近日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于公開征求《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理的通知（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿）意見的通知。

(資料圖)

意見稿要求，購房人將購房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

將設(shè)定項目建設(shè)資金監(jiān)管額度監(jiān)管額度內(nèi)的資金，應(yīng)當?？顚Ｓ?，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款及法定稅費。

開發(fā)企業(yè)在申請使用商品房預(yù)售資金前，應(yīng)當在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中申報項目建設(shè)資金監(jiān)管額度，提交工程合同、完稅憑證等材料，并將合同金額及稅費分配至各個預(yù)售許可證對應(yīng)樓宇，作為其申請商品房預(yù)售資金使用的依據(jù)。

關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金收存和使用

管理的通知（征求意見稿）

各鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行：

為進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，督促開發(fā)企業(yè)切實履行合同約定交付責任，維護購房人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合我市實際，根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 人民銀行 銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）、《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等有關(guān)規(guī)定，對商品房預(yù)售資金收存和使用監(jiān)管通知如下：

一、商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的設(shè)立管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，按照一個預(yù)售許可證對應(yīng)一個賬戶的原則開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶），監(jiān)管賬戶需為新開設(shè)的銀行賬戶。開發(fā)企業(yè)與住建部門、監(jiān)管銀行三方簽署的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》（2022示范文本，見附件），應(yīng)在東莞市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)）上申報，并由開發(fā)企業(yè)在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置進行公示。經(jīng)審批通過的監(jiān)管賬戶原則上不能辦理變更或注銷。

二、商品房預(yù)售資金的收存管理

對已取得商品房預(yù)售許可的項目，由購房人根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息，通過關(guān)聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機刷卡、銀行柜臺轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式，將購房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶（子賬戶是由監(jiān)管銀行針對每套房屋在商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶下分設(shè)的、唯一收存對應(yīng)房屋購房款的銀行賬戶），開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款；按揭銀行應(yīng)按商品房抵押合同約定將銀行按揭貸款、住房公積金貸款等直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶。預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)將自動檢測房屋的預(yù)售資金是否已足額繳存，首期款未足額繳存的房屋，將無法辦理商品房買賣合同備案。

三、商品房預(yù)售資金的使用管理

（一）根據(jù)預(yù)售商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素，設(shè)定項目建設(shè)資金監(jiān)管額度（監(jiān)管額度=項目建筑面積×本市房屋建筑工程造價單價×120%）及工程建設(shè)保證金。監(jiān)管額度內(nèi)的資金，應(yīng)當?？顚Ｓ茫谏唐贩宽椖客瓿煞课菟袡?quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款及法定稅費。

具體用途包括但不限于以下內(nèi)容：土建工程（基坑、基礎(chǔ)、主體工程）、電氣工程（動力、照明、弱電）、衛(wèi)生技術(shù)工程（水、暖、通風）、特殊構(gòu)筑物工程、精裝修工程、市政工程（小區(qū)用地范圍內(nèi)的市政道路、給排水工程、土石方工程）、消防工程、園建綠化工程、建筑材料設(shè)備費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、工程咨詢費及與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用。

（二）開發(fā)企業(yè)在申請使用商品房預(yù)售資金前，應(yīng)當在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中申報項目建設(shè)資金監(jiān)管額度，提交工程合同、完稅憑證等材料，并將合同金額及稅費分配至各個預(yù)售許可證對應(yīng)樓宇，作為其申請商品房預(yù)售資金使用的依據(jù)。

（三）對同一個預(yù)售許可范圍內(nèi)的樓宇，開發(fā)企業(yè)根據(jù)以下工程建設(shè)進度預(yù)留相應(yīng)工程建設(shè)保證金后，可憑本項目相關(guān)發(fā)票按用途提取使用商品房預(yù)售資金。

1.取得《主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收記錄表》前，按監(jiān)管額度的50%預(yù)留工程建設(shè)保證金。

2.取得《主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收記錄表》的，按監(jiān)管額度的40%預(yù)留工程建設(shè)保證金。

3.取得工程安全監(jiān)督機構(gòu)簽發(fā)的《終止施工安全監(jiān)督告知書》的，按監(jiān)管額度的20%預(yù)留工程建設(shè)保證金。

4.取得工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)簽發(fā)的《工程質(zhì)量監(jiān)督報告》的，按監(jiān)管額度的10%預(yù)留工程建設(shè)保證金。

5.取得《東莞市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證書》的，按監(jiān)管額度的5%預(yù)留工程建設(shè)保證金。

6.當監(jiān)管賬戶內(nèi)的累計進賬金額未達到監(jiān)管額度時，按監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的50%預(yù)留工程建設(shè)保證金。

7.結(jié)合企業(yè)誠信經(jīng)營情況，對其預(yù)留的工程建設(shè)保證金在上述基礎(chǔ)實行進一步差異化監(jiān)管，具體實施細則另行制定。

（四）當監(jiān)管賬戶內(nèi)的累計進賬金額達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。

（五）對自愿加入“誠信聯(lián)盟”，向社會公開承諾誠信守法經(jīng)營的企業(yè)，對其商品房預(yù)售資金使用實行“扶優(yōu)”政策。

1.對同一個預(yù)售許可范圍內(nèi)的樓宇，首次申請使用商品房預(yù)售資金時，已按第（三）款規(guī)則預(yù)留工程建設(shè)保證金的，提供本項目相關(guān)發(fā)票等材料，企業(yè)可申請回籠前期已支付對應(yīng)監(jiān)管樓宇的總承包施工進度款。該回籠的總承包施工進度款在對應(yīng)樓宇的總承包合同金額內(nèi)核減。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已按第（三）款規(guī)則預(yù)留工程建設(shè)保證金的，可憑相關(guān)銀行出具的現(xiàn)金保函置換同等金額的商品房預(yù)售資金，在擔保期限內(nèi)不能提前申請撤回現(xiàn)金保函?，F(xiàn)金保函的擔保期限不得早于相應(yīng)樓宇商品房買賣合同上約定的最晚交付日期。

四、強化各方監(jiān)管職責

（一）各鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對轄區(qū)預(yù)售商品房項目加強日常監(jiān)督和檢查，負責核實開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售資金使用時是否存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等不穩(wěn)定因素及違法違規(guī)銷售行為，在規(guī)定時限內(nèi)對企業(yè)“申請商品房預(yù)售資金使用”事項出具審查意見。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房人及時簽署商品房認購書、商品房買賣合同，確保購房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶中，保障購房人的合法權(quán)益。在申請辦理商品房預(yù)售資金相關(guān)業(yè)務(wù)時應(yīng)如實提供證明材料、相關(guān)票據(jù)，確保填報的信息真實有效。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由市住建部門責令其限期整改。逾期未完成整改的，依照有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法處理。

1.未按規(guī)定收存和使用商品房預(yù)售資金；

2.提供虛假資料申請辦理商品房預(yù)售資金相關(guān)業(yè)務(wù)；

3.其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)法律、法規(guī)等行為。

（三）各商業(yè)銀行對其開設(shè)監(jiān)管賬戶的預(yù)售商品房項目做好金融服務(wù)和資金風險監(jiān)管，通過對接預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)將監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售資金的收存、撥付交易明細、賬戶余額及凍結(jié)、劃扣等信息實時推送給住建部門，并對其推送的電子信息真實性負責。

商業(yè)銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)住建部門核實同意，擅自撥付或轉(zhuǎn)移監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應(yīng)賠償責任。

五、其他有關(guān)事項

自本通知發(fā)布之日起辦理首批商品房預(yù)售許可的商品房項目，應(yīng)按照本通知上述條款執(zhí)行。已有樓宇取得商品房預(yù)售許可的商品房項目，按《關(guān)于進一步加強我市商品房預(yù)售款收存管理的通知》（東建房〔2018〕50號）、《東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售款使用差異化管理的通知》（東建房〔2019〕24號）、《關(guān)于我市商品房預(yù)售款收存管理工作有關(guān)事項的通知》（東建房〔2019〕44號）等文件執(zhí)行。

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