在樓校長的大學(xué)群里，有兩個(gè)都是2012年在深圳置業(yè)的同學(xué)，一個(gè)買了碧海的富通城，當(dāng)年開盤價(jià)1.8萬/平買的，如今成交價(jià)破了10萬，即使市場下行，現(xiàn)在也能賣9萬多。

另外一個(gè)當(dāng)年因?yàn)轭A(yù)算原因買了紅山面積最小的匯龍灣花園，當(dāng)時(shí)也不到2萬，結(jié)果后面因?yàn)橐粋€(gè)深高北，搖身一變成為紅山四大神盤之一，巔峰時(shí)期成交價(jià)也達(dá)到了10萬+。

【資料圖】

這兩個(gè)同學(xué)明顯也成了班里最讓人羨慕的人之一。本來也是皆大歡喜的事情，但時(shí)至如今，碧海好還是紅山好，卻成了網(wǎng)上最熱議的話題之一。

最直接的例子，下周四，深圳今年第二次集中供地就要開拍，鮮有地塊出讓的碧海這次也出了一塊地，正好處在玉湖灣和華豐前海灣之間。該地塊限價(jià)74330元/平，幾乎與紅山附近的地塊限價(jià)拉平。

碧海與紅山等價(jià)，抱前海和寶中兩條最粗大腿的碧海覺得憑什么，高貴的宇宙中心紅山覺得你不配。

那么碧海和紅山，到底能不能比？

01.

碧海VS紅山

通常意義上，碧海包括新安六路、江灣大道、西鄉(xiāng)疏港通道、碧灣路、寶安大道圍合的區(qū)域。同時(shí)按照官方的說法，它還是寶中的核心居住片區(qū)。

就是這樣一個(gè)純粹的居住片區(qū)，因飛機(jī)噪音和房價(jià)，常年被各種吐槽和不看好。隨手搜幾篇文章，比較就是紅山好，這下紅山業(yè)主該偷著樂了，但碧海業(yè)主不甘示弱堅(jiān)決不同意。

首先論產(chǎn)業(yè)碧海還是有優(yōu)勢。根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，2021年度寶安的GDP，無論是產(chǎn)值，還是增速，都排在龍華的前面，產(chǎn)值方面比龍華多了近1600億元。哪怕放到全市，寶安的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都是很優(yōu)秀的。

具體到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，寶安高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量早已超過南山，位于全省第一。而寶中，不僅在謀劃建設(shè)濱海產(chǎn)業(yè)金融中心，還迎來一批總部基地。另外，騰訊企鵝島落子大鏟灣，約等于6個(gè)騰訊總部濱海大廈的體量。這些對寶安經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)非常值得期待。

作為緊鄰寶中、大鏟灣的碧海，被大哥們拉一把也不是什么難事。

龍華最被人詬病的是缺乏產(chǎn)業(yè)，打破睡城的身份還有很漫長的路要走。有人說紅山依托北站，還是有餅可畫的，但說了好多年的北站商務(wù)區(qū)這不也沒發(fā)展起來，自己都顧不上。

總之，產(chǎn)業(yè)是一個(gè)城市發(fā)展的根本動力，當(dāng)然也適用于片區(qū)。有產(chǎn)業(yè)的地段，活力才能持續(xù)下去。

其次，人口才是撐起房價(jià)的重要因素。兩個(gè)都靠外溢人群購買的片區(qū)，價(jià)格沒特別大優(yōu)勢之時(shí)，后期靠的就是增量人口。

正如上文提到，隨著寶中和大鏟灣的發(fā)展，必然會吸引來大批高新人才，單論企鵝島就能容納8-10萬名員工，這些人未來買房自然會考慮附近片區(qū)。

再加上，碧海片區(qū)目前有地鐵1號、11號線，未來還有地鐵15號線，其中15號線是深圳唯一的環(huán)線，聯(lián)接的都是前海、寶中、西麗等高新區(qū)和總部基地。

企鵝島效果圖

紅山前些年因?yàn)閮r(jià)格和片區(qū)面貌不輸市區(qū)，買不起市區(qū)的人開始外溢到這里買房，但現(xiàn)在普遍7萬+的價(jià)格，房源動輒就10萬+，這個(gè)價(jià)格自然沒有什么競爭力，未來買房的人又從哪里來呢？

最后，相較而言碧海供應(yīng)量少，競爭沒有那么大。2021年至今，紅山有3個(gè)新盤入市，供應(yīng)房源達(dá)到2000多套，后期還有兩塊地要入市。

去年11月開盤的榕江壹號院，是碧海時(shí)隔4年盼來的唯一新盤，共397套房源，據(jù)說開盤去化就達(dá)了76%，目前也快清盤了。待入市的新盤也就一個(gè)京地海樾府，體量大概在500套。算上即將開拍的地塊，總供應(yīng)量也不過1000套房源。

02.

買碧海？

還是買紅山？

又有人開始說，碧海房價(jià)能和紅山平起平坐，靠的就是上面的餅畫得好，論配套和居住環(huán)境，紅山肯定完勝。

這就要回到第二個(gè)問題上，碧海房價(jià)在11號線開通、前海擴(kuò)容和大鏟灣等眾多規(guī)劃利好下，新房一路漲到7萬+，二手房最高單價(jià)去到14萬。

當(dāng)前，二手房指導(dǎo)價(jià)大多在7萬-9萬/平之間，二手房均價(jià)在10萬+，次新盤約有15%的回落。

其中，最具代表性是華豐前海灣，作為碧海的次新領(lǐng)漲盤，最高成交價(jià)高達(dá)12萬+，現(xiàn)在成交價(jià)10.5萬，降幅在13%左右。

而紅山房價(jià)，這幾年，憑借市場趨勢向上和學(xué)校深高北這兩股東風(fēng)，一路水漲船高。

目前新房價(jià)格和碧海差不多，都在7萬+，不同的是，中海學(xué)仕里價(jià)格去到8萬+。

過去，紅山深高北學(xué)qu的小區(qū)價(jià)格最高的時(shí)候去到14萬+。非深高北學(xué)qu的小區(qū)，成交價(jià)也突破過10萬，掛牌價(jià)高達(dá)12萬+。

隨著新盤入市，競爭加劇，非深高北學(xué)qu的房源也開始降價(jià)出售，在指導(dǎo)價(jià)8萬左右成交，其中也不乏一些超級筍盤。

樓校長認(rèn)為，在價(jià)格差不多的情況下，優(yōu)先考慮碧海片區(qū)，一是從長遠(yuǎn)大方向來看，碧海的價(jià)值大于紅山，而且現(xiàn)在碧海片區(qū)的泡沫正在被擠出，價(jià)格也在逐漸回歸理性。

二是紅山價(jià)格堅(jiān)挺更多與學(xué)校有關(guān)，在教育均衡化的指導(dǎo)下，深圳也在探索大學(xué)區(qū)、集團(tuán)化辦學(xué)、教師輪崗等方式，學(xué)qu房的價(jià)值會慢慢降溫。

三是碧海還有稀缺的海景資源，如華豐前海灣、幸?，B灣、海語西灣等小區(qū)高層可以看海。對比深圳灣看海房源，碧海還是良心價(jià)。

最后，碧海的配套也并不比紅山差，小區(qū)底商完全能滿足生活需求，不遠(yuǎn)處就是西鄉(xiāng)天虹、大仟里。再到居住體驗(yàn)上，碧海整體上沒有紅山那么有壓迫感。

不過網(wǎng)上有一句評論也相當(dāng)在理，貼出來一下：在福田上班，買不起福田買龍華，在南山上班，買不起南山買寶安，就這么簡單而已！比啥比，拋開投資預(yù)期，按需求及通勤買就對了！房住不炒也是這個(gè)理，老是透支上漲預(yù)期，那是就要按住。