近日，深圳市司法局發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不動產(chǎn)登記條例（征求意見稿）》（以下簡稱《登記條例》），公開征求公眾意見。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)《登記條例》說明介紹，《登記條例》共計7章、121條。

總體思路上，一是保留了原《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》部分特色制度，刪除了不合時宜的條款；二是細(xì)化了上位法關(guān)于居住權(quán)、囑托登記、單方申請的具體內(nèi)容；三是創(chuàng)新了繼承權(quán)登記、歷史遺留登記問題的解決路徑，并融入了近年來優(yōu)化營商環(huán)境改革的最新成果。

《登記條例》中：

● 著力細(xì)化繼承、遺囑、遺贈相關(guān)不動產(chǎn)登記規(guī)定。在法定繼承轉(zhuǎn)移登記中，需要全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議等材料，遺囑、受遺贈轉(zhuǎn)移登記中，需要當(dāng)事人關(guān)于遺囑、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議真實性的承諾。

●?明確了居住權(quán)登記申請材料及辦理流程。由于居住權(quán)是針對一個不動產(chǎn)單元，因此，規(guī)定一個不動產(chǎn)登記單元僅能設(shè)立一個居住權(quán)，但居住權(quán)人可以有多個。

●?取消了“樓花”抵押，按照國家體例為預(yù)售商品房辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。

●?健全不動產(chǎn)登記信息共享制度，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與人民法院、人民檢察院、公安、住房建設(shè)、教育、機(jī)關(guān)事務(wù)管理、民政、稅務(wù)、公證等部門之間的信息互通共享。

《登記條例》說明重點：

（一）統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)及不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

一是統(tǒng)一登記依據(jù)。

落實國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不再將房地產(chǎn)、海域、林權(quán)等各類不動產(chǎn)分別登記立法，將各類不動產(chǎn)登記納入統(tǒng)一規(guī)范，以統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)。

《登記條例》將海域使用權(quán)、海島使用權(quán)、林地使用權(quán)及森林林木所有權(quán)均予以規(guī)定，從而從根本上確認(rèn)了海域、林權(quán)等不動產(chǎn)的物權(quán)地位，明確其可以設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)等相關(guān)從物權(quán)。

二是統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。

2015年實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確了國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并規(guī)定縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。

為此，《登記條例》明確深圳市不動產(chǎn)登記中心為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。

（二）完善繼承、遺囑、遺贈不動產(chǎn)登記

繼承、遺囑、遺贈不動產(chǎn)登記一直是不動產(chǎn)登記的難點，按照《民法典》的規(guī)定，繼承、遺囑、遺贈不動產(chǎn)需要登記機(jī)構(gòu)審查很多事項。

在繼承中，需要對繼承人的資格、遺產(chǎn)情況、放棄繼承權(quán)是否自愿、放棄繼承權(quán)聲明書的真實性、被繼承權(quán)人生前是否有債權(quán)債務(wù)以及繼承人對此的意見、繼承人有無依法喪失繼承權(quán)的事項進(jìn)行審查；在遺囑繼承中，要對被繼承人的真實意思、遺囑的范圍、遺囑的效力、遺囑被繼承人是否喪失繼承權(quán)等事項進(jìn)行審查；在遺贈中，要對遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的效力、涉及財產(chǎn)是否屬于遺贈扶養(yǎng)協(xié)議范圍、法定繼承人是否缺乏勞動能力又無生活來源、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議扶養(yǎng)人是否履行了扶養(yǎng)義務(wù)等事項進(jìn)行審查。

此類法律關(guān)系在社會生活中非常復(fù)雜，需要謹(jǐn)慎處理。

因此，《登記條例》著力細(xì)化繼承、遺囑、遺贈相關(guān)不動產(chǎn)登記規(guī)定。

一是將法定繼承與遺囑繼承分開規(guī)定，明確兩類繼承轉(zhuǎn)移登記的申請材料。

在法定繼承轉(zhuǎn)移登記中，需要全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議等材料，遺囑、受遺贈轉(zhuǎn)移登記中，需要當(dāng)事人關(guān)于遺囑、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議真實性的承諾。同時明確此類轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人也可以提交經(jīng)公證或者其他法律文書。

二是增加了公告程序。

明確不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以將當(dāng)事人死亡證明材料、遺囑或全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議等材料進(jìn)行公告，公告時間不少于三個月。

三是引入第三方審查機(jī)構(gòu)。

明確申請人在辦理繼承權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，可以委托公證機(jī)構(gòu)或具有遺囑管理人資質(zhì)的律師為登記所涉及的法律事實進(jìn)行調(diào)查或者核實。

公證機(jī)構(gòu)或者律師事務(wù)所出具的公證文書或法律意見書可以作為登記審查依據(jù)。引入《民法典》遺囑管理人制度，合理分?jǐn)倢彶樨?zé)任，引導(dǎo)當(dāng)事人通過聘請遺囑管理人或者開展被繼承不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記相關(guān)公證，平穩(wěn)實現(xiàn)繼承權(quán)。申請人委托公證機(jī)構(gòu)或者具有遺囑管理人資質(zhì)的律師為登記所涉及的法律事實進(jìn)行調(diào)查或者核實為可選事項，并不是必選事項，不強(qiáng)制性增加申請人負(fù)擔(dān)。

四是探索建立告知承諾制。

在繼承、受遺贈轉(zhuǎn)移登記中，申請人確實難以獲取死亡證明、親屬關(guān)系證明等材料，可以由申請人書面承諾代替，以減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。具體告知承諾制的辦法由主管部門另行制定。由于告知承諾制在辦理時，部分申請材料通過承諾制獲得，法律關(guān)系還處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)中。

因此，《登記條例》規(guī)定，通過告知承諾制辦理轉(zhuǎn)移登記的不動產(chǎn)，按照承諾在轉(zhuǎn)移登記辦理后一年內(nèi)不得再辦理轉(zhuǎn)移登記。避免當(dāng)事人通過欺騙等手段，通過告知承諾獲得房產(chǎn)后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，而當(dāng)存在善意第三人時無法被追回。

（三）詳細(xì)規(guī)定居住權(quán)登記

居住權(quán)是《民法典》新增加的內(nèi)容。《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。” 但是《民法典》對于居住權(quán)如何登記未予以細(xì)化。

《登記條例》明確了居住權(quán)登記申請材料及辦理流程。針對實操中爭議較大的已設(shè)立抵押權(quán)房屋能否設(shè)立居住權(quán)、一個房屋能否設(shè)立多個居住權(quán)、居住權(quán)能否轉(zhuǎn)移、居住權(quán)何時失效等問題給予了明確的規(guī)范，有效指導(dǎo)我市居住權(quán)登記實踐。

此外，由于居住權(quán)是針對一個不動產(chǎn)單元，因此，規(guī)定一個不動產(chǎn)登記單元僅能設(shè)立一個居住權(quán)，但居住權(quán)人可以有多個。

（四）創(chuàng)新預(yù)告登記規(guī)定

一是取消“樓花”抵押，將預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與預(yù)售商品房備案銜接。

《登記條例》取消了“樓花”抵押，按照國家體例為預(yù)售商品房辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。為了與預(yù)售商品房備案相銜接，《登記條例》規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售商品房買賣合同備案后十日內(nèi)申請辦理預(yù)購商品房的預(yù)告登記”。從而逐步將預(yù)售商品房備案與預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記相互銜接。?

二是銜接更新條例，細(xì)化搬遷補(bǔ)償協(xié)議預(yù)告登記制度。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》于2021年3月頒布實施，其第三十一條規(guī)定了搬遷補(bǔ)償協(xié)議可以設(shè)立預(yù)告登記，預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人一致同意，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不受理被搬遷房屋的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押或者變更等登記業(yè)務(wù)。以預(yù)告登記方式限制了已經(jīng)簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議城市更新項目的轉(zhuǎn)移、抵押或者變更，從而避免一房二賣。

《登記條例》將搬遷補(bǔ)償協(xié)議進(jìn)行預(yù)告登記的程序進(jìn)一步細(xì)化，并將搬遷補(bǔ)償協(xié)議辦理預(yù)告登記的項目類型擴(kuò)大至土地整備、舊住宅區(qū)改造等項目。

（五）強(qiáng)化信息化便民服務(wù)

隨著信息技術(shù)進(jìn)步，不動產(chǎn)登記產(chǎn)生了翻天覆地的變化。

《登記條例》結(jié)合國家行政審批事項改革、優(yōu)化營商環(huán)境等要求，對不動產(chǎn)登記流程進(jìn)一步優(yōu)化、簡化，多讓信息跑路，便民利民。

一是簡化申請材料，刪除申請材料兜底條款，規(guī)定當(dāng)事人申請抵押權(quán)登記無需提交主債權(quán)合同，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)可以實時互通取得材料不得要求當(dāng)事人提供。

二是要求登記機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加強(qiáng)信息共享，不斷延申登記信息平臺，盡快實現(xiàn)抵押權(quán)、查封網(wǎng)上辦理。

三是規(guī)定了當(dāng)事人單方申請、委托申請、代位申請的具體適用類型并及時公布，方便群眾申請登記時查閱。

四是細(xì)化不動產(chǎn)登記信息查詢，《登記條例》規(guī)范了不動產(chǎn)登記資料查詢與利用，規(guī)定登記簿信息公開、夫妻查房、利害關(guān)系人查房的條件與要求，嚴(yán)格限制“以人查房”。

五是進(jìn)一步壓縮登記辦理時限，優(yōu)化營商環(huán)境。

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不動產(chǎn)登記條例（征求意見稿）

截選內(nèi)容

一、關(guān)于信息共享：

【信息共享】健全不動產(chǎn)登記信息共享制度，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與人民法院、人民檢察院、公安、住房建設(shè)、教育、機(jī)關(guān)事務(wù)管理、民政、稅務(wù)、公證等部門之間的信息互通共享。

二、關(guān)于申請規(guī)定：

【共有不動產(chǎn)申請】處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)由占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但登記簿上記載的當(dāng)事人另有約定的除外。

按份共有人處分其享有的不動產(chǎn)份額的，無須其他共有人共同申請。

【代位申請】有下列情形之一的，可以由當(dāng)事人以自己的名義向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)代位申請登記：

（一）政府投資的教育、醫(yī)療、文化設(shè)施、交通設(shè)施等建設(shè)項目，可以由土地權(quán)屬來源文件中約定的實際使用單位或者項目管理單位代位申請辦理不動產(chǎn)登記；

（二）建設(shè)項目開發(fā)建設(shè)主體滅失，且沒有承繼單位的，可由購房人或者區(qū)級以上人民政府指定的單位代位申請辦理不動產(chǎn)登記。

【申請材料】申請不動產(chǎn)登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交以下材料并對申請材料的真實性負(fù)責(zé)：

（一）登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）代理人申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交代理人身份證明以及授權(quán)委托書。

（四）法律、行政法規(guī)以及本條例規(guī)定的其他材料。

三、關(guān)于繼承、遺囑、遺贈相關(guān)不動產(chǎn)登記規(guī)定：

【法定繼承轉(zhuǎn)移登記】因法定繼承取得不動產(chǎn)申請轉(zhuǎn)移登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

【遺囑、受遺贈轉(zhuǎn)移登記】因遺囑繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)申請轉(zhuǎn)移登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料，遺囑或者遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，以及當(dāng)事人關(guān)于遺囑、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議真實性、遺囑為死者生前最后一份有效遺囑的承諾等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

【告知承諾制】在繼承、受遺贈轉(zhuǎn)移登記中，申請人確實難以獲取死亡證明、親屬關(guān)系證明等材料，可以由申請人書面承諾代替，具體辦法由主管部門另行制定。

通過告知承諾制辦理轉(zhuǎn)移登記的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照承諾在轉(zhuǎn)移登記辦理后一年內(nèi)不得再辦理轉(zhuǎn)移登記。

【第三方服務(wù)】申請人在辦理繼承、受遺贈轉(zhuǎn)移登記時，可以委托公證機(jī)構(gòu)或納入遺產(chǎn)管理人名錄的律師事務(wù)所為登記所涉及的法律事實進(jìn)行調(diào)查或者核實。公證機(jī)構(gòu)或律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，對其所認(rèn)定的法律事實的真實性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)，并出具公證文書或法律意見書。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以將公證機(jī)構(gòu)或律師事務(wù)所出具的公證文書或法律意見書作為登記審查依據(jù)。

【繼承轉(zhuǎn)移登記公告】不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理后，可以在其門戶網(wǎng)站對當(dāng)事人提交的死亡證明材料、遺屬或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及申請事項等進(jìn)行公告，公告時間不少于三個月。公告期滿無異議或者異議不成立的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及時記載于不動產(chǎn)登記簿。

四、關(guān)于居住權(quán)相關(guān)規(guī)定：

【居住權(quán)】已登記的住宅可以依法設(shè)立居住權(quán)，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。一個不動產(chǎn)單元設(shè)立一個居住權(quán)。

五、關(guān)于預(yù)告登記相關(guān)規(guī)定：

【預(yù)告登記適用情形】有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請不動產(chǎn)預(yù)告登記：

（一）商品房等不動產(chǎn)預(yù)售的；

（二）不動產(chǎn)買賣、抵押的；

（三）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的；

（四）因城市更新、土地整備、房屋征收、舊住宅區(qū)改造搬遷安置補(bǔ)償?shù)模?/strong>

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

【預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記】申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）已辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記的證明材料；

（二）抵押合同；

（三）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；

預(yù)購商品房辦理房屋所有權(quán)首次登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記。

【城市更新等預(yù)告登記】申請城市更新、土地整備、房屋征收、舊住宅區(qū)改造所涉不動產(chǎn)預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議；

（二）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定。

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