01.?
(相關(guān)資料圖)
近期,“一人購(gòu)房,全家?guī)兔Α钡恼呤艿蕉嗟責(zé)崤酢?月初,珠海率先推出了“一人購(gòu)房,全家公積金幫忙”的政策。隨后,包含珠海在內(nèi),15個(gè)城市跟進(jìn)此政策,直系親屬可提公積金支付購(gòu)房款及償還房貸。比如天津、河北滄州、廣東潮州、湖南邵陽(yáng)、福建泉州、湖北咸寧等。
沒(méi)想到,一向以購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)大自居的一線(xiàn)城市深圳,也加入了這一序列。7月6日,深圳住建局發(fā)布公告稱(chēng),該局對(duì)《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定》進(jìn)行修訂,調(diào)整了共同申請(qǐng)人的范圍,擬在本次修訂中明確申請(qǐng)人的配偶、父母、子女不論有無(wú)繳存住房公積金均可以作為共同申請(qǐng)人;同時(shí)還明確,申請(qǐng)人的配偶、父母、子女是購(gòu)房人的,應(yīng)當(dāng)作為共同申請(qǐng)人。
業(yè)內(nèi)將此政策概括為“一人買(mǎi)房,全家公積金幫忙”。
唐山做得更徹底。單身職工貸款購(gòu)房,父母可作為共同還款人提供還貸幫助;已婚職工貸款購(gòu)房,雙方父母可作為共同還款人提供還貸幫助。父母貸款購(gòu)房子女或已婚子女夫妻雙方可作為共同還款人提供還貸幫助。對(duì)還貸能力不足的,加入共同還款人,提高貸款額度。
02.?
家庭六個(gè)錢(qián)包,幫襯子女買(mǎi)房,這不是什么新鮮事。畢竟,子女買(mǎi)房,這是家族的大事情,國(guó)人對(duì)“買(mǎi)房才能扎根”的情結(jié)特別重。但過(guò)去,這些都是老百姓私下的事情,拿到政策臺(tái)面上,非常罕見(jiàn)。這說(shuō)明了什么問(wèn)題呢?直觀來(lái)看,現(xiàn)在要買(mǎi)房,恐怕六個(gè)錢(qián)包不太夠了。
所以,就要想想,哪里還能湊點(diǎn)兒錢(qián)。于是,就想到了公積金。因?yàn)?,這筆錢(qián)如果不買(mǎi)房的話(huà),只能躺在賬戶(hù)上,索性就鼓勵(lì)居民拿出來(lái)幫子女、父母、兄弟姐妹買(mǎi)房吧!反正,都是自家的錢(qián),拿手上積蓄、銀行存款幫子女買(mǎi)房,與拿公積金幫子女買(mǎi)房,沒(méi)有多大區(qū)別。
但是,導(dǎo)致的結(jié)果就是,公積金池子的水位急劇下降。很簡(jiǎn)單,本來(lái)只能貸30萬(wàn),或者就不具備買(mǎi)房的能力,但現(xiàn)在可以貸到90萬(wàn)了。而且,首付和月供,都可以拿親屬的公積金來(lái)解決。過(guò)一段時(shí)間,等到其他繳存人要貸款買(mǎi)房了,但池子里沒(méi)水了,監(jiān)管層只好收緊公積金額度。
比如,排隊(duì)、降低額度等,或者只能去申請(qǐng)利率要高出40%多的商貸了。這是最大的不公平,這是對(duì)住房合作金融的肢解,這是對(duì)普惠金融體系的傷害。背后反映的問(wèn)題,是地方政府在刺激樓市上,只盯著眼下、沒(méi)有政策底線(xiàn),不惜以肢解公積金為代價(jià),換得樓市短期的增長(zhǎng)。
疑惑的是,為什么之前樓市下行時(shí),沒(méi)有這類(lèi)“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡恼?,現(xiàn)在卻大行其道呢?一方面,居民真的支付不起房?jī)r(jià);另一方面,當(dāng)下大家的信心很差,表現(xiàn)在對(duì)未來(lái)工作和收入的信心不足,對(duì)未來(lái)樓市的信心不足。于是,就要無(wú)所不用其極,來(lái)提振居民的信心。
03.?
一人購(gòu)房全家?guī)?,首付能解決了,月供也能解決了,收入不足的問(wèn)題就解決了。交易量上來(lái)了,樓市的信心就有了。這就是基本邏輯。但它背后反映了一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí),樓市需求端的“斷層”。
過(guò)去,之所以不需要出這類(lèi)“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡恼撸褪窃谟?,需求端?shí)在太強(qiáng)大了。不管是高收入人群住房消費(fèi)升級(jí)、配置資產(chǎn),還是中等收入人群(剛需、換房)買(mǎi)房,或者是投資客炒房(一般會(huì)“加杠桿”),需求端有不竭的動(dòng)力。購(gòu)買(mǎi)力在跑步進(jìn)入樓市。即便是剛需、換房的人群,也被房?jī)r(jià)快速上漲的景象、轟轟烈烈的買(mǎi)房大軍裹挾著進(jìn)場(chǎng)了。
總之,過(guò)去消化高房?jī)r(jià)、高價(jià)盤(pán),根本就不是事兒。
也就是說(shuō),房?jī)r(jià)再怎么上漲,不管有多少高價(jià)盤(pán),購(gòu)買(mǎi)力基本上都能承包。這也讓業(yè)內(nèi)和政府有一種錯(cuò)覺(jué),民間真的很富裕。但現(xiàn)在今非昔比:高收入人群,總資產(chǎn)里房產(chǎn)配置滿(mǎn)滿(mǎn)的,從多數(shù)二線(xiàn)城市二手房掛牌量創(chuàng)新高來(lái)看,富裕階層開(kāi)始“高位套現(xiàn)、獲利離場(chǎng)”。
富裕階層的資金不再支撐樓市了,金融機(jī)構(gòu)也不再給投資客提供多余的杠桿了,單單憑借中產(chǎn)換房、剛需上車(chē),怎么能支撐得起高房?jī)r(jià)呢?于是,就有“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡恼咴O(shè)計(jì)。
在深圳,這個(gè)問(wèn)題表現(xiàn)的更明顯。深圳樓市的支撐力就是杠桿炒房和高收入人群資產(chǎn)配置。一旦這兩個(gè)因素褪色了,不啻于樓市購(gòu)買(mǎi)力釜底抽薪。2022年上半年,深圳新房成交1.6萬(wàn)套,同比下降38.3%,二手房成交9965套,同比大跌近65%,也是2007年以來(lái)最差表現(xiàn)。
上半年,深圳新房交易近乎二手房的2倍,這是過(guò)去十幾年從未有過(guò)的現(xiàn)象(過(guò)去二手房交易一般是新房的2倍),為何出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢?當(dāng)下,二手房?jī)r(jià)格還處在歷史最高位上,這是過(guò)去加杠桿推上來(lái)的。問(wèn)題是,現(xiàn)在富人“做多”的意愿下降,參考價(jià)制約投資客“加杠桿”。
結(jié)論是什么?無(wú)人托得起那么高的房?jī)r(jià)!
但新房市場(chǎng)不一樣了。2020年集中供地以后,深圳就開(kāi)始限制新房?jī)r(jià)格。同時(shí),批量供地開(kāi)啟了。大家要注意,當(dāng)“新房限價(jià)”遇上“批量供地”,會(huì)出現(xiàn)什么現(xiàn)象呢?就是既便宜、供應(yīng)又多、成本又低的新房大量涌現(xiàn)。同時(shí),“學(xué)校均等化”開(kāi)始落地,新房項(xiàng)目一般都有學(xué)校。
于是,二手房的優(yōu)勢(shì)迅速褪去或弱化,更多的剛需人群就去買(mǎi)新房了。再加上,開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍緊張,新房又有各種優(yōu)惠、又沒(méi)有那么多稅費(fèi),新房?jī)?yōu)勢(shì)突出,交易量就比二手房好很多。
04.?
近期,各地的二手房掛牌量迅速增加,前期獲利的都想“拋盤(pán)落袋”。如果套現(xiàn)離場(chǎng)的人多了,但房?jī)r(jià)還高高地懸在那里,無(wú)人能接得起,二手房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。這還不是深圳一家的現(xiàn)象。
近期,我在很多地方調(diào)研,包括深圳在內(nèi),都發(fā)現(xiàn)了“二手房持續(xù)跌價(jià)”的現(xiàn)象。這個(gè)很重要,它給市場(chǎng)傳達(dá)的信號(hào)就是,房?jī)r(jià)真的跌了,而且很可能再也漲不回來(lái)了。房?jī)r(jià)信仰在坍塌。在此之前,“房?jī)r(jià)只漲不跌”“買(mǎi)房一定保值增值”“買(mǎi)房就能抗通脹”等觀念可謂深入人心。
目前,全國(guó)百城中,二手房?jī)r(jià)格連續(xù)3年下降的城市,至少超過(guò)了1/3,其中就包括鄭州這樣的中心城市。趨勢(shì)越來(lái)越明顯,房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的城市越來(lái)越多,而上漲的城市越來(lái)越少,就連深圳這樣的城市,房?jī)r(jià)也已經(jīng)陰跌了一年了。所以,房?jī)r(jià)信仰的坍塌,是影響樓市的主要指標(biāo)。
既然房?jī)r(jià)不再漲了,甚至要持續(xù)陰跌下去,怎么還會(huì)去買(mǎi)房呢?二手住房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌,必然沖擊新房。對(duì)于換房的人來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)不漲就不想換。即便想改善住房條件,但手上的房子賣(mài)不掉,也影響換房。這就導(dǎo)致,即便是深圳這樣的城市,整體的住房需求也非常低迷。
所以,就不奇怪了,為啥就連深圳也會(huì)拋出“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡恼?。近期,?jù)說(shuō)深圳還搞出一個(gè)“以房換房”的案例。本質(zhì)上都是一樣的,購(gòu)買(mǎi)力不足、信心不足,想著法子激活購(gòu)買(mǎi)、激活信心。
目前,樓市的主要矛盾有3個(gè)。
一是,被杠桿、全民買(mǎi)房、炒房托起來(lái)的房?jī)r(jià),懸在歷史最高位上。在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”的樓市主題下,房?jī)r(jià)還不能快速下跌。所以,就形成了高房?jī)r(jià)與居民支付能力不足的矛盾;
二是,穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)財(cái)政,必須要保持樓市銷(xiāo)售體量在高位。但是,房?jī)r(jià)不漲了,甚至預(yù)期房?jī)r(jià)下跌,就會(huì)制約大家去買(mǎi)房,甚至剛需也不去買(mǎi)房,預(yù)期房?jī)r(jià)下跌與穩(wěn)定樓市存在矛盾。
三是,要保持樓市體量穩(wěn)定,就必須要恢復(fù)購(gòu)買(mǎi)力。在高房?jī)r(jià)背景下,這需要兩個(gè)先決條件,一是恢復(fù)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,二是恢復(fù)杠桿。顯然,這是不可能的,因?yàn)榇蟮膽?zhàn)略已經(jīng)恒定,不可能再次對(duì)樓市妥協(xié)。習(xí)慣性地靠舊模式救樓市,與管理層要求探索新模式之間存在矛盾。
在這“三個(gè)主要矛盾”的框架下,所有的政策只能是騰挪,希望實(shí)現(xiàn)的場(chǎng)景是:不會(huì)指望樓市支撐穩(wěn)增長(zhǎng),但樓市也不能下滑的太快,不要對(duì)經(jīng)濟(jì)形成明顯的拖累,這就是當(dāng)下的任務(wù)與目標(biāo)。在這一框架下,我們?cè)賮?lái)看待“一人購(gòu)房全家?guī)汀?,就再清楚不過(guò)了。
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