來(lái)源：朱羅紀(jì)

(相關(guān)資料圖)

看到新聞，北站地塊（A800-0401）底價(jià)賣(mài)掉了，競(jìng)得者是我原來(lái)猜想的兩家之一：華潤(rùn)置地（昆侖商務(wù)），我本來(lái)想這個(gè)項(xiàng)目不是賣(mài)給華潤(rùn)就是賣(mài)給萬(wàn)科。但底價(jià)賣(mài)掉我還是有些意外，本以為萬(wàn)科好歹會(huì)出手報(bào)個(gè)價(jià)啥的。

可能有些小伙伴覺(jué)得前海地塊猛，但實(shí)際上這一批賣(mài)地，真正的王者就是北站這個(gè)地皮，我最關(guān)注的也是這塊（這次深圳是拿了壓箱底的貨出來(lái)）。而且，這是一個(gè)幾塊地捆綁在一起的巨無(wú)霸地皮（旁邊還有A800-0400的宅地），為了方便可以綜合在一起命名叫“城市超核”地塊。

對(duì)這個(gè)項(xiàng)目我簡(jiǎn)單的看法，這是宇宙中心迄今為止最重要的一個(gè)項(xiàng)目，也是北站核心區(qū)唯一的住宅項(xiàng)目，住宅鐵定會(huì)是超越龍華金茂府的存在。

關(guān)鍵還是毛坯限價(jià)7.2萬(wàn)/平米，對(duì)很多預(yù)算800萬(wàn)左右的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，是一個(gè)很值得等待1年的樓盤(pán)。我看有媒體說(shuō)，這是“龍華萬(wàn)象城”，這么說(shuō)不準(zhǔn)確，應(yīng)該叫“龍華悅府”。

01

這個(gè)地塊，在“龍華新城核心地區(qū)”，純正血統(tǒng)的北站國(guó)際商務(wù)區(qū)。但是我們要把A800-0401、A800-0400這兩塊地放在一起講，因?yàn)槎荚凇褒埲A新城核心地區(qū)”法定圖則范圍。

0401地塊本身就包含了3宗地：16-09商業(yè)綜合體地塊（這部分還要簽“產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議”）、02-04限價(jià)住宅地塊，以及16-01的龍華“綠芯”代建地塊（這部分是北站商務(wù)中心未來(lái)最有看頭的“城市會(huì)客廳”）。

此外，這次同時(shí)出讓的還有一幅A800-0400純粹的宅地，也在同區(qū)域，和0401挨著，面積不大，限價(jià)一樣。

地塊的基本信息如下：

位置圖如下：

這是A800-0401宗地

這是A800-0400宗地：

地塊基本信息：

A800-0401宗地：用地面積57044平米，建筑面積45.838萬(wàn)平米。其中，16-09商業(yè)綜合體地塊，商業(yè)面積13.419萬(wàn)平米，辦公面積17.929萬(wàn)平米，限高230米。02-04宅地包含住宅134280平米，限高150米（超高層），毛坯限價(jià)72450元/平米?？偲鹋膬r(jià)79.69億，封頂價(jià)91.64億，只有華潤(rùn)置地1家報(bào)名，底價(jià)成交。

代建16-01“綠芯”地塊：批復(fù)初定總建面161450平方米，建設(shè)內(nèi)容包含文體設(shè)施96125平方米（包括城市空間站20400平方米、國(guó)際演藝交互區(qū)15000平方米、藝術(shù)巡展創(chuàng)意區(qū)13725平方米、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)活力區(qū)15000平方米、青少年科創(chuàng)體驗(yàn)區(qū)22000平方米、公共配套服務(wù)區(qū)10000平方米）……第五立面54640平方米等（最終以政府相關(guān)部門(mén)實(shí)際批復(fù)為準(zhǔn)）。代建資金預(yù)估29.105922億（這部分要加到企業(yè)成本里，所以華潤(rùn)置地花的地價(jià)至少109億了）。

A800-0400宗地：宅地，用地面積12009.77平米，計(jì)容建面72050平米，限高150米（超高層）。毛坯限價(jià)72450元/平米，起拍價(jià)19.39億，封頂價(jià)22.29億。這個(gè)有高達(dá)10家開(kāi)發(fā)商報(bào)名，屬報(bào)名企業(yè)最多的陣營(yíng)。

總之，這塊地非常的復(fù)雜，是一個(gè)疊合了城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共建設(shè)的復(fù)雜項(xiàng)目。龍華等到北站國(guó)際商務(wù)區(qū)日漸成熟了，才把這個(gè)最核心的項(xiàng)目拿出來(lái)，應(yīng)該是想找一個(gè)有城市運(yùn)營(yíng)綜合能力的開(kāi)發(fā)商做，做得好。

02

之所以說(shuō)這塊地是龍華最重要的地，要講兩個(gè)背景。

一是，去年底，北站樞紐地區(qū)城市設(shè)計(jì)國(guó)際咨詢(xún)整合深化成果出爐，正式敲定北站規(guī)劃。未來(lái)，北站核心區(qū)將規(guī)劃為“城市超核”，和深圳北站構(gòu)成“雙芯”結(jié)構(gòu)——深圳北站是一“芯”，“超核”是另一“芯”，未來(lái)的定位要打造為龍華的“城市會(huì)客廳”。

從規(guī)劃上看，是極具動(dòng)感的“未來(lái)云環(huán)”設(shè)計(jì)，無(wú)縫銜接周邊生態(tài)屋頂，連廊和下沉廣場(chǎng)延續(xù)，建構(gòu)活力與自然共生的城市客廳。這一點(diǎn)，主要從這次賣(mài)地那個(gè)代建部分，可以看出來(lái)，那個(gè)將會(huì)有龍華最好的文化建設(shè)配套。

具體規(guī)劃就不詳述了，大家看當(dāng)時(shí)公布的效果圖。總之就是，這里是宇宙中心的最核心。

二是，今年5月，這個(gè)超核區(qū)域調(diào)規(guī)了，法定圖則做了很重要的調(diào)整——原來(lái)規(guī)劃的摩天高樓更為公園綠地，商業(yè)用地更改為二類(lèi)居住用地。今次賣(mài)的地，全是當(dāng)時(shí)調(diào)整的。

具體如：

這次要求代建的“綠芯”地塊16-01，是由原來(lái)的6個(gè)地塊合并而來(lái)，用地性質(zhì)為公園綠地+文體設(shè)施用地。

商業(yè)綜合體地的16-09地塊是由原來(lái)的兩個(gè)地塊合并而來(lái)，用地性質(zhì)為商業(yè)用地。

02-01地塊用地性質(zhì)由原來(lái)的商業(yè)用地調(diào)整為二類(lèi)居住用地（就是這次賣(mài)的A800-0400宗地）。這次賣(mài)的02-04地塊也是同樣，調(diào)整為二類(lèi)居住用地。

看下面的規(guī)劃圖可知，調(diào)整為居住用地的這兩塊地，是整個(gè)龍華超核區(qū)域唯有的住宅用地！所以我說(shuō)它是“龍華版的華潤(rùn)悅府”。在深圳灣的北區(qū)，也是幾乎只有悅府一個(gè)住宅。

03

再看這個(gè)產(chǎn)業(yè)引入，尤其是商業(yè)綜合體，是這個(gè)項(xiàng)目很重要的競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻。

有三個(gè)要求。

1）要求運(yùn)營(yíng)企業(yè)在全國(guó)的購(gòu)物中心2021年?duì)I收不低于75億。

2）要求要把購(gòu)物中心建成五星購(gòu)物中心標(biāo)準(zhǔn)，并要在開(kāi)業(yè)次年起算，5年內(nèi)取得證書(shū)。

3）要在開(kāi)業(yè)次年起，滿(mǎn)1年，應(yīng)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌（包括但不限于“深圳優(yōu)品”、“深圳知名品牌”）首店、旗艦店不少于10家……開(kāi)業(yè)的年度次年起算的前5個(gè)年度內(nèi)，購(gòu)物中心年均營(yíng)業(yè)收入不少于1億。

正是這個(gè)75億的要求，我在之前盤(pán)點(diǎn)的時(shí)候，認(rèn)為除了華潤(rùn)置地，萬(wàn)科、龍湖也都滿(mǎn)足這些條件——萬(wàn)科去年的商業(yè)租金收入剛剛超過(guò)76億，龍湖81.5億。華潤(rùn)置地自不待言，快190個(gè)億了。但是考慮到代建因素，我猜想是在華潤(rùn)置地和萬(wàn)科之間。

如今是華潤(rùn)置地拿到，所以這個(gè)13萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，基本也可以鎖定是龍華再建一個(gè)萬(wàn)象城，未來(lái)和開(kāi)市客貼身肉搏。萬(wàn)科沒(méi)有參與（以及整體上就參與了前海一個(gè)地塊的報(bào)名），我就略有些費(fèi)解。

以上是商業(yè)部分，在辦公部分，這個(gè)項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)地標(biāo)設(shè)計(jì)是一定的。

同時(shí)，產(chǎn)業(yè)協(xié)議里還要求：辦公項(xiàng)目須面向總部經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)及金融、科技、文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)、機(jī)構(gòu)出租或銷(xiāo)售……打造港澳創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。鼓勵(lì)乙方引進(jìn)總部企業(yè)、上市企業(yè)以及符合深圳市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的……示范企業(yè)……“小巨人企業(yè)”或獨(dú)角獸企業(yè)……

04

從這個(gè)項(xiàng)目的綜合配套看，未來(lái)建設(shè)的住宅會(huì)擁有如下配套：

1）位于龍華城市超核地段，住宅擁有極高的稀缺價(jià)值。

2）擁有龍華未來(lái)最完善的城市配套，包括深圳北站、城市地標(biāo)、綠芯、公園等等。

3）近距離擁有一個(gè)超過(guò)10萬(wàn)平米的華潤(rùn)“萬(wàn)象”系購(gòu)物中心。

最后看這個(gè)項(xiàng)目的限價(jià)。

兩個(gè)地塊的住宅，合計(jì)總建面大約20.6萬(wàn)平米，全部都是毛坯限價(jià)72450元/平米，執(zhí)行90·70政策，已經(jīng)賣(mài)掉的這塊地因?yàn)槭堑變r(jià)成交，目前還沒(méi)有看到要求建設(shè)多大比例的保障房，預(yù)計(jì)0400宗地一定要配建保障房了。

這個(gè)價(jià)格相匹配它的地段，可以說(shuō)是非常有誘惑力。這個(gè)項(xiàng)目周邊，今年賣(mài)的住宅，像聞華里限價(jià)非常低了，毛坯限價(jià)約6.98萬(wàn)/平米；深鐵瓏境毛坯限價(jià)約7.08萬(wàn)/平米；學(xué)仕里毛坯限價(jià)約7.82萬(wàn)/平米。唯一的不確定因素，就是學(xué)校了。

對(duì)于華潤(rùn)置地而言，拿下這個(gè)地塊，我想關(guān)于什么國(guó)家隊(duì)接盤(pán)這些套話(huà)就不談了。有一點(diǎn)很重要，華潤(rùn)置地這些年來(lái)通過(guò)華潤(rùn)城、深圳灣、湖貝未來(lái)城這些項(xiàng)目的打造，逐漸形成了自身獨(dú)特的“片統(tǒng)模式”（片區(qū)統(tǒng)籌，或“南山模式”）。

今天的這個(gè)項(xiàng)目，是它的這一模式的繼續(xù)擴(kuò)張。從某個(gè)方面來(lái)解釋?zhuān)@是華潤(rùn)置地為什么敢拿這類(lèi)項(xiàng)目的緣故。

當(dāng)然，再想找到華潤(rùn)城那么賺錢(qián)的項(xiàng)目，恐怕是難再有了，這個(gè)項(xiàng)目如果沒(méi)有住宅搭配，肯定是要流拍的。而這次這樣的地塊，最好也是兩個(gè)住宅地塊同一家拿，可能更好，不知道最終結(jié)局如何。

如果到明年這個(gè)時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目能出來(lái)，屆時(shí)有名額有需求的小伙伴，我覺(jué)得可以提前收藏一下這個(gè)項(xiàng)目。