來源：朱羅紀(jì)

(資料圖)

今年要買什么樣的樓盤才不會爛尾？

去年下半年至今，一整年的時間過去了，后臺有些粉絲買房被套了。這里說的被套，是指樓盤停工了，比如有兩個粉絲買了龍光的盤，現(xiàn)在每天都忐忑不安。

對那些已經(jīng)爆雷了的樓盤來說，買房人是無辜的，因為樓盤不能交付，這樣的風(fēng)險是不可能事前預(yù)判到的——我們自2008年之后已經(jīng)10多年沒有過如此大規(guī)模的停工潮了，一個普通的買房人，不會想得到會落得這樣一個局面。更何況是，那些爆雷了的房企里面，有一些還是滿足了“三道紅線”的——想起來更是非常吊詭。

事情最終會如何處置，只能讓時間來給出答案。而現(xiàn)在擺在更多即將買房的粉絲面前非常迫切的問題是：這個環(huán)境下，今年要買什么樣的樓盤？如何防止自己要買的盤未來也爆雷了？該怎么判斷開發(fā)商是不是安全的？

在說這個之前，有的粉絲會說，今年最好是啥房子都不買，那這個話題就無從談起了。這么說，我也不認(rèn)為是錯，但正所謂：有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場，再差的熊市都有人交易。房地產(chǎn)是一個特殊商品，總是有人等不了需要買來住的——即便是今天這樣的市場，上半年全國還是有5.8億平米的住宅賣掉了。所以，這數(shù)百萬套房屋的買賣，為了防止自己踩大坑，太值得聊了。

我個人的看法是，在任何時候都不要放棄買房子，我們不擇時。不擇時的意思是，市場處在牛市還是熊市，不是第一位的因素。有沒有好的樓盤、好的價格，才是第一位的因素。尤其是自住型買家，如果你需要一套房子的話，最好的市場當(dāng)然是熊市，這個時候不認(rèn)真的研究買房子，難道要等著牛市來了大家羊群一樣一起去搶？

大部分人的心態(tài)總是想著高拋低吸，這是人性，但是人們常常忽視了平常心看待市場波動，市場有波動就像日出日落一樣正常。大部分時候，反而是熊市里的進(jìn)取，更能夠促成好的買賣。

給大家看兩個例子。一個是剛剛發(fā)生的，超人旗下的長江實業(yè)集團(tuán)入標(biāo)競投香港恒大中心，市場估值約90億港元，比2021年8月份約156億港元的估值打了6折（扭扭捏捏，越賣越便宜）。

嚴(yán)格說，現(xiàn)在還不能斷言長實抄對了，那要時間來驗證。但是另一個例子就有說服力了，2008年的時候，我訪問中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青，談及2001年時的一筆交易。當(dāng)時香港房地產(chǎn)還處在1998金融風(fēng)暴影響的低迷期，又加上當(dāng)年爆發(fā)的9·11，市場信心也是垮塌。9·11爆發(fā)的當(dāng)天早上，施永青和利嘉閣談妥了價格，就是恐襲爆發(fā)也沒有改變這個決定，第二天簽了合同，價格非常的便宜，2000多萬。到了2007年，利嘉閣為中原創(chuàng)造了8億港元的傭金。

市場在最慘的時候，往往也在醞釀最好的交易機(jī)會，這是危機(jī)的含義。

只有當(dāng)你見識/閱讀多了波動，心態(tài)便會好很多。深圳是個很好的城市，在這一次大波動里已經(jīng)證明了（如果你到全國各地走一遭，就會明白深圳的調(diào)整不算什么），我想以后的很長時間，對普通人來說，深圳的房子仍然還會是最好的資產(chǎn)之一。用腳投票才最重要，很多人終日吵鬧不休，但從不下注一子，和這些人爭論沒有意義——就像你和一個從不炒股的人爭論到底買哪家公司好一樣。大家可以和愿意下注的人多交流，我想那樣的交流是最有邏輯、最有啟發(fā)的。

第二個問題是，這時候買什么樣的樓盤？

我想答案很清楚了，當(dāng)然買那種能夠如期交付、不會爛尾的開發(fā)商。不管是自住還是投資，樓盤停工乃至爛尾，都是不能夠承擔(dān)的巨大風(fēng)險，這是絕對不可以踩坑的。

所以我在之前，把開發(fā)商的如期交樓列為今年買房的最高原則、第一紀(jì)律。也就是說，是“一票否決”的意思，如果預(yù)期它有可能出現(xiàn)交付的風(fēng)險，那一定就是一票否。對于普通買房人來說，確立這個原則是眼下最重要的事。我們之前說的所有的選盤的邏輯，都要在服從于這個紀(jì)律之下。這個條件滿足，再談其它。

但問題就在于，你怎么判斷，正在入你法眼的那個樓盤，開發(fā)商能不能如期交樓？

從現(xiàn)實中看，比較難。比如，一種觀點(diǎn)說，買那種滿足“三道紅線”的開發(fā)商。這個有部分道理，因為滿足了“三道紅線”，意味著這家開發(fā)商的財務(wù)沒問題。但實際上，我們現(xiàn)在看到爆雷的開發(fā)商里，有好幾家都是“三道紅線”一條沒踩的，比如雅居樂。這說明了什么？說明了上市公司的財報也許先前是經(jīng)過了美顏的。我知道有的開發(fā)商為了能把“三張表”做的好看，特地花幾百萬年薪請來財技高手上下其手，但紙里終究包不住火。

再如，另一種觀點(diǎn)說，要買國企的樓盤，遠(yuǎn)離民企。這個看法表面看更有道理了，因為畢竟國企背后有政府背書，買家的信心更足。而這一波爆雷的房企里，也的確大多數(shù)都是民營。從這個角度，是有道理，這樣劃分下來，操作簡單多了。但實際上呢，有的是國資控股，也爆了，更別說一些城投公司。

嚴(yán)格和公允的評估，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是：買那種有穩(wěn)健經(jīng)營傳統(tǒng)（借錢少）的開發(fā)商。不是國企就一定好，民企就一定差；上市房企就一定好，非上市房企就一定差；“三道紅線”一條沒踩的就一定好，踩了一條的就一定差；土地都在好城市的就一定好，土地不在好城市的就一定差……

關(guān)鍵中的關(guān)鍵，是那家公司歷史上的經(jīng)營風(fēng)格是不是很穩(wěn)健，這是我最看重的，也是我使用的標(biāo)準(zhǔn)。

這個提煉，是我從這一次沒有爆雷的開發(fā)商陣列中總結(jié)出來的。這一波沒有爆雷的上市和非上市開發(fā)商里，比如像龍湖這樣的民企，華潤置地這樣的央企，萬科這樣的混合所有制企業(yè)，以及信義這樣的本土非上市民企……，他們有一個共同特征，就是歷史上經(jīng)營策略都是偏穩(wěn)健的。而反過來，爆雷的，無論是上市還是非上市開發(fā)商，幾乎都有過幾年異常激進(jìn)的階段，沒有例外?；蛘呤悄玫赝醴浅ｎl繁的，或者是借貸非常多、利率非常高的，或者是用了很大規(guī)模的永續(xù)債的……

最終表現(xiàn)在，穩(wěn)健的企業(yè)凈負(fù)債率極低，不管是長錢還是短錢，都借的不多。

所以，現(xiàn)在讓我去選樓盤，我第一標(biāo)準(zhǔn)看的是這個。那有人問了，如果有的開發(fā)商很神秘，你根本搞不明白它的財務(wù)情況到底好不好呢？的確房地產(chǎn)行業(yè)有很多這樣的開發(fā)商，別說財務(wù)不透明了，公司你經(jīng)常都沒聽過。遇到這樣的，我認(rèn)為也很簡單，如果樓盤很好但你沒有能力確認(rèn)它的安全度，避開算了。也許你會因此錯過一個好機(jī)會，但是你承擔(dān)不起踩坑的風(fēng)險。大部分的公司，并不是很難判斷。你不一定能知道那家開發(fā)商老板他借錢是多還是少，但是你要是去了解一下他歷史上的經(jīng)營風(fēng)格大概是穩(wěn)當(dāng)?shù)倪€是激進(jìn)的，一般還是不難的。

這是一個保險，再加一個保險，在這個時候，有條件的話，選擇現(xiàn)樓或者準(zhǔn)現(xiàn)樓?，F(xiàn)樓就是已經(jīng)辦了初始登記，這樣的樓盤，已經(jīng)滿足了交付條件，風(fēng)險幾乎不存在。準(zhǔn)現(xiàn)樓是即將到了這個階段，風(fēng)險自然也是比較低的。但是，這個是一個輔助指標(biāo)，因為這樣的樓盤數(shù)量太少了。

總之，在往日我們選擇樓盤的時候，是那種有“好價格”的“好樓盤”，但是在今年這個特殊的環(huán)境下，你要在傳統(tǒng)的兩個標(biāo)準(zhǔn)之上，加上這一個“一票否”的標(biāo)準(zhǔn)。最好的當(dāng)然是那種：公司又穩(wěn)健、又是準(zhǔn)現(xiàn)樓、價差又特別大、本身又在好地段。不能面面俱到，就要把握最重要的底線原則，安全第一。

希望大家下半年買房都能順利交樓。