房貸逾期會被罰款不新鮮，但就在最近，有銀行開始要對提前還房貸動手了。

(資料圖片)

8月1日，交通銀行發(fā)布公告顯示，自從今年11月起，該行將調(diào)整個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其中，個人按揭類貸款包括了個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、個人廠房貸款等。所謂提前還款補(bǔ)償金，是客戶對未到期的貸款進(jìn)行提前還款，對銀行進(jìn)行的一定利息損失補(bǔ)償。據(jù)悉，交行將對相關(guān)貸款收取“提前還款補(bǔ)償金”，收取具體以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。

交通銀行表示，在2022年11月1日前，將仍按原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

提前還貸是指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請，并保證以前月份沒有逾期且歸還當(dāng)月貸款；按照銀行規(guī)定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。

目前商業(yè)銀行針對提前還貸有幾種處理方式：一是無論何時(shí)還款，均不收違約金。二是在一定時(shí)期（3個月、半年、一年）內(nèi)不允許提前還款，此后不收違約金。

各家銀行對于提前還貸的規(guī)定彼此各不相同。但交通銀行這種不論什么時(shí)候提前還款，都要收違約金的的確罕見（這份文件很快撤回了，所以是不是執(zhí)行存疑，但背后銀行的吃相的確有點(diǎn)難看了）

從邏輯上看，房奴提前還款天經(jīng)地義，為了盡早擺脫房奴的身份，也為了少還利息，許多房奴都會選擇提前全部或者部分還貸。

如果是想懲罰投資投機(jī)者，即使可以要求在短期內(nèi)提前還完貸款解抵押的客戶有一定的懲罰，而不是現(xiàn)在的只要提前部分還款，也有罰息。

并非所有銀行都執(zhí)行了這個政策，所以這不是調(diào)控。實(shí)際市場中，其實(shí)過去各地的銀行也一樣都支持提前還款，但合同中一般都有一定的違約金，當(dāng)然，在過去幾年，基本都是你只要申請一下，這個違約金都是可以不繳的。

那么銀行為什么要以正義者的姿態(tài)來收取提前還款罰息？

其實(shí)很簡單：

1：銀行要賺錢

一旦借款人選擇了提前還貸，那么銀行的利益就會受到損失，而為了彌補(bǔ)這部分利潤損失，銀行就會收取一定的違約金！如果提前還款多了，銀行的運(yùn)營成本相對會出現(xiàn)增加。

2：打亂了銀行的資金計(jì)劃

如果借款人選擇提前還貸，那么就會打亂銀行的資金規(guī)劃，為了爭搶購房者來貸款，有些銀行就會采取優(yōu)惠的貸款政策，并希望日后靠利息來彌補(bǔ)這些損失。一旦購房者選擇了提前還貸，那么銀行收到的利息也就無法保證。

抑制投資投機(jī)的辦法非常多，剛需得罪誰了？如果把幾年內(nèi)還清貸款要賣房的人算成投資，這個可能有爭議。那么對于想少交點(diǎn)利息，部分還款的人，也有罰息，這就是銀行赤裸裸的耍流氓了。

為什么銀行這么干？特別是對剛需購房者的房貸利率上漲明顯超過了二套房。

所有中國房地產(chǎn)的所有亂象，其實(shí)都來源與錯配的金融！

首套房購房者，每貸款100萬，過去30年期85折月供只要4872元，而目前在25年期1.1倍月供達(dá)到了6075元。1.2倍就是6369元。

月供每個月增加1500元：按照一套剛需物業(yè)總價(jià)400萬計(jì)算，剛需購房者如果貸款200萬，那么每個月月供需要增加超過3000元。

從樓市調(diào)控角度看，銀行針對剛需提高利率，也屬于趁火打劫。調(diào)控政策是抑制投資與投機(jī)，但現(xiàn)在銀行明顯在抑制剛需。

銀行的暴利什么時(shí)候能減少？

針對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)恢復(fù)到了認(rèn)房又認(rèn)貸，這大部分購房者可以接受，但為什么針對首套房也執(zhí)行利率上浮的處罰？

如果是股份制銀行，畢竟吸納資金成本較高。但對于國有大行來說，大量的低成本資金，為什么針對首套房剛需執(zhí)行上??？

從銀行年報(bào)看，銀行如果購房貸款7折，虧損不虧損？

目前所有的媒體報(bào)道，都提到了如果銀行利率打折低于8折是肯定虧損的，作為業(yè)內(nèi)，我們也信以為真，但事實(shí)是這樣嗎？首先我們看銀行的年報(bào)。

凈利息收益率：高達(dá)2.66%，而計(jì)息負(fù)債付息率只有2.12%。非?？膳碌臄?shù)據(jù)，也就是說，實(shí)際銀行吸儲的成本只有2.12%。

銀行說自己利率虧損，但其實(shí)這是一個邏輯錯誤。

房貸是目前各家銀行相對優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)，各家銀行的吸儲成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到3%（沒有查到最新數(shù)據(jù)，雖然明顯上漲，但并不會超過3），四大國有銀行中，平均吸儲成本均在2%左右，最低的一家銀行的平均吸儲成本僅1.85%：最大的一家銀行，實(shí)現(xiàn)凈利潤2763億元，平均日賺7.57億元，凈息差率高達(dá)2.66%。

除了提前還房貸，銀行還有哪些“潛規(guī)則”需要警惕？

不同的還款方式，支付的總金額差別巨大。

房貸還款方式可不只有一種。不同的還款方式最終算下來所支付的總金額差別可以達(dá)到幾十萬。

銀行貸款還款方式分為兩種，第一種等額本息還款，第二種等額本金還款。一般而言，銀行不會主動提等額本金的還款方式，因?yàn)檫@種方式對購房者而言后期會省不少錢，但是銀行的利益就會相應(yīng)減少；但是對于經(jīng)濟(jì)情況緊張的購房者來說，等額本息的還款壓力更小。

2.臨時(shí)額度未一次還清將影響個人征信

臨時(shí)額度指的是持卡人在緊急情況或有需求時(shí)，臨時(shí)向銀行提升的一部分額度。這部分額度不計(jì)入持卡人信用卡的額度系統(tǒng)內(nèi)。臨時(shí)額度的有效期一般為1-3個月，有效期滿后自動恢復(fù)原有額度。

臨時(shí)額度到期時(shí)，需要一次性償還所有提升的金額。如果未還或未還清，將產(chǎn)生超限費(fèi)。除了超限費(fèi)，還有每天萬分之五的利息，并且將計(jì)入逾期影響個人征信！

3.只還“最低還款”會影響信用額

朋友決定買房，前去銀行申請優(yōu)惠利率貸款，竟然被拒絕了。銀行信貸經(jīng)理告訴他，問題出自他的信用卡消費(fèi)記錄。原來，他每期都是選擇按“最低還款額”方式還款，盡管這不會影響到個人征信，但每個月剩余的透支款是需要支付利息的，幾年下來，這筆透支利息已經(jīng)不是一個小數(shù)目了。

按照最低還款額還款雖然不產(chǎn)生信用污點(diǎn)，但是每月都是刷卡金額大于還款金額，每月都有利息，利滾利最后造成債臺高鑄，還款壓力加大，一不小心就會連最低還款額都還不上，產(chǎn)生逾期。

簡單的總結(jié)一下

1：如果約定在短期內(nèi)，比如貸款1-2年內(nèi)就提前還款罰款，這屬于正常，畢竟銀行有一定成本，但當(dāng)下房貸基本都是首套房和二套房改善，提前還款特別是部分提前還款，這肯定不屬于投資投機(jī)。不應(yīng)該收取罰息。

2：銀行特別是國有銀行，不能又做規(guī)則制定者，又要處處賺錢，在房地產(chǎn)市場低迷的情況下，不僅僅應(yīng)該針對新購房降低利率，針對存量房貸動輒6個點(diǎn)以上的也應(yīng)該有所降息。

3：從市場趨勢看，如果你能提前還款，就抓緊，畢竟當(dāng)下你拿著現(xiàn)金很難獲得比房貸利率更高的穩(wěn)定回報(bào)。