01.?

每次樓市有問題，總會拿商品房預(yù)售拿來“開涮”。貌似，造成樓市亂象的，就是該死的預(yù)售。這次也一樣，如果沒有預(yù)售，全部搞“現(xiàn)房銷售”，房屋品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境等，所見即所得，開發(fā)商不會拿樣板房騙人，近期出現(xiàn)的“停D斷G、停工或半停工、爛尾樓等就不會出現(xiàn)。

【資料圖】

果真如此嗎？

我們首先要搞清楚，樓市為什么要搞預(yù)售？簡單來講，就是“房改”的當(dāng)初，企業(yè)缺錢、融資匱乏，再加上住房短缺，就學(xué)習(xí)香港，從深圳到內(nèi)地，全面實(shí)施商品房預(yù)售。本質(zhì)上，預(yù)售就是小業(yè)主給開發(fā)商變相融資，相當(dāng)于2年左右的“無息貸款”，開發(fā)商拿這個錢把房子建好。

客觀講，沒有預(yù)售制度的話，“停D斷G”、停工或半停工、爛尾樓確實(shí)會少很多，但同樣不會有這么大規(guī)模的土地供應(yīng)、新房供應(yīng)，樓市也不會這么火。同時，沒有哪一個商品，像房子一樣，其單體價值這么大，最少也得50萬。最近聽說，浙江已沒有總價低于百萬元的房子了。

如果沒有預(yù)售制度，主要靠開發(fā)商投入，房子供應(yīng)周期會拉長，意味著開發(fā)商投資回收期也會拉長，房價也會更高。特別是，這些年地價、融資成本、建安成本非常高，公開出讓的地價至少是房價的1/3，融資和建安差不多也是1/3。這些都要靠開發(fā)商前期一次性投入。

一套300萬的房子，開發(fā)商前期要投入200萬，2-3年才能收回。沒有預(yù)售，多少開發(fā)商會承擔(dān)得起？這么多年，為啥百姓接受預(yù)售，交房晚個一年半載也沒啥。因?yàn)榉績r在上漲。這幾年，交房時間越來越往后推了，從過去1.5年-2年推遲到2-3年甚至更長，但也沒啥大問題。

02.?

這一輪“斷G”，很大程度上是房價下跌觸發(fā)的。試想，房子還沒看到影子，房價先跌了15%，誰能受得了。之前，老百姓接受預(yù)售，與地方、開發(fā)商、銀行一樣，大家都是投資行為。

百姓把錢提前給了開發(fā)商，開發(fā)商拿錢（還有銀行的貸款）去買地方政府的土地。地方政府賣了地，搞軌道交通、搞基建投資，開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)房子。這樣，整個區(qū)域就開發(fā)起來了，這種紅利外溢到樓市，就是房價上漲。這樣，地方政府、銀行、開發(fā)商、小業(yè)主都很開心。

說白了，大家都是這個鏈條上的合伙人、利益相關(guān)者。所以，預(yù)售不僅是對開發(fā)商的融資，也是對地方政府的間接融資。試想，沒有預(yù)售，地方政府的地能賣出去嗎？即便能賣出去，能賣那么高的價格嗎？進(jìn)一步講，銀行為啥縱容開發(fā)商挪用預(yù)售資金，還不是想賺更多的錢嗎？

因?yàn)?，只有挪用預(yù)售資金，讓開發(fā)商可勁兒地“加杠桿”、可勁兒買地、可勁兒“高周轉(zhuǎn)”，開發(fā)貸、按揭貸、信托、私募基金等地產(chǎn)、融資鏈條才能賺大錢，賣地收入、區(qū)域開發(fā)和招商引資，才能紅紅火火?？傊绻獧z討預(yù)售，那順藤摸瓜、追根溯源，該檢討的太多了。

比如，土地財政、新區(qū)大躍進(jìn)、脫實(shí)向虛……

03.?

回過頭來，如果說預(yù)售制度的本質(zhì)是融資，那就是一種金融模式，自然離不開嚴(yán)格的監(jiān)管。其實(shí)，沒有哪個國家，像我們國家一樣，對于商品房預(yù)售制度，有如此嚴(yán)絲合縫的監(jiān)管體系。

商品房預(yù)售需要滿足以下兩項(xiàng)條件：一是取得四證，即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。二是工程進(jìn)度達(dá)標(biāo)，即投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。達(dá)到預(yù)售條件并申請預(yù)售以后，預(yù)售獲得的銷售資金都要進(jìn)入監(jiān)管賬戶。

今年初，在北京三環(huán)內(nèi)看了一個項(xiàng)目，是央企和北京本地國企合作開發(fā)的項(xiàng)目，剛剛出地面就開始賣了。很多人問我，這怎么行呢？我告訴他，“四證”是齊全的，地價占總投資的30%還多，符合預(yù)售條件呀！有毛病嗎？剩下的，就是賣房錢，全部進(jìn)監(jiān)管賬戶，做好交付就行了。

對預(yù)售資金，我們一直要求監(jiān)管銀行要招標(biāo)，資金要全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶，住建部門和監(jiān)管銀行雙重審核，監(jiān)理單位要簽字，按照工程形象進(jìn)度來支出。試問，哪有如此嚴(yán)密的監(jiān)管措施呢？但問題是，有制度、沒執(zhí)行，或有時執(zhí)行、有時不執(zhí)行，或執(zhí)行不到位，這才是問題的關(guān)鍵。

什么時候沒好好執(zhí)行呢？

主要是2016-2019年房企搞“快周轉(zhuǎn)”。這幾年樓市火爆，地方多賣地、賣高價地，搞新區(qū)開發(fā)；銀行信托想多放貸款；施工單位想多攬活兒；建材家具想多出訂單；老百姓希望房價上漲。

直到2020年下半年，國家推出一攬子長效機(jī)制，比如三道紅線、貸款集中度、自有資金拿地和付首付，上面講的這個賺大錢的游戲規(guī)則，搞不下去了，樓市持續(xù)低迷，并集中體現(xiàn)為房子交付不了，受害者就是小業(yè)主。當(dāng)然，施工單位、農(nóng)民工、材料供應(yīng)商等，也是受害者。

筆者認(rèn)為，不能因?yàn)榉孔咏桓恫涣?，就把禍水全部推給預(yù)售制度。試想，如果申請商品房預(yù)售的兩個門檻，都能達(dá)到；如果封頂前，絕不能發(fā)放按揭；如果預(yù)售資金全部進(jìn)監(jiān)管賬戶，并按照規(guī)定提取，不被挪用，就一定沒問題。這樣，既能把房子建好，還能最大程度降低成本。

04.?

這一輪“斷G”之后，很多人認(rèn)為，要取消預(yù)售制度了。恰恰相反，應(yīng)該是預(yù)售制度正本清源、全面加強(qiáng)。簡單來講，該怎么監(jiān)管，必須要執(zhí)行到位，不能變成篩子。今年年初，國家已發(fā)布了新的預(yù)售資金監(jiān)管辦法，明確不低于工程款的重點(diǎn)監(jiān)管資金，也明確了監(jiān)管的細(xì)則。

4月29日，重要會議對房地產(chǎn)的表述中提到“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，很多人認(rèn)為是要給預(yù)售資金松綁，讓開發(fā)商更多提取，確保項(xiàng)目進(jìn)度和交付。但其實(shí)是要求，該提取的，必須要給提取，并用在項(xiàng)目施工和交付方面，不能因?yàn)閭鶛?quán)人保護(hù)債權(quán)，而申請查封和抽走。同樣，也不能因?yàn)楣こ滩坏竭M(jìn)度，就提前私自劃給開發(fā)商，被抽逃去拿地和償還債。

總之，停D事件后，預(yù)售資金大概率也將回歸從嚴(yán)監(jiān)管的軌道。