8月5日,?貝殼研究院發(fā)布《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報告》(以下簡稱報告)。
報告重點(diǎn)研究國內(nèi)28個城市的3萬個小區(qū),首次盤點(diǎn)了主要城市住房空置率水平。調(diào)研結(jié)果顯示,28個大中城市平均住房空置率為12%,相對處于較高區(qū)間。
具體到調(diào)研城市,南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上,而深圳、北京、上??罩寐首畹?,均在7%以下。其中,深圳空置率在28個城市中最低,僅5%。
(資料圖片僅供參考)
深圳空置率最低,僅5%;南昌最高,達(dá)20%
貝殼研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),我國28個大中城市平均住房空置率為12%,相對處于較高區(qū)間。住房空置率隨城市能級依次遞增,一線平均7%,二線平均12%,三線16%。其中僅有9個城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi),大部分城市處于10%-15%之間,6個城市高于15%。
分城市看,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下,而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上。
空置率多少算合理?
空置率在5%—10%之間是合理的,低于此區(qū)間則認(rèn)為空置率過低,表明住房需求旺盛,潛在需求較高。高于10%則認(rèn)為空置率過高,表明住房供給過剩,存在庫存積壓風(fēng)險。
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院
這些原因影響空置率?深圳因“年輕”,反映出強(qiáng)勁市場潛力
據(jù)貝殼研究院分析,購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。
1、深圳老齡化人口占比為3.2%,空置率僅5.3%,反映出強(qiáng)勁市場潛力
國內(nèi)研究表明,當(dāng)老齡化達(dá)到一定程度(65歲以上人口占比達(dá)18%),住房需求會下降。
比如,南通老齡化人口占比為23%,空置率為15%;重慶老齡化人口占比達(dá)17%,空置率為17%,兩個城市的老齡化及空置率均處于較高水平。而在深圳、廈門和廣州,65歲以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%,空置率僅5.3%,反映出強(qiáng)勁的市場潛力。
2、南昌、廊坊、佛山等住房空置率越高城市,其房價也越低
房價越高、按揭貸款比例越高的城市,擁有多套住房的成本越高,進(jìn)而住房空置成本越高。比如,2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%,全國購房門檻最高,但其住房空置率僅6%。反之,住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等,其房價也越低。
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院
3、空置率最低前三深圳、北京、上海,月租金中位數(shù)在5000元以上
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),重點(diǎn)城市租金(中位數(shù))與住房空置率的相關(guān)系數(shù)為-0.70,租金與住房空置率顯著負(fù)相關(guān)。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海,其月租金中位數(shù)在5000元以上,而空置率排名后兩位的南昌、廊坊,其月租金中位數(shù)在1600元以下。
樓齡和物業(yè)類型影響空置率?北京順義部分別墅空置率達(dá)25%
在微觀層面,樓齡和物業(yè)類型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。
1、老舊小區(qū)空置率更低,比如北京的阜成門、金融街附近,空置率均在2%以內(nèi)
就房屋本身的屬性來看,住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長逐漸變低。五年以內(nèi)樓齡的小區(qū),空置率隨樓齡的增長從30%依次遞減至12%;15年以上樓齡的小區(qū)空置率沒有明顯差異。
老舊小區(qū)的空置率較低,因為大部分老舊小區(qū)通常都位于市中心,交通配套都比較便利,住房需求比較旺盛,導(dǎo)致很少有住房空置,像北京的阜成門、金融街附近,空置率均在2%以內(nèi)。此外,較早建成的城市中心區(qū)域,也是優(yōu)勢教育資源的聚集區(qū),數(shù)據(jù)顯示,學(xué)區(qū)附近的住房空置率比其他區(qū)域低5%。
反觀次新小區(qū),業(yè)主通常出于裝修或通風(fēng)等原因不著急入住,購買新小區(qū)的投資客也不以居住為目的。此外,從地理位置來看,次新小區(qū)多位于離市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū),小區(qū)配套不齊全,出租或出售的難度相對較高,因此住房空置率更高。
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院
3、別墅空置率更高,北京順義商圈某些別墅空置率高達(dá)20%
從物業(yè)類型看,同一個城市不同類型小區(qū)的空置率有明顯差異,住房空置率由低到高依次為住宅<公寓<別墅,其中住宅類小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5%。
如北京整體空置率為6%,順義商圈某些別墅小區(qū)的空置率高達(dá)20%。公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場景有關(guān),比如部分公寓用于投資經(jīng)營,部分別墅用于度假等。
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院
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