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天天熱訊:分裂的東莞!

三年前的東莞,暗流涌動。

兩年前的東莞,熱到發(fā)燙。

一年前的東莞,冰涼徹骨。


(資料圖片僅供參考)

現(xiàn)在的東莞,一半海水一半火焰。

上周我去東莞調(diào)研,看到了一個分裂的東莞。

1

首先,東莞有沒有價值?

毫無疑問,東莞很有價值,東莞的價值點(diǎn)在于:

1、珠三角的第三城;

2、萬億GDP,千萬人口;

3、制造業(yè)發(fā)達(dá),藏富于民;

4、地少人多。

這幾點(diǎn)說的人太多了,不稀奇,說兩個大家不易察覺的東莞價值點(diǎn)。

1、城貌差

城貌差也是優(yōu)點(diǎn),你莫不是腦殼進(jìn)水了?

沒錯,確實是優(yōu)點(diǎn),任何一件事都要從正反兩方面考慮。

東莞絕大部分鎮(zhèn)區(qū)城貌極差,遍地農(nóng)民房和低端廠房,還不如北方十八線。

東莞城貌差有歷史原因,這里就不展開多說了。

在你失望之余,來到松山湖和南城,才發(fā)現(xiàn)原來東莞也有美顏濾鏡,也可以高大上。

對比產(chǎn)生價值,稀缺產(chǎn)生價值,松山湖和南城既有產(chǎn)業(yè),又有東莞少有的城貌,房價自然會被推到一個很高的位置。

如果東莞到處都是現(xiàn)代化的城建,怎么可能有松山湖的八萬,南城的六萬呢?

2、政府的克制

東莞每年新房供應(yīng)量4萬套,今年上半年,東莞新房備案只有11329套。

對比一下其他城市,廣州年供應(yīng)新房12萬套,惠州15萬套,武漢20萬套,成都18萬套,這樣一比是不是會發(fā)現(xiàn),東莞的新房供應(yīng)真克制啊!

更讓我服氣的是,東莞大力打造的濱海灣新區(qū),核心區(qū)竟然沒有新盤在售。

要知道,幾乎所有一二線城市的新區(qū),都是兵馬未動,賣房先行,管它產(chǎn)業(yè)能不能進(jìn)來,管它以后能不能搞成,先把地賣了把房子蓋起來再說。

這些新區(qū),有一邊賣房一邊引進(jìn)產(chǎn)業(yè)的,比如光谷新區(qū),天府新區(qū);還有靠嘴炮產(chǎn)業(yè)賣房的,比如馬鞍島。

正因為東莞自身的克制和價值,讓它早早走出了自己的獨(dú)立行情。

2

去年的東莞,歷經(jīng)三次大調(diào)控,市場慘不忍睹。

從去年10月到今年3月,二手房月成交都在1000套以下,最低只有405套。成交慘烈的背后,自然是量價齊跌。

今年4月,東莞開始放松,要么不放,放就一擼到底。

4月:外地買房本科學(xué)歷6個月社保個稅,可補(bǔ)繳,入戶即可買房。

5月:二胎增加一套購房指標(biāo),限售5改2,增值稅5改2,雙證視為一套購房指標(biāo)。

7月:除松山湖、南城、東城、莞城、萬江,28鎮(zhèn)全域放開限購。

首付方面,首套首貸兩成,首套非首貸(含一套貸款在還)三成,貸款利率降至十年最低,4.45%。

這么大力度的放松,必然會有效果,4月份的二手成交終于漲到四位數(shù),1335套,5月份1460套,6月份1592套,成交量緩慢爬升的同時,市場開始明顯分化。

但我要提醒大家,東莞分化不是4月新政之后開始的,時間點(diǎn)要更早。

這次實地調(diào)研,我走訪了多個樓盤和多家中介地鋪,得到的統(tǒng)一結(jié)論是,去年東莞無差別跌了一年,但在今年初的二三月份,松山湖和南城開始回暖,成交價一套比一套高,到現(xiàn)在漲了10個點(diǎn)左右,當(dāng)然距高峰期還有差距。

以松山湖北區(qū)的保利紅珊瑚為例,我在中介后臺看了成交數(shù)據(jù),最高峰成交6萬多,今年2月份最低成交5萬,之后開始緩慢上漲,最新一套成交價5萬8。

這說明了,只要東莞的城市價值在,只要產(chǎn)品的稀缺性足夠,任何階段都有回暖的可能。

3

現(xiàn)在的東莞,一邊是糟糕的市場大環(huán)境,一邊是政策的放松和強(qiáng)拉,帶來的結(jié)果不是普暖,而是分裂。

先看熱的一面。

南城新盤華潤潤府熱到發(fā)燙,174套房登記了1072人,登記比1:6.16,觸發(fā)了積分搖號,26號開盤即秒光。

華潤潤府均價5萬1,對標(biāo)周邊二手房倒掛大約85成,價格不算太低,如果放在深圳,這個倒掛力度真不太吸引人。

但放在東莞就引發(fā)了全民打新,說明東莞核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)樓盤是真緊俏,東莞人缺的不是錢,是好房子。

除了潤府,限購放開之后,新房也賣的不錯。

新政之后三天,新房成交套數(shù)漲了三倍,單日網(wǎng)簽套數(shù)連續(xù)突破150套。

賣的好的新盤主要集中寮步,大朗,虎門,長安。

二手房方面,松山湖、南城、東城的價格回暖并堅挺,買賣雙方重新開始對峙。

再看涼的一面。

東莞現(xiàn)在新房庫存425萬平米,同比上升42%,去化周期26個月。

賣的好的,價格回升的新房和二手是極少數(shù),絕大部分鎮(zhèn)區(qū)的樓市嚴(yán)冬繼續(xù),沒感受到半分暖意。

二手房掛盤已超5萬套,拋盤量還在增加,大部分新盤還在使盡渾身解數(shù)促銷,比如石碣某盤打出了首付0.5成,操作方式是首付兩成,網(wǎng)簽半個月內(nèi)返還1.5成。

對東莞大部分鎮(zhèn)區(qū)的新房和二手房來說,新政對它們的托舉微乎其微,除了降價,沒有更好的解套方案。

東莞的分裂,東莞的熱和冷,東莞樓市的困境,會有越來越多的城市體驗到,這是房地產(chǎn)十多年大躍進(jìn)帶來的必然后果。

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