在樓校長(zhǎng)的大學(xué)群里，有兩個(gè)都是2012年在深圳置業(yè)的同學(xué)，一個(gè)買了碧海的富通城，當(dāng)年開(kāi)盤價(jià)1.8萬(wàn)/平買的，如今成交價(jià)破了10萬(wàn)，即使市場(chǎng)下行，現(xiàn)在也能賣9萬(wàn)多。

另外一個(gè)當(dāng)年因?yàn)轭A(yù)算原因買了紅山面積最小的匯龍灣花園，當(dāng)時(shí)也不到2萬(wàn)，結(jié)果后面因?yàn)橐粋€(gè)深高北，搖身一變成為紅山四大神盤之一，巔峰時(shí)期成交價(jià)也達(dá)到了10萬(wàn)+。

【資料圖】

這兩個(gè)同學(xué)明顯也成了班里最讓人羨慕的人之一。本來(lái)也是皆大歡喜的事情，但時(shí)至如今，碧海好還是紅山好，卻成了網(wǎng)上最熱議的話題之一。

最直接的例子，下周四，深圳今年第二次集中供地就要開(kāi)拍，鮮有地塊出讓的碧海這次也出了一塊地，正好處在玉湖灣和華豐前海灣之間。該地塊限價(jià)74330元/平，幾乎與紅山附近的地塊限價(jià)拉平。

碧海與紅山等價(jià)，抱前海和寶中兩條最粗大腿的碧海覺(jué)得憑什么，高貴的宇宙中心紅山覺(jué)得你不配。

那么碧海和紅山，到底能不能比？

01.

碧海VS紅山

通常意義上，碧海包括新安六路、江灣大道、西鄉(xiāng)疏港通道、碧灣路、寶安大道圍合的區(qū)域。同時(shí)按照官方的說(shuō)法，它還是寶中的核心居住片區(qū)。

就是這樣一個(gè)純粹的居住片區(qū)，因飛機(jī)噪音和房?jī)r(jià)，常年被各種吐槽和不看好。隨手搜幾篇文章，比較就是紅山好，這下紅山業(yè)主該偷著樂(lè)了，但碧海業(yè)主不甘示弱堅(jiān)決不同意。

首先論產(chǎn)業(yè)碧海還是有優(yōu)勢(shì)。根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，2021年度寶安的GDP，無(wú)論是產(chǎn)值，還是增速，都排在龍華的前面，產(chǎn)值方面比龍華多了近1600億元。哪怕放到全市，寶安的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都是很優(yōu)秀的。

具體到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，寶安高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量早已超過(guò)南山，位于全省第一。而寶中，不僅在謀劃建設(shè)濱海產(chǎn)業(yè)金融中心，還迎來(lái)一批總部基地。另外，騰訊企鵝島落子大鏟灣，約等于6個(gè)騰訊總部濱海大廈的體量。這些對(duì)寶安經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)非常值得期待。

作為緊鄰寶中、大鏟灣的碧海，被大哥們拉一把也不是什么難事。

龍華最被人詬病的是缺乏產(chǎn)業(yè)，打破睡城的身份還有很漫長(zhǎng)的路要走。有人說(shuō)紅山依托北站，還是有餅可畫的，但說(shuō)了好多年的北站商務(wù)區(qū)這不也沒(méi)發(fā)展起來(lái)，自己都顧不上。

總之，產(chǎn)業(yè)是一個(gè)城市發(fā)展的根本動(dòng)力，當(dāng)然也適用于片區(qū)。有產(chǎn)業(yè)的地段，活力才能持續(xù)下去。

其次，人口才是撐起房?jī)r(jià)的重要因素。兩個(gè)都靠外溢人群購(gòu)買的片區(qū)，價(jià)格沒(méi)特別大優(yōu)勢(shì)之時(shí)，后期靠的就是增量人口。

正如上文提到，隨著寶中和大鏟灣的發(fā)展，必然會(huì)吸引來(lái)大批高新人才，單論企鵝島就能容納8-10萬(wàn)名員工，這些人未來(lái)買房自然會(huì)考慮附近片區(qū)。

再加上，碧海片區(qū)目前有地鐵1號(hào)、11號(hào)線，未來(lái)還有地鐵15號(hào)線，其中15號(hào)線是深圳唯一的環(huán)線，聯(lián)接的都是前海、寶中、西麗等高新區(qū)和總部基地。

企鵝島效果圖

紅山前些年因?yàn)閮r(jià)格和片區(qū)面貌不輸市區(qū)，買不起市區(qū)的人開(kāi)始外溢到這里買房，但現(xiàn)在普遍7萬(wàn)+的價(jià)格，房源動(dòng)輒就10萬(wàn)+，這個(gè)價(jià)格自然沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)買房的人又從哪里來(lái)呢？

最后，相較而言碧海供應(yīng)量少，競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有那么大。2021年至今，紅山有3個(gè)新盤入市，供應(yīng)房源達(dá)到2000多套，后期還有兩塊地要入市。

去年11月開(kāi)盤的榕江壹號(hào)院，是碧海時(shí)隔4年盼來(lái)的唯一新盤，共397套房源，據(jù)說(shuō)開(kāi)盤去化就達(dá)了76%，目前也快清盤了。待入市的新盤也就一個(gè)京地海樾府，體量大概在500套。算上即將開(kāi)拍的地塊，總供應(yīng)量也不過(guò)1000套房源。

02.

買碧海？

還是買紅山？

又有人開(kāi)始說(shuō)，碧海房?jī)r(jià)能和紅山平起平坐，靠的就是上面的餅畫得好，論配套和居住環(huán)境，紅山肯定完勝。

這就要回到第二個(gè)問(wèn)題上，碧海房?jī)r(jià)在11號(hào)線開(kāi)通、前海擴(kuò)容和大鏟灣等眾多規(guī)劃利好下，新房一路漲到7萬(wàn)+，二手房最高單價(jià)去到14萬(wàn)。

當(dāng)前，二手房指導(dǎo)價(jià)大多在7萬(wàn)-9萬(wàn)/平之間，二手房均價(jià)在10萬(wàn)+，次新盤約有15%的回落。

其中，最具代表性是華豐前海灣，作為碧海的次新領(lǐng)漲盤，最高成交價(jià)高達(dá)12萬(wàn)+，現(xiàn)在成交價(jià)10.5萬(wàn)，降幅在13%左右。

而紅山房?jī)r(jià)，這幾年，憑借市場(chǎng)趨勢(shì)向上和學(xué)校深高北這兩股東風(fēng)，一路水漲船高。

目前新房?jī)r(jià)格和碧海差不多，都在7萬(wàn)+，不同的是，中海學(xué)仕里價(jià)格去到8萬(wàn)+。

過(guò)去，紅山深高北學(xué)qu的小區(qū)價(jià)格最高的時(shí)候去到14萬(wàn)+。非深高北學(xué)qu的小區(qū)，成交價(jià)也突破過(guò)10萬(wàn)，掛牌價(jià)高達(dá)12萬(wàn)+。

隨著新盤入市，競(jìng)爭(zhēng)加劇，非深高北學(xué)qu的房源也開(kāi)始降價(jià)出售，在指導(dǎo)價(jià)8萬(wàn)左右成交，其中也不乏一些超級(jí)筍盤。

樓校長(zhǎng)認(rèn)為，在價(jià)格差不多的情況下，優(yōu)先考慮碧海片區(qū)，一是從長(zhǎng)遠(yuǎn)大方向來(lái)看，碧海的價(jià)值大于紅山，而且現(xiàn)在碧海片區(qū)的泡沫正在被擠出，價(jià)格也在逐漸回歸理性。

二是紅山價(jià)格堅(jiān)挺更多與學(xué)校有關(guān)，在教育均衡化的指導(dǎo)下，深圳也在探索大學(xué)區(qū)、集團(tuán)化辦學(xué)、教師輪崗等方式，學(xué)qu房的價(jià)值會(huì)慢慢降溫。

三是碧海還有稀缺的海景資源，如華豐前海灣、幸福珺灣、海語(yǔ)西灣等小區(qū)高層可以看海。對(duì)比深圳灣看海房源，碧海還是良心價(jià)。

最后，碧海的配套也并不比紅山差，小區(qū)底商完全能滿足生活需求，不遠(yuǎn)處就是西鄉(xiāng)天虹、大仟里。再到居住體驗(yàn)上，碧海整體上沒(méi)有紅山那么有壓迫感。

不過(guò)網(wǎng)上有一句評(píng)論也相當(dāng)在理，貼出來(lái)一下：在福田上班，買不起福田買龍華，在南山上班，買不起南山買寶安，就這么簡(jiǎn)單而已！比啥比，拋開(kāi)投資預(yù)期，按需求及通勤買就對(duì)了！房住不炒也是這個(gè)理，老是透支上漲預(yù)期，那是就要按住。