來(lái)源:朱羅紀(jì)
(相關(guān)資料圖)
看到新聞,北站地塊(A800-0401)底價(jià)賣(mài)掉了,競(jìng)得者是我原來(lái)猜想的兩家之一:華潤(rùn)置地(昆侖商務(wù)),我本來(lái)想這個(gè)項(xiàng)目不是賣(mài)給華潤(rùn)就是賣(mài)給萬(wàn)科。但底價(jià)賣(mài)掉我還是有些意外,本以為萬(wàn)科好歹會(huì)出手報(bào)個(gè)價(jià)啥的。
可能有些小伙伴覺(jué)得前海地塊猛,但實(shí)際上這一批賣(mài)地,真正的王者就是北站這個(gè)地皮,我最關(guān)注的也是這塊(這次深圳是拿了壓箱底的貨出來(lái))。而且,這是一個(gè)幾塊地捆綁在一起的巨無(wú)霸地皮(旁邊還有A800-0400的宅地),為了方便可以綜合在一起命名叫“城市超核”地塊。
對(duì)這個(gè)項(xiàng)目我簡(jiǎn)單的看法,這是宇宙中心迄今為止最重要的一個(gè)項(xiàng)目,也是北站核心區(qū)唯一的住宅項(xiàng)目,住宅鐵定會(huì)是超越龍華金茂府的存在。
關(guān)鍵還是毛坯限價(jià)7.2萬(wàn)/平米,對(duì)很多預(yù)算800萬(wàn)左右的買(mǎi)家來(lái)說(shuō),是一個(gè)很值得等待1年的樓盤(pán)。我看有媒體說(shuō),這是“龍華萬(wàn)象城”,這么說(shuō)不準(zhǔn)確,應(yīng)該叫“龍華悅府”。
01
這個(gè)地塊,在“龍華新城核心地區(qū)”,純正血統(tǒng)的北站國(guó)際商務(wù)區(qū)。但是我們要把A800-0401、A800-0400這兩塊地放在一起講,因?yàn)槎荚凇褒埲A新城核心地區(qū)”法定圖則范圍。
0401地塊本身就包含了3宗地:16-09商業(yè)綜合體地塊(這部分還要簽“產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議”)、02-04限價(jià)住宅地塊,以及16-01的龍華“綠芯”代建地塊(這部分是北站商務(wù)中心未來(lái)最有看頭的“城市會(huì)客廳”)。
此外,這次同時(shí)出讓的還有一幅A800-0400純粹的宅地,也在同區(qū)域,和0401挨著,面積不大,限價(jià)一樣。
地塊的基本信息如下:
位置圖如下:
這是A800-0401宗地
這是A800-0400宗地:
地塊基本信息:
A800-0401宗地:用地面積57044平米,建筑面積45.838萬(wàn)平米。其中,16-09商業(yè)綜合體地塊,商業(yè)面積13.419萬(wàn)平米,辦公面積17.929萬(wàn)平米,限高230米。02-04宅地包含住宅134280平米,限高150米(超高層),毛坯限價(jià)72450元/平米??偲鹋膬r(jià)79.69億,封頂價(jià)91.64億,只有華潤(rùn)置地1家報(bào)名,底價(jià)成交。
代建16-01“綠芯”地塊:批復(fù)初定總建面161450平方米,建設(shè)內(nèi)容包含文體設(shè)施96125平方米(包括城市空間站20400平方米、國(guó)際演藝交互區(qū)15000平方米、藝術(shù)巡展創(chuàng)意區(qū)13725平方米、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)活力區(qū)15000平方米、青少年科創(chuàng)體驗(yàn)區(qū)22000平方米、公共配套服務(wù)區(qū)10000平方米)……第五立面54640平方米等(最終以政府相關(guān)部門(mén)實(shí)際批復(fù)為準(zhǔn))。代建資金預(yù)估29.105922億(這部分要加到企業(yè)成本里,所以華潤(rùn)置地花的地價(jià)至少109億了)。
A800-0400宗地:宅地,用地面積12009.77平米,計(jì)容建面72050平米,限高150米(超高層)。毛坯限價(jià)72450元/平米,起拍價(jià)19.39億,封頂價(jià)22.29億。這個(gè)有高達(dá)10家開(kāi)發(fā)商報(bào)名,屬報(bào)名企業(yè)最多的陣營(yíng)。
總之,這塊地非常的復(fù)雜,是一個(gè)疊合了城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共建設(shè)的復(fù)雜項(xiàng)目。龍華等到北站國(guó)際商務(wù)區(qū)日漸成熟了,才把這個(gè)最核心的項(xiàng)目拿出來(lái),應(yīng)該是想找一個(gè)有城市運(yùn)營(yíng)綜合能力的開(kāi)發(fā)商做,做得好。
02
之所以說(shuō)這塊地是龍華最重要的地,要講兩個(gè)背景。
一是,去年底,北站樞紐地區(qū)城市設(shè)計(jì)國(guó)際咨詢(xún)整合深化成果出爐,正式敲定北站規(guī)劃。未來(lái),北站核心區(qū)將規(guī)劃為“城市超核”,和深圳北站構(gòu)成“雙芯”結(jié)構(gòu)——深圳北站是一“芯”,“超核”是另一“芯”,未來(lái)的定位要打造為龍華的“城市會(huì)客廳”。
從規(guī)劃上看,是極具動(dòng)感的“未來(lái)云環(huán)”設(shè)計(jì),無(wú)縫銜接周邊生態(tài)屋頂,連廊和下沉廣場(chǎng)延續(xù),建構(gòu)活力與自然共生的城市客廳。這一點(diǎn),主要從這次賣(mài)地那個(gè)代建部分,可以看出來(lái),那個(gè)將會(huì)有龍華最好的文化建設(shè)配套。
具體規(guī)劃就不詳述了,大家看當(dāng)時(shí)公布的效果圖。總之就是,這里是宇宙中心的最核心。
二是,今年5月,這個(gè)超核區(qū)域調(diào)規(guī)了,法定圖則做了很重要的調(diào)整——原來(lái)規(guī)劃的摩天高樓更為公園綠地,商業(yè)用地更改為二類(lèi)居住用地。今次賣(mài)的地,全是當(dāng)時(shí)調(diào)整的。
具體如:
這次要求代建的“綠芯”地塊16-01,是由原來(lái)的6個(gè)地塊合并而來(lái),用地性質(zhì)為公園綠地+文體設(shè)施用地。
商業(yè)綜合體地的16-09地塊是由原來(lái)的兩個(gè)地塊合并而來(lái),用地性質(zhì)為商業(yè)用地。
02-01地塊用地性質(zhì)由原來(lái)的商業(yè)用地調(diào)整為二類(lèi)居住用地(就是這次賣(mài)的A800-0400宗地)。這次賣(mài)的02-04地塊也是同樣,調(diào)整為二類(lèi)居住用地。
看下面的規(guī)劃圖可知,調(diào)整為居住用地的這兩塊地,是整個(gè)龍華超核區(qū)域唯有的住宅用地!所以我說(shuō)它是“龍華版的華潤(rùn)悅府”。在深圳灣的北區(qū),也是幾乎只有悅府一個(gè)住宅。
03
再看這個(gè)產(chǎn)業(yè)引入,尤其是商業(yè)綜合體,是這個(gè)項(xiàng)目很重要的競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻。
有三個(gè)要求。
1)要求運(yùn)營(yíng)企業(yè)在全國(guó)的購(gòu)物中心2021年?duì)I收不低于75億。
2)要求要把購(gòu)物中心建成五星購(gòu)物中心標(biāo)準(zhǔn),并要在開(kāi)業(yè)次年起算,5年內(nèi)取得證書(shū)。
3)要在開(kāi)業(yè)次年起,滿(mǎn)1年,應(yīng)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌(包括但不限于“深圳優(yōu)品”、“深圳知名品牌”)首店、旗艦店不少于10家……開(kāi)業(yè)的年度次年起算的前5個(gè)年度內(nèi),購(gòu)物中心年均營(yíng)業(yè)收入不少于1億。
正是這個(gè)75億的要求,我在之前盤(pán)點(diǎn)的時(shí)候,認(rèn)為除了華潤(rùn)置地,萬(wàn)科、龍湖也都滿(mǎn)足這些條件——萬(wàn)科去年的商業(yè)租金收入剛剛超過(guò)76億,龍湖81.5億。華潤(rùn)置地自不待言,快190個(gè)億了。但是考慮到代建因素,我猜想是在華潤(rùn)置地和萬(wàn)科之間。
如今是華潤(rùn)置地拿到,所以這個(gè)13萬(wàn)平米的購(gòu)物中心,基本也可以鎖定是龍華再建一個(gè)萬(wàn)象城,未來(lái)和開(kāi)市客貼身肉搏。萬(wàn)科沒(méi)有參與(以及整體上就參與了前海一個(gè)地塊的報(bào)名),我就略有些費(fèi)解。
以上是商業(yè)部分,在辦公部分,這個(gè)項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)地標(biāo)設(shè)計(jì)是一定的。
同時(shí),產(chǎn)業(yè)協(xié)議里還要求:辦公項(xiàng)目須面向總部經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)及金融、科技、文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)、機(jī)構(gòu)出租或銷(xiāo)售……打造港澳創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。鼓勵(lì)乙方引進(jìn)總部企業(yè)、上市企業(yè)以及符合深圳市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的……示范企業(yè)……“小巨人企業(yè)”或獨(dú)角獸企業(yè)……
04
從這個(gè)項(xiàng)目的綜合配套看,未來(lái)建設(shè)的住宅會(huì)擁有如下配套:
1)位于龍華城市超核地段,住宅擁有極高的稀缺價(jià)值。
2)擁有龍華未來(lái)最完善的城市配套,包括深圳北站、城市地標(biāo)、綠芯、公園等等。
3)近距離擁有一個(gè)超過(guò)10萬(wàn)平米的華潤(rùn)“萬(wàn)象”系購(gòu)物中心。
最后看這個(gè)項(xiàng)目的限價(jià)。
兩個(gè)地塊的住宅,合計(jì)總建面大約20.6萬(wàn)平米,全部都是毛坯限價(jià)72450元/平米,執(zhí)行90·70政策,已經(jīng)賣(mài)掉的這塊地因?yàn)槭堑變r(jià)成交,目前還沒(méi)有看到要求建設(shè)多大比例的保障房,預(yù)計(jì)0400宗地一定要配建保障房了。
這個(gè)價(jià)格相匹配它的地段,可以說(shuō)是非常有誘惑力。這個(gè)項(xiàng)目周邊,今年賣(mài)的住宅,像聞華里限價(jià)非常低了,毛坯限價(jià)約6.98萬(wàn)/平米;深鐵瓏境毛坯限價(jià)約7.08萬(wàn)/平米;學(xué)仕里毛坯限價(jià)約7.82萬(wàn)/平米。唯一的不確定因素,就是學(xué)校了。
對(duì)于華潤(rùn)置地而言,拿下這個(gè)地塊,我想關(guān)于什么國(guó)家隊(duì)接盤(pán)這些套話(huà)就不談了。有一點(diǎn)很重要,華潤(rùn)置地這些年來(lái)通過(guò)華潤(rùn)城、深圳灣、湖貝未來(lái)城這些項(xiàng)目的打造,逐漸形成了自身獨(dú)特的“片統(tǒng)模式”(片區(qū)統(tǒng)籌,或“南山模式”)。
今天的這個(gè)項(xiàng)目,是它的這一模式的繼續(xù)擴(kuò)張。從某個(gè)方面來(lái)解釋?zhuān)@是華潤(rùn)置地為什么敢拿這類(lèi)項(xiàng)目的緣故。
當(dāng)然,再想找到華潤(rùn)城那么賺錢(qián)的項(xiàng)目,恐怕是難再有了,這個(gè)項(xiàng)目如果沒(méi)有住宅搭配,肯定是要流拍的。而這次這樣的地塊,最好也是兩個(gè)住宅地塊同一家拿,可能更好,不知道最終結(jié)局如何。
如果到明年這個(gè)時(shí)候,這個(gè)項(xiàng)目能出來(lái),屆時(shí)有名額有需求的小伙伴,我覺(jué)得可以提前收藏一下這個(gè)項(xiàng)目。
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