多，而上漲的城市越來(lái)越少，就連深圳這樣的城市，房?jī)r(jià)也已經(jīng)陰跌了一年了。所以，房?jī)r(jià)信仰的坍塌，是影響樓市的主要指標(biāo)。

既然房?jī)r(jià)不再漲了，甚至要持續(xù)陰跌下去，怎么還會(huì)去買(mǎi)房呢？二手住房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，必然沖擊新房。對(duì)于換房的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不漲就不想換。即便想改善住房條件，但手上的房子賣(mài)不掉，也影響換房。這就導(dǎo)致，即便是深圳這樣的城市，整體的住房需求也非常低迷。

所以，就不奇怪了，為啥就連深圳也會(huì)拋出“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡恼?。近期，?jù)說(shuō)深圳還搞出一個(gè)“以房換房”的案例。本質(zhì)上都是一樣的，購(gòu)買(mǎi)力不足、信心不足，想著法子激活購(gòu)買(mǎi)、激活信心。

目前，樓市的主要矛盾有3個(gè)。

一是，被杠桿、全民買(mǎi)房、炒房托起來(lái)的房?jī)r(jià)，懸在歷史最高位上。在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”的樓市主題下，房?jī)r(jià)還不能快速下跌。所以，就形成了高房?jī)r(jià)與居民支付能力不足的矛盾；

二是，穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)財(cái)政，必須要保持樓市銷(xiāo)售體量在高位。但是，房?jī)r(jià)不漲了，甚至預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，就會(huì)制約大家去買(mǎi)房，甚至剛需也不去買(mǎi)房，預(yù)期房?jī)r(jià)下跌與穩(wěn)定樓市存在矛盾。

三是，要保持樓市體量穩(wěn)定，就必須要恢復(fù)購(gòu)買(mǎi)力。在高房?jī)r(jià)背景下，這需要兩個(gè)先決條件，一是恢復(fù)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，二是恢復(fù)杠桿。顯然，這是不可能的，因?yàn)榇蟮膽?zhàn)略已經(jīng)恒定，不可能再次對(duì)樓市妥協(xié)。習(xí)慣性地靠舊模式救樓市，與管理層要求探索新模式之間存在矛盾。

在這“三個(gè)主要矛盾”的框架下，所有的政策只能是騰挪，希望實(shí)現(xiàn)的場(chǎng)景是：不會(huì)指望樓市支撐穩(wěn)增長(zhǎng)，但樓市也不能下滑的太快，不要對(duì)經(jīng)濟(jì)形成明顯的拖累，這就是當(dāng)下的任務(wù)與目標(biāo)。在這一框架下，我們?cè)賮?lái)看待“一人購(gòu)房全家?guī)汀?，就再清楚不過(guò)了。