龍華有住宅盤也開(kāi)始玩起了“一成首付”，首付低至50萬(wàn)起…確實(shí)，有些“不可思議”！

現(xiàn)在的房子有多難賣，看開(kāi)發(fā)商的這么努力搞氛圍營(yíng)銷就知道了，氛圍搞得越大，證明房子越難賣。

【資料圖】

今年，許多開(kāi)發(fā)商一改2019-2020年的常態(tài)，豪華打造展示中心不說(shuō)，開(kāi)個(gè)展示中心要大肆宣傳+倒計(jì)時(shí)半個(gè)月；開(kāi)盤前提前續(xù)客那是一定要的，即便是之前看來(lái)會(huì)比較香（好賣）的樓盤，在開(kāi)盤前就開(kāi)始啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，不管怎么樣，“氛圍”一定要搞起來(lái)。

這其中，也包括龍華的新盤。

一

不夸張的說(shuō)，龍華是目前深圳新房庫(kù)存最多的片區(qū)之一（除龍崗?fù)?，?yīng)該就是龍華了），許多人沒(méi)想到，龍華現(xiàn)在的賣房節(jié)奏和龍崗差不多。

2021年，龍華開(kāi)盤的住宅大概有10余個(gè)，今天看了下深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)上的個(gè)盤銷售備案情況，許多樓盤的銷售最多不超過(guò)50%，真的可以用“慘淡”來(lái)形容。

今年到目前為止，龍華一共8個(gè)新盤開(kāi)盤（其中有2個(gè)2021年底預(yù)售，但是2022年開(kāi)盤的，所以算入今年），登記人數(shù)最多的是中海的兩個(gè)項(xiàng)目，算是賣得相對(duì)好一點(diǎn)；此外，萬(wàn)科啟城家園項(xiàng)目賣得也還可以，目前除部分房源被“分局鎖定”外，其它房源均已賣得七七八八。

其它盤就沒(méi)有這么幸運(yùn)了，大部分房源未售出，賣得也是很艱難。

今年入市盤的登記人數(shù)情況：

1、中海聞華里推705套，508批客入圍；備案均價(jià)約7.36萬(wàn)/㎡，均為精裝交付（提前啟動(dòng)轉(zhuǎn)介）。

2、中海學(xué)仕里推462套，520批客戶入圍；備案均價(jià)約8.21萬(wàn)/㎡，均為精裝交付。

3、卓越和奕府推701套，283批客入圍；備案均價(jià)約6.55萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約554-776萬(wàn)/套。

4、龍華鴻榮源博譽(yù)府2期推984套，280批客入圍；備案均價(jià)約7.58萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約608-1007萬(wàn)/套。

5、龍華壹成中心十區(qū)（壹城時(shí)尚花園）推1051套，359批客入圍；總價(jià)550萬(wàn)起買精裝修住宅3房2廳2衛(wèi)，主力3房2廳2衛(wèi)總價(jià)在600萬(wàn)左右，開(kāi)盤優(yōu)惠99折。

6、萬(wàn)科啟城家園（A914-0314）推售519套，380批客戶入圍；備案的均價(jià)約5.66萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約395-710萬(wàn)/套。

7、龍華御景華府推售533套，108批客戶入圍；均價(jià)約5.2萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間為327-631萬(wàn)/套。

8、卓越柏奕府推637套，229批客戶入圍；備案均價(jià)約7.47萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間為748-1043萬(wàn)/套。

要知道，這其中包括中海的兩個(gè)項(xiàng)目均是去年拍賣的限價(jià)地，去年那三次集中供地的拍賣地價(jià)格均是非常低的限價(jià)，中海聞華里算是龍華上半年最有優(yōu)勢(shì)的盤之一了，但是，開(kāi)發(fā)商仍很擔(dān)心賣得不好，在開(kāi)盤之前就啟動(dòng)了轉(zhuǎn)介。

二

接下來(lái)，龍華將要入市的深鐵瓏境、保利招商龍譽(yù)等項(xiàng)目，銷售壓力依然會(huì)非常大。

這兩個(gè)項(xiàng)目在目前來(lái)看，在龍華來(lái)說(shuō)都屬于不錯(cuò)的項(xiàng)目。

深鐵瓏境項(xiàng)目是地鐵龍勝車輛段上蓋物業(yè)，是深鐵集團(tuán)在龍華區(qū)的TOD項(xiàng)目代表之一。占地約11萬(wàn)平方米，分二期開(kāi)發(fā)，總建面約48萬(wàn)平。項(xiàng)目包括住宅、36班九年制學(xué)校、幼兒園及其配套設(shè)施。一期的疊拼洋房、小高層，二期將打造戶型建面約85-125㎡的高層單位。

保利招商龍譽(yù)位于深圳北站附近，位置還可以，交通也較為便利。建面約17.7萬(wàn)平米，主力戶型為83-125平的3-4房單位，預(yù)計(jì)加裝修價(jià)在7.4萬(wàn)/平左右。但這個(gè)項(xiàng)目大家的爭(zhēng)議比較大，褒貶不一，主要是項(xiàng)目位于地鐵6號(hào)線和4號(hào)線高架之間，會(huì)有噪音問(wèn)題，盡管如此，也是目前龍華片區(qū)較好的盤了。

買龍華的同學(xué)可能會(huì)問(wèn)，那到底該不該沖？

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最大的壓力點(diǎn)可能是，接下來(lái)8月4日，龍華將拍賣的2塊地將對(duì)目前龍華入市的住宅盤將產(chǎn)生非常大的沖擊。

為什么這么說(shuō)，這次拍賣的龍華民治街道A806-0400宗地與A806-0401宗地就位于北站旁邊，其中0400宗地建筑面積72050平,?0401宗地建筑面積458380平，兩宗地的建成限售價(jià)都是7.24萬(wàn)/平；這兩塊地的住宅建面總計(jì)超20萬(wàn)平，預(yù)估將會(huì)有1000多套住宅。

這里是北站的商務(wù)中心片區(qū)（北站國(guó)際商務(wù)區(qū)的定位是突出都市門戶區(qū)位，壯大總部經(jīng)濟(jì)和金融、科技、文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造商務(wù)“超核”建成具有全球影響力的“國(guó)際會(huì)客廳”），算是龍華最好的位置+未來(lái)會(huì)是最好的配套，尤其是A806-0401宗地，土拍里規(guī)劃的建設(shè)要求非常高。

北站國(guó)際商務(wù)區(qū)效果圖

這兩塊地，如果快的話，明年可以入市，到時(shí)開(kāi)賣加上裝修也不過(guò)是7.6萬(wàn)/平左右，這個(gè)地段以及這個(gè)價(jià)格，之前買的接近這個(gè)價(jià)或高于這個(gè)價(jià)的項(xiàng)目都等于站崗了。

龍華這兩塊未拍賣地才是龍華接下來(lái)最值得期待的項(xiàng)目。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)然也要排除未來(lái)因?yàn)槭袌?chǎng)火了，買不到的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，如果持續(xù)當(dāng)下的行情，買到的概率很大。

看規(guī)劃我們可以發(fā)現(xiàn)，北站旁邊規(guī)劃了多塊居住用地，據(jù)了解，在這兩塊地的旁邊，還有2塊住宅地，未來(lái)的住宅供應(yīng)仍舊不少。這些項(xiàng)目未來(lái)建成后，會(huì)讓之前以及現(xiàn)在高價(jià)買龍華房子的購(gòu)房者持續(xù)站崗。

所以，現(xiàn)在買龍華的盤要謹(jǐn)慎選擇。

三

龍華在過(guò)去的房地產(chǎn)的發(fā)展中，作為“睡城”無(wú)疑是深圳最成功的一個(gè)區(qū)域。近十年，龍華房?jī)r(jià)從1字頭到現(xiàn)在新房?jī)r(jià)（包括新拍賣地）普遍在7萬(wàn)+的單價(jià)，深高北片區(qū)的學(xué)qu房二手房早已破10萬(wàn)+。

龍華也曾歷經(jīng)深圳買房客瘋狂追捧的高光時(shí)刻，一度讓人耳熟能詳?shù)娜R蒙水榭春天、綠景公館1866、中航天逸、匯龍灣、金亨利等項(xiàng)目成為當(dāng)時(shí)“打新”的網(wǎng)紅盤，當(dāng)然，買這些房的人在后面的漲幅中均是大獲利者。

龍華的房?jī)r(jià)從2萬(wàn)到10萬(wàn)+的高價(jià)也就幾年的時(shí)間，宇宙中心也因此而得名。

這幾年，龍華的房從顯然已經(jīng)不再是普通剛需客的上車地。于是，剛需轉(zhuǎn)向的光明、沙井成為深圳新的網(wǎng)紅片區(qū)，也正因此，龍華在2020年后，新房也成為賣不動(dòng)的片區(qū)，分化也非常的明顯。

2020年那波搶房入市的置業(yè)者許多仍在站崗，比如，中海的明德里（開(kāi)盤接近8萬(wàn)/平）、龍光玖悅臺(tái)（開(kāi)盤均價(jià)9萬(wàn)/平），這些站在高崗上的盤，要站崗多久，取決于龍華片區(qū)新的高價(jià)房來(lái)刷新打破……

四

大家都說(shuō)產(chǎn)業(yè)決定著未來(lái)的人流和房?jī)r(jià)。這些年，為了打破“睡城”的身份，龍華片區(qū)其實(shí)在產(chǎn)業(yè)上也越來(lái)越積極的在布局，畢竟“睡城”是否能否被打破，還得看未來(lái)的產(chǎn)業(yè)有多強(qiáng)。

2021年，龍華以2828.45億元位列深圳GDP第五，與寶安的距離還相差較遠(yuǎn)，增長(zhǎng)也處于中等水平。

目前，龍華正在打造多個(gè)重點(diǎn)片區(qū)，作為龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展、品質(zhì)建設(shè)、能級(jí)提升的重要載體，這些重點(diǎn)片區(qū)包括北站國(guó)際商務(wù)區(qū)、九龍山數(shù)字城、鷺湖中心城、龍華超級(jí)商圈、大浪時(shí)尚特色小鎮(zhèn)、觀瀾文化特色小鎮(zhèn)等，總面積為104.62平方公里，約占龍華全域面積的60%。

這些區(qū)域可以說(shuō)是未來(lái)龍華的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，但整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很難像福田、南山那樣的高端，目前，龍華的房?jī)r(jià)到現(xiàn)在這個(gè)高位，完全是因?yàn)殡x市區(qū)近，未來(lái)還能撐起更高的房?jī)r(jià)嗎？這是個(gè)問(wèn)題。

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