三年前的東莞，暗流涌動。

兩年前的東莞，熱到發(fā)燙。

一年前的東莞，冰涼徹骨。

(資料圖片僅供參考)

現(xiàn)在的東莞，一半海水一半火焰。

上周我去東莞調(diào)研，看到了一個分裂的東莞。

1

首先，東莞有沒有價值?

毫無疑問，東莞很有價值，東莞的價值點(diǎn)在于：

1、珠三角的第三城；

2、萬億GDP，千萬人口；

3、制造業(yè)發(fā)達(dá)，藏富于民；

4、地少人多。

這幾點(diǎn)說的人太多了，不稀奇，說兩個大家不易察覺的東莞價值點(diǎn)。

1、城貌差

城貌差也是優(yōu)點(diǎn)，你莫不是腦殼進(jìn)水了?

沒錯，確實是優(yōu)點(diǎn)，任何一件事都要從正反兩方面考慮。

東莞絕大部分鎮(zhèn)區(qū)城貌極差，遍地農(nóng)民房和低端廠房，還不如北方十八線。

東莞城貌差有歷史原因，這里就不展開多說了。

在你失望之余，來到松山湖和南城，才發(fā)現(xiàn)原來東莞也有美顏濾鏡，也可以高大上。

對比產(chǎn)生價值，稀缺產(chǎn)生價值，松山湖和南城既有產(chǎn)業(yè)，又有東莞少有的城貌，房價自然會被推到一個很高的位置。

如果東莞到處都是現(xiàn)代化的城建，怎么可能有松山湖的八萬，南城的六萬呢?

2、政府的克制

東莞每年新房供應(yīng)量4萬套，今年上半年，東莞新房備案只有11329套。

對比一下其他城市，廣州年供應(yīng)新房12萬套，惠州15萬套，武漢20萬套，成都18萬套，這樣一比是不是會發(fā)現(xiàn)，東莞的新房供應(yīng)真克制啊！

更讓我服氣的是，東莞大力打造的濱海灣新區(qū)，核心區(qū)竟然沒有新盤在售。

要知道，幾乎所有一二線城市的新區(qū)，都是兵馬未動，賣房先行，管它產(chǎn)業(yè)能不能進(jìn)來，管它以后能不能搞成，先把地賣了把房子蓋起來再說。

這些新區(qū)，有一邊賣房一邊引進(jìn)產(chǎn)業(yè)的，比如光谷新區(qū)，天府新區(qū)；還有靠嘴炮產(chǎn)業(yè)賣房的，比如馬鞍島。

正因為東莞自身的克制和價值，讓它早早走出了自己的獨(dú)立行情。

2

去年的東莞，歷經(jīng)三次大調(diào)控，市場慘不忍睹。

從去年10月到今年3月，二手房月成交都在1000套以下，最低只有405套。成交慘烈的背后，自然是量價齊跌。

今年4月，東莞開始放松，要么不放，放就一擼到底。

4月：外地買房本科學(xué)歷6個月社保個稅，可補(bǔ)繳，入戶即可買房。

5月：二胎增加一套購房指標(biāo)，限售5改2，增值稅5改2，雙證視為一套購房指標(biāo)。

7月：除松山湖、南城、東城、莞城、萬江，28鎮(zhèn)全域放開限購。

首付方面，首套首貸兩成，首套非首貸（含一套貸款在還）三成，貸款利率降至十年最低，4.45%。

這么大力度的放松，必然會有效果，4月份的二手成交終于漲到四位數(shù)，1335套，5月份1460套，6月份1592套，成交量緩慢爬升的同時，市場開始明顯分化。

但我要提醒大家，東莞分化不是4月新政之后開始的，時間點(diǎn)要更早。

這次實地調(diào)研，我走訪了多個樓盤和多家中介地鋪，得到的統(tǒng)一結(jié)論是，去年東莞無差別跌了一年，但在今年初的二三月份，松山湖和南城開始回暖，成交價一套比一套高，到現(xiàn)在漲了10個點(diǎn)左右，當(dāng)然距高峰期還有差距。

以松山湖北區(qū)的保利紅珊瑚為例，我在中介后臺看了成交數(shù)據(jù)，最高峰成交6萬多，今年2月份最低成交5萬，之后開始緩慢上漲，最新一套成交價5萬8。

這說明了，只要東莞的城市價值在，只要產(chǎn)品的稀缺性足夠，任何階段都有回暖的可能。

3

現(xiàn)在的東莞，一邊是糟糕的市場大環(huán)境，一邊是政策的放松和強(qiáng)拉，帶來的結(jié)果不是普暖，而是分裂。

先看熱的一面。

南城新盤華潤潤府熱到發(fā)燙，174套房登記了1072人，登記比1：6.16，觸發(fā)了積分搖號，26號開盤即秒光。

華潤潤府均價5萬1，對標(biāo)周邊二手房倒掛大約85成，價格不算太低，如果放在深圳，這個倒掛力度真不太吸引人。

但放在東莞就引發(fā)了全民打新，說明東莞核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)樓盤是真緊俏，東莞人缺的不是錢，是好房子。

除了潤府，限購放開之后，新房也賣的不錯。

新政之后三天，新房成交套數(shù)漲了三倍，單日網(wǎng)簽套數(shù)連續(xù)突破150套。

賣的好的新盤主要集中寮步，大朗，虎門，長安。

二手房方面，松山湖、南城、東城的價格回暖并堅挺，買賣雙方重新開始對峙。

再看涼的一面。

東莞現(xiàn)在新房庫存425萬平米，同比上升42%，去化周期26個月。

賣的好的，價格回升的新房和二手是極少數(shù)，絕大部分鎮(zhèn)區(qū)的樓市嚴(yán)冬繼續(xù)，沒感受到半分暖意。

二手房掛盤已超5萬套，拋盤量還在增加，大部分新盤還在使盡渾身解數(shù)促銷，比如石碣某盤打出了首付0.5成，操作方式是首付兩成，網(wǎng)簽半個月內(nèi)返還1.5成。

對東莞大部分鎮(zhèn)區(qū)的新房和二手房來說，新政對它們的托舉微乎其微，除了降價，沒有更好的解套方案。

東莞的分裂，東莞的熱和冷，東莞樓市的困境，會有越來越多的城市體驗到，這是房地產(chǎn)十多年大躍進(jìn)帶來的必然后果。