來源：朱羅紀

(相關資料圖)

看到新聞，北站地塊（A800-0401）底價賣掉了，競得者是我原來猜想的兩家之一：華潤置地（昆侖商務），我本來想這個項目不是賣給華潤就是賣給萬科。但底價賣掉我還是有些意外，本以為萬科好歹會出手報個價啥的。

可能有些小伙伴覺得前海地塊猛，但實際上這一批賣地，真正的王者就是北站這個地皮，我最關注的也是這塊（這次深圳是拿了壓箱底的貨出來）。而且，這是一個幾塊地捆綁在一起的巨無霸地皮（旁邊還有A800-0400的宅地），為了方便可以綜合在一起命名叫“城市超核”地塊。

對這個項目我簡單的看法，這是宇宙中心迄今為止最重要的一個項目，也是北站核心區(qū)唯一的住宅項目，住宅鐵定會是超越龍華金茂府的存在。

關鍵還是毛坯限價7.2萬/平米，對很多預算800萬左右的買家來說，是一個很值得等待1年的樓盤。我看有媒體說，這是“龍華萬象城”，這么說不準確，應該叫“龍華悅府”。

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這個地塊，在“龍華新城核心地區(qū)”，純正血統(tǒng)的北站國際商務區(qū)。但是我們要把A800-0401、A800-0400這兩塊地放在一起講，因為都在“龍華新城核心地區(qū)”法定圖則范圍。

0401地塊本身就包含了3宗地：16-09商業(yè)綜合體地塊（這部分還要簽“產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議”）、02-04限價住宅地塊，以及16-01的龍華“綠芯”代建地塊（這部分是北站商務中心未來最有看頭的“城市會客廳”）。

此外，這次同時出讓的還有一幅A800-0400純粹的宅地，也在同區(qū)域，和0401挨著，面積不大，限價一樣。

地塊的基本信息如下：

位置圖如下：

這是A800-0401宗地

這是A800-0400宗地：

地塊基本信息：

A800-0401宗地：用地面積57044平米，建筑面積45.838萬平米。其中，16-09商業(yè)綜合體地塊，商業(yè)面積13.419萬平米，辦公面積17.929萬平米，限高230米。02-04宅地包含住宅134280平米，限高150米（超高層），毛坯限價72450元/平米?？偲鹋膬r79.69億，封頂價91.64億，只有華潤置地1家報名，底價成交。

代建16-01“綠芯”地塊：批復初定總建面161450平方米，建設內容包含文體設施96125平方米（包括城市空間站20400平方米、國際演藝交互區(qū)15000平方米、藝術巡展創(chuàng)意區(qū)13725平方米、時尚運動活力區(qū)15000平方米、青少年科創(chuàng)體驗區(qū)22000平方米、公共配套服務區(qū)10000平方米）……第五立面54640平方米等（最終以政府相關部門實際批復為準）。代建資金預估29.105922億（這部分要加到企業(yè)成本里，所以華潤置地花的地價至少109億了）。

A800-0400宗地：宅地，用地面積12009.77平米，計容建面72050平米，限高150米（超高層）。毛坯限價72450元/平米，起拍價19.39億，封頂價22.29億。這個有高達10家開發(fā)商報名，屬報名企業(yè)最多的陣營。

總之，這塊地非常的復雜，是一個疊合了城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共建設的復雜項目。龍華等到北站國際商務區(qū)日漸成熟了，才把這個最核心的項目拿出來，應該是想找一個有城市運營綜合能力的開發(fā)商做，做得好。

02

之所以說這塊地是龍華最重要的地，要講兩個背景。

一是，去年底，北站樞紐地區(qū)城市設計國際咨詢整合深化成果出爐，正式敲定北站規(guī)劃。未來，北站核心區(qū)將規(guī)劃為“城市超核”，和深圳北站構成“雙芯”結構——深圳北站是一“芯”，“超核”是另一“芯”，未來的定位要打造為龍華的“城市會客廳”。

從規(guī)劃上看，是極具動感的“未來云環(huán)”設計，無縫銜接周邊生態(tài)屋頂，連廊和下沉廣場延續(xù)，建構活力與自然共生的城市客廳。這一點，主要從這次賣地那個代建部分，可以看出來，那個將會有龍華最好的文化建設配套。

具體規(guī)劃就不詳述了，大家看當時公布的效果圖。總之就是，這里是宇宙中心的最核心。

二是，今年5月，這個超核區(qū)域調規(guī)了，法定圖則做了很重要的調整——原來規(guī)劃的摩天高樓更為公園綠地，商業(yè)用地更改為二類居住用地。今次賣的地，全是當時調整的。

具體如：

這次要求代建的“綠芯”地塊16-01，是由原來的6個地塊合并而來，用地性質為公園綠地+文體設施用地。

商業(yè)綜合體地的16-09地塊是由原來的兩個地塊合并而來，用地性質為商業(yè)用地。

02-01地塊用地性質由原來的商業(yè)用地調整為二類居住用地（就是這次賣的A800-0400宗地）。這次賣的02-04地塊也是同樣，調整為二類居住用地。

看下面的規(guī)劃圖可知，調整為居住用地的這兩塊地，是整個龍華超核區(qū)域唯有的住宅用地！所以我說它是“龍華版的華潤悅府”。在深圳灣的北區(qū)，也是幾乎只有悅府一個住宅。

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再看這個產(chǎn)業(yè)引入，尤其是商業(yè)綜合體，是這個項目很重要的競買門檻。

有三個要求。

1）要求運營企業(yè)在全國的購物中心2021年營收不低于75億。

2）要求要把購物中心建成五星購物中心標準，并要在開業(yè)次年起算，5年內取得證書。

3）要在開業(yè)次年起，滿1年，應引進國內外知名品牌（包括但不限于“深圳優(yōu)品”、“深圳知名品牌”）首店、旗艦店不少于10家……開業(yè)的年度次年起算的前5個年度內，購物中心年均營業(yè)收入不少于1億。

正是這個75億的要求，我在之前盤點的時候，認為除了華潤置地，萬科、龍湖也都滿足這些條件——萬科去年的商業(yè)租金收入剛剛超過76億，龍湖81.5億。華潤置地自不待言，快190個億了。但是考慮到代建因素，我猜想是在華潤置地和萬科之間。

如今是華潤置地拿到，所以這個13萬平米的購物中心，基本也可以鎖定是龍華再建一個萬象城，未來和開市客貼身肉搏。萬科沒有參與（以及整體上就參與了前海一個地塊的報名），我就略有些費解。

以上是商業(yè)部分，在辦公部分，這個項目會出現(xiàn)地標設計是一定的。

同時，產(chǎn)業(yè)協(xié)議里還要求：辦公項目須面向總部經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟及金融、科技、文化等現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)、機構出租或銷售……打造港澳創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。鼓勵乙方引進總部企業(yè)、上市企業(yè)以及符合深圳市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的……示范企業(yè)……“小巨人企業(yè)”或獨角獸企業(yè)……

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從這個項目的綜合配套看，未來建設的住宅會擁有如下配套：

1）位于龍華城市超核地段，住宅擁有極高的稀缺價值。

2）擁有龍華未來最完善的城市配套，包括深圳北站、城市地標、綠芯、公園等等。

3）近距離擁有一個超過10萬平米的華潤“萬象”系購物中心。

最后看這個項目的限價。

兩個地塊的住宅，合計總建面大約20.6萬平米，全部都是毛坯限價72450元/平米，執(zhí)行90·70政策，已經(jīng)賣掉的這塊地因為是底價成交，目前還沒有看到要求建設多大比例的保障房，預計0400宗地一定要配建保障房了。

這個價格相匹配它的地段，可以說是非常有誘惑力。這個項目周邊，今年賣的住宅，像聞華里限價非常低了，毛坯限價約6.98萬/平米；深鐵瓏境毛坯限價約7.08萬/平米；學仕里毛坯限價約7.82萬/平米。唯一的不確定因素，就是學校了。

對于華潤置地而言，拿下這個地塊，我想關于什么國家隊接盤這些套話就不談了。有一點很重要，華潤置地這些年來通過華潤城、深圳灣、湖貝未來城這些項目的打造，逐漸形成了自身獨特的“片統(tǒng)模式”（片區(qū)統(tǒng)籌，或“南山模式”）。

今天的這個項目，是它的這一模式的繼續(xù)擴張。從某個方面來解釋，這是華潤置地為什么敢拿這類項目的緣故。

當然，再想找到華潤城那么賺錢的項目，恐怕是難再有了，這個項目如果沒有住宅搭配，肯定是要流拍的。而這次這樣的地塊，最好也是兩個住宅地塊同一家拿，可能更好，不知道最終結局如何。

如果到明年這個時候，這個項目能出來，屆時有名額有需求的小伙伴，我覺得可以提前收藏一下這個項目。