來源：東莞淘房志

未來兩年，對高端改善群體，是非常友好的。

東莞核心區(qū)，南城+東城+松山湖，將會陸續(xù)涌現(xiàn)不少高價值的新盤。如果你不想高位接盤二手，老破舊豪宅。

(資料圖片)

建議看看這10個高端大平層項目。

松山湖三個項目：華僑城創(chuàng)意生活城項目、萬科松悅花園、松山湖第三輪土拍宅地。

主城區(qū)七個項目：萬科臻灣匯、華潤悅府、光大天驕國際、萬科星河傳說二期、保利天際鷺灣、東城體育公園宅地、稻花村宅地。

解釋一下，主城區(qū)沒有統(tǒng)計鵬瑞天玥，因為項目接近售罄了。

至于價格方面，主城區(qū)南城+東城，在潤府價格突破5萬/平之后，萬科臻灣匯、華潤悅府、光大天驕國際等項目價格突破5萬＋，是極大概率的事情了。關(guān)鍵在于能否突破6萬/平。

不過在我看來，目前是有點難度！最近兩年內(nèi)，6萬/平時目前東莞新盤限價的天花板。究竟什么時候能突破，需要積累時間。

1

華僑城松山湖創(chuàng)意生活城項目

115-195平4-5房，最低門檻預(yù)計600萬

華僑城這個項目是明年松山湖最值的關(guān)注的新盤項目。項目包括月荷湖住宅地塊、月荷湖街區(qū)商業(yè)（歡樂海岸）、月荷湖展演中心、月荷湖公園改造及松山湖藝術(shù)街區(qū)項目。

其中商業(yè)部分月荷湖街區(qū)商業(yè)，要打造松山湖版“歡樂海岸”，很讓人期待。

華僑城在深圳打造的歡樂海岸和歡樂港灣，之前去深圳多次游玩參觀，都是深圳地標(biāo)性商業(yè)建筑。松山湖“歡樂海岸”，商業(yè)要持續(xù)運營15年以上，后期商業(yè)應(yīng)該會不錯。

華僑城松山湖創(chuàng)意生活城，月荷湖住宅地塊，產(chǎn)品會是華僑城在東莞打造的最高端項目，也是城市地標(biāo)級項目。規(guī)劃有7棟高層住宅，面積115-195平四到五房。

預(yù)估均價5.5萬來算，最小戶型上車門檻估計在600萬左右，對于松山湖改善群體而言，還是能接受。

看效果圖，住宅式圍繞月荷湖公園而建，會有湖景景觀。加上項目緊挨著松山湖北站，旁邊還有商業(yè)萬象天地，是北部的商業(yè)交通中心，后期價值會很高，華僑城這個項目可高度關(guān)注。

2

萬科松悅花園

超級大平層，總價最高2000萬+

松山湖去年至今有三個新盤項目，深業(yè)中海萬科。目前萬科在售。戶型面積最大，產(chǎn)品最純粹，面積為290-425平大平層，1000平左右別墅產(chǎn)品。

別墅產(chǎn)品在松山湖非常稀缺，很多產(chǎn)品年限比較久遠(yuǎn)，基本上到現(xiàn)在，松山湖別墅新盤已經(jīng)斷代，萬科此次推出的別墅產(chǎn)品，能很好滿足市場高端需求。

而大平層單位，總之就是非常純粹，圈層純粹，總價在1500萬到2000多萬，松山湖終極改善首選。

3

萬科臻灣匯

140/190/260平，最低門檻預(yù)估800萬

萬科臻灣匯，東莞主城區(qū)很多改善家庭重點關(guān)注的高端項目。

地理位置是非常優(yōu)越，緊挨著市政府，旁邊就是民盈國貿(mào)匯一城等市區(qū)商圈，還有圖書館展覽館中心廣場等市政配套，旁邊還有鴻福路口地鐵站等，位置真是絕佳。

這個項目在今年6月24日，萬科花費46.9億拿下，樓面價25900元/平，很多估算要賣到六萬、七萬，不可能這么恐怖。ZF限價還在，潤府價格限制5.1萬就是很好的證明。

萬科臻灣匯，如果進(jìn)展速度快，明年上半年開賣，估計限價在5.5萬左右，超過6萬概率不大。否則對鵬瑞、華潤來說，就太不公平了，憑什么突然漲這么多。

產(chǎn)品來說，規(guī)劃有140/190/260平大戶型單位，140平戶型，如果算單價5.5萬的話，總價要接近800萬，總價算最低門檻了。

4

華潤悅府

220/290/390平大平層，預(yù)估5.5萬

CBD華潤，打響了東莞真正網(wǎng)紅盤的名聲，東莞也是人盡皆知華潤。從華潤萬象府的千人搶房，到潤府成為東莞首個積分搖號項目，在東莞都是超級火爆的代名詞。

潤府第一批推出2號樓和3號樓，共172套房源已經(jīng)全部售罄。潤府還有第二批1號樓和3號樓，套數(shù)應(yīng)該也有170套左右，不久就要推出了。

第二批價格相差不大，熱度應(yīng)該會比第一批下降點，如果有4房置業(yè)需求，可以先去這里打新。搖不中再去考慮萬科臻灣匯。

潤府之后，華潤明年還要推出悅府，是華潤大平層單位，由5棟150-250米超高層組成，容積率為5.6，規(guī)劃產(chǎn)品為220/290/390平。

至于價格方面，估計會比潤府價格要高一些，但是要高太多，不太現(xiàn)實。我的預(yù)估還是會在5.5萬左右。

5

光大天驕國際

170/230/340平大平層，預(yù)計后年入市

整個光大天驕國際，包括旗峰新村、廢棄高層住宅（爛尾樓）和部分空地。而大家最關(guān)注的就是國貿(mào)旁的兩棟高層爛尾樓。

前段時間有消息說，地塊上的建筑物已經(jīng)開拆，后面發(fā)現(xiàn)原來是旁邊的工業(yè)園舊樓。兩棟爛尾樓的拆遷估計要年底前拆遷了。其實只要動工了，拆遷速度都很快的。

這個項目位置是非常好，挨著民盈國貿(mào)中心，和萬科瑧灣匯差不多，都享有附近的高端資源。而且光大天驕國際更靠近黃旗山公園，自然景觀視野更好一點。不過光大靠近主干道，后期噪音會更大。

天驕國際花園，是光大天驕系列，也是高端系列。東城的天驕御峰、天驕峰景，都是黃旗山腳下的標(biāo)桿豪宅，成交價也是逼近6萬＋。再加上天驕國際花園，東城天驕系列，就錦上添花了。

天驕國際花園規(guī)劃的也是大平層單位，產(chǎn)品有170/230/340平戶型，入市時間等拆遷完再建設(shè)，有可能要到后面2024年入市。

6

萬科星河傳說二期

140-250米超高層，200平＋大平層

萬科星河傳說二期，所在的黃旗山片區(qū)，屬于傳統(tǒng)富人區(qū)，星河傳說、中信御園、新世界花園、天驕峰景、愉景花園等豪宅，都分布在此。

項目規(guī)劃140-250米的超高層建筑，主力產(chǎn)品均為200平米以上的大平層，住宅產(chǎn)品直接把剛需和改善拒之門外，絕對是黃旗山下具有純正血統(tǒng)的千萬級豪宅。

在地少人多的主城區(qū)，地段寸土寸金。星河傳說這個地段，有黃旗山傳統(tǒng)豪宅血統(tǒng)+核心商業(yè)+萬科操盤，前景不言而喻。

7

保利天際鷺灣

143/190/248平大平層，預(yù)計不超5萬

保利天際鷺灣，該項目正是今年6月保利激戰(zhàn)50輪，最終以15.5億元總價斬獲的地塊，可售樓面價約21557元。

項目位置也不錯，緊鄰龍灣濕地樂跑公園，項目坐擁一線江景，緊鄰龍灣濕地樂跑公園，周邊還有市人民醫(yī)院、濱江體育公園、萬江實驗小學(xué)、宏遠(yuǎn)外國語學(xué)校等配套。

就戶型來說，為143/190/248平戶型，以改善戶型為主。關(guān)于價格方面，這宗地很多業(yè)內(nèi)大咖說要賣5萬＋，賣到6萬。

但是我覺得是不可能的事情，要知道華潤CBD項目也才剛過5萬，這里的售價相對華潤CBD項目，不可能超過吧。

至于明年的售價來說，個人覺得會在4.5-5萬之間。

8

松山湖第三輪土拍宅地

建面20.9萬平，最高樓面限價25837元/平

松山湖第三次土拍出讓兩宗地，都挨在一起，都位于大嶺山與松山湖交界之處，直線距離松湖煙雨約900米，位置都算不錯。

不過有一宗是三限地，另外一宗才是宅地。

重點關(guān)注宅地，編號2022WR017地塊，占地面積約5.97萬平，容積率上限為3.5，總計容建面約20.9萬平。地塊須無償配建7515平42班幼兒園+600平社區(qū)服務(wù)站+500平社區(qū)健康服務(wù)站。

地塊起始總價450858萬元，起拍樓面價22467元/平，最高限價518485萬元，最高樓面限價25837元/平。

這塊地面積不小，總建面有20.9萬平，后面能夠打造出松山湖標(biāo)桿項目。重點樓面限價在2.5萬/平，最終售價可能會在5-5.5萬/平，這個價格在松山湖很不錯。

明年松山湖熱點，會在華僑城創(chuàng)意生活城項目和這里展開，但華僑城的熱度應(yīng)該會更高。

9

東城體育公園宅地

最高樓面限價2.47萬，最終售價會在5萬＋

東城體育公園TOD地塊。地塊位于東莞龍脈黃旗南，是東莞傳統(tǒng)富人區(qū)，前擁南城CBD，毗鄰火煉樹舊改，區(qū)域位置十分優(yōu)越。

原為東城體育公園用地，屬于地鐵1號線新源源站TOD用地。占地面積68357平，由多宗地塊共同組成，容積率分別為2.0、2.7，規(guī)劃用途以住宅為主。

起始總價211075萬元，起拍樓面地價21540元/平，最高限價242700萬元，最高樓面限價24764元/平。

最高樓面價2.47萬，這個價格已經(jīng)決定項目最終售價會在5萬＋。

10

稻花村宅地

最高樓面限價25830元/平，售價5萬＋

稻花村宅地位置也是非常好，旁邊挨著匯一城大型商圈，對面不遠(yuǎn)就是元美公園，去東莞圖書館展覽館等市政配套也不遠(yuǎn)。

這宗地面積不算大，占地約15924平，容積率上限為3.5，總計容建面約55734平，公告顯示，地塊須配建3760平幼兒園。

剔除配建后，地塊起始總價116942萬元，起拍樓面價22461元/平，最高限價134482萬元，最高樓面限價25830元/平。

最高樓面限價25830元/平，比東城體育公園宅地限價要高一點，未來的售價，估計相差不會太大。