近期深圳家長們進入了高度緊張期,前有高考中考陸續(xù)出成績,后有幼兒園、小一、初一放榜錄取名單。深圳學校及對應樓盤再度被推到了風暴眼中。
今年各大重點學校依舊表現(xiàn)不俗,深圳中學霸榜高考頂流,寶中、深高北的中考成績亮眼,荔園、深高、南二外等持續(xù)優(yōu)異……
(資料圖片僅供參考)
以這些傳統(tǒng)重點學校為中心,樂有家研究中心選取了深圳較有代表性的6大片區(qū):
1、福田的百花片區(qū)(百花小學、深圳實驗學校)
2、福田的香蜜湖片區(qū)(荔園外國語、深圳市高級中學、紅嶺實驗小學等)
3、羅湖的深中周邊(深圳中學初中部)
4、南山的南二外周邊(南山第二外國語小學、初中部)
5、寶安的寶中周邊(寶安中學初中部)
6、龍華的深高北周邊(深圳市高級中學北校區(qū))
過去1年時間里,這六大片區(qū)的成交量、成交價及業(yè)主掛牌價都有了不少變化。
其中2022年上半年的二手成交量相較2021下半年出現(xiàn)微跌,但個別片區(qū)成交量漲幅超50%。成交價紛紛下滑,跌幅在10%左右,相當于每平米降了1萬元。業(yè)主的掛牌價也漸趨理性,逐漸下滑,越來越多業(yè)主報價靠近指導價。
6大片區(qū)交易量半數(shù)大跌
豪宅+重點學校才是硬通貨
從六大重點學校片區(qū)半年度的二手過戶量來看,百花、深中、寶中成交明顯下滑,而香蜜湖、南二外、深高北則有所上漲。寶中跌幅達到49%,而香蜜湖漲幅50%,市場表現(xiàn)差異極大。香蜜湖具有雙重屬性:老牌豪宅+重點學校集中,成為深圳樓市中的硬通貨。
總數(shù)據(jù)來看,2021年下半年六大重點學校片區(qū)二手住宅過戶367套,2022上半年為355套,市場仍在走低,跌幅3%。
過去1年里,百花的成交高峰期出現(xiàn)在2021年12月,過戶26套,但隨后就下滑明顯。寶中的高峰期是2021年7月,過戶20套,但到了2022年6月交易量已經(jīng)砍半。寶安中心及新安一帶的樓市泡沫在過去1年半時間里已經(jīng)被擠出許多。
深高北的成交高峰期在2021年7-8月,而2022年7月也出現(xiàn)了小高峰,恰好都是秋季入學高峰期,對當?shù)貙W校周邊樓市有一定促進作用。
香蜜湖交易量在2022年二季度出現(xiàn)明顯大漲,片區(qū)內(nèi)部分樓盤熱賣,獲得不少購房者青睞。同時2022年上半年改善需求入市步伐加快,對于香蜜湖這類豪宅片區(qū)而言也是大利好。
重點學校片區(qū)價格下跌1萬元/㎡
業(yè)主下調(diào)報價
2021年7月開始,深圳房價進入下跌區(qū)間,重點學校片區(qū)也不例外。
六大片區(qū)在過去1年里有所波動,但整體是逐漸下滑的。寶中、深中、百花和香蜜湖跌勢都比較明顯。香蜜湖有較大波動,但近期又回歸下行。
業(yè)主也有點扛不住了。除香蜜湖外,其他5大重點學校片區(qū)掛牌價都明顯回落。
具體數(shù)據(jù)來看,寶安中學片區(qū)、羅湖深中片區(qū)二手成交價跌幅超10%,福田百花和香蜜湖成交價跌幅9%,南二外跌幅8%。按片區(qū)此前價格來計算,單價跌幅都超過1萬元/㎡。
掛牌價跌幅較大的片區(qū)是羅湖深中及福田百花,跌幅15%起,業(yè)主讓利較多。南二外、深高北、寶安中學片區(qū)的業(yè)主報價也有不同程度的下調(diào)。僅香蜜湖業(yè)主心態(tài)堅挺,掛牌價維持穩(wěn)定。
從業(yè)主掛牌價與指導價之間的偏差值(差距)變化來看,偏差值在10%以內(nèi)的房源占比越來越大,從2021年7月的1.7%,逐漸增加至如今的4.7%。11-30%以內(nèi)的房源占比也從4.1%增加至15.9%。明顯可見,業(yè)主的報價越來越接近指導價,與指導價之間的差距逐漸縮小。
降價是目前市場的大趨勢,走過一年多的樓市低谷,深圳眾多片區(qū)的泡沫已經(jīng)破滅、被擠出。即使是曾經(jīng)無比堅挺的重點學校片區(qū),也歷經(jīng)了一輪深度調(diào)整,理性報價、理性購房成為主流。
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