110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……

山東省青島市市民李黎(化名)原本應(yīng)該在去年開開心心收房，卻被公攤面積帶來的問題困住了。維權(quán)一年多來，她始終想不通：“怎么一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢？”

記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，公眾對于購房時需要承擔(dān)公攤面積費用多有詬病，認為公攤面積的存在給購房人一種要為不屬于自己的公共空間買單的不適感。

(資料圖片)

在這樣的背景下，近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那么，公攤面積制度的存在依據(jù)是什么？目前形勢下是否能夠取消？是否有可替代或進一步完善的方案？圍繞這些問題，記者展開了調(diào)查采訪。

外墻一半計入套內(nèi) 購房者被術(shù)語繞暈

2018年4月，李黎全款購入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。當(dāng)時銷售人員告訴她，公攤面積占比會達到31%，但實際收房時可能比這個數(shù)值小。

然而，2021年9月，準備收房的李黎傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗房師測量后發(fā)現(xiàn)，實際套內(nèi)僅有61平方米左右，主臥甚至無法放下雙人床。

李黎后續(xù)向售房方詢問得知，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實際測量的61平方米，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計入套內(nèi)建筑面積?！皩⒔?米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內(nèi)建筑面積。但是開發(fā)商銷售時沒有說明，而且在銷售時有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念，各種專業(yè)術(shù)語堆砌起來，直接就被繞暈了，根本沒想到實際到手的套內(nèi)面積這么小?！?/p>

直到依法維權(quán)時，李黎才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%。“這就意味著我們花了上百萬元買到手的房子，實際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買?！?/p>

和李黎同小區(qū)的姚女士購入一套復(fù)式上下樓160平方米的房子，結(jié)果到手的套內(nèi)面積只有90平方米左右。

到底什么是公攤面積？

我們買的房屋無法孤零零存在，而是要使用整個樓的公共區(qū)域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分攤到每個購房人身上，就是公攤面積。

公用建筑面積由兩部分組成

“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。我們買的房屋無法孤零零存在，而是要使用整個樓的公共區(qū)域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分攤到每個購房人身上，就是公攤面積?！北本┦锌颠_律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜說。

記者近日采訪多名房屋中介、購房者后發(fā)現(xiàn)，公攤面積已經(jīng)成為房屋買賣的一個重要影響因素。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者，公攤面積本身是客觀存在的，對其收費并無不合理之處，并且從購房者的角度來看，可能也不愿意共有部分(所有權(quán))繼續(xù)留在開發(fā)商手里。但是，把公攤面積算入總計價面積，確實會給購房者帶來困惑。

“為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計價，這種是在總價里包括了公攤面積的費用；一種是按套內(nèi)面積計價，不包括公攤面積的費用，單獨告知此類費用，但是最后的總價二者不應(yīng)該有差異，因為公攤面積是客觀存在的，這兩種的區(qū)分只在于哪一種能夠更有效率地把相關(guān)信息告知消費者。”樓建波說，如果這兩個價格不一樣，開發(fā)商就涉嫌欺詐，“問題不在于公攤本身，而在于要統(tǒng)一計價方式”。

消費者難算清公攤面積

專業(yè)人士表示：“由比如門廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道，以及包括為本棟樓服務(wù)的，比如說房頂有那種二次加壓的消防水箱，以及包括還有一些房頂?shù)挠行┠欠N，比如說消防的一些設(shè)施，都算本棟樓的公攤面積。這是本棟樓的，實際消費者來測量、計算，都是非常復(fù)雜而且極其困難。所以，消費者來測算公攤面積基本上是不太可能的?！?/p>

專家表示，由于公攤面積的計算太過專業(yè)，消費者難以分辨，給開發(fā)商和測量機構(gòu)提供了鉆空子的機會。

圍繞公攤面積，還有一筆糊涂賬。小區(qū)中司空見慣被出租出售的地下車庫、內(nèi)部經(jīng)營性場所等，是否被算在了公攤面積中？在一些答案為“是”的小區(qū)，出租出售的收益理應(yīng)由全體業(yè)主共享。但在現(xiàn)實中，能夠?qū)I(yè)主公攤面積經(jīng)營收益返還的情況極少。這就不難理解，為什么在一些小區(qū)，就地下車庫是否應(yīng)該收費，開發(fā)商、物業(yè)與業(yè)主爭論不休了。

專家討論

取消公攤尚有難度

亟須完善相關(guān)規(guī)定

爭議之下，“取消公攤面積”的呼聲越來越大。那么，取消公攤面積制度當(dāng)下具備可行性嗎？

在孟麗娜看來，取消公攤面積制度現(xiàn)階段不具有可行性。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。因此，商品房無論是按照何種方式銷售，均應(yīng)體現(xiàn)分攤的共有建筑面積。即便按套銷售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購房人分攤。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池同樣認為當(dāng)下取消公攤面積不具有可行性。房改后，我國的住房面積計量、房產(chǎn)證、不動產(chǎn)證的發(fā)放都是以建筑面積為單位的。房價、物業(yè)費、暖氣費等也都是以建筑面積計量的，如果取消公攤面積，以使用面積計量，會給計價標準帶來混亂。每平方米的房價、物業(yè)費、暖氣費會有所上漲，反而會引起另一種誤會，以為漲價了。

多名受訪專家認為，在是否應(yīng)該取消公攤面積制度的問題上暫時難以達成統(tǒng)一，但目前可以從政策層面對公攤面積制度進行完善。

針對目前公攤面積制度存在的問題，孟麗娜建議完善相關(guān)測繪規(guī)范，對公攤比例出臺指導(dǎo)意見，要求測繪單位提高測繪成果質(zhì)量，暢通錯誤追究機制。在售房時，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓處公開測繪結(jié)果，將分攤原則、分攤部位等向購房人進行明示，必要時測繪單位也可以接受購房人的咨詢，減少因分攤面積問題產(chǎn)生購房爭議。同時，在商品房買賣合同中進一步完善相關(guān)約定，明確約定分攤面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)，從而保障購房人的合法權(quán)益。

綜合央視網(wǎng)、法治日報

公攤明細要“曬在太陽下”

110平方米的房子只有60多平方米能用，公攤占到近一半，是否合理呢？

現(xiàn)行規(guī)定對于公攤面積大小沒有比例限制，主要與新盤項目的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施有關(guān)。從業(yè)主的角度看，套內(nèi)起居生活面積與社區(qū)公共服務(wù)面積此消彼長，取決于業(yè)主的訴求。筆者認為，多層次住房消費并存的情況下，對不同類型的新盤項目，在規(guī)劃設(shè)計及報批階段，就應(yīng)對公共服務(wù)為主的公攤占用，做出合理的規(guī)劃指標限定，畢竟房子和公共服務(wù)都是給業(yè)主提供的。

就本案例而言，46%的公攤是否合理，近一米的外墻是否過大？筆者認為，若在規(guī)劃設(shè)計和報批、銷售宣傳時的公攤與46%有差異，可以走仲裁的解決路徑。不過，由于公攤的計算、范圍、規(guī)劃設(shè)計等太過專業(yè)，需要歸屬管理部門做出引導(dǎo)。這樣做，有利于規(guī)范開發(fā)商的經(jīng)營行為。畢竟，業(yè)主對共有和專有部分的房價支付是一樣的，但開發(fā)商支出的成本是不一樣的，要警惕有意做大公攤，降低開發(fā)成本的行為。

當(dāng)前，業(yè)主對公攤的質(zhì)疑，還不止于此，共有幾類問題。比如，開發(fā)商明確電梯間、樓道間、樓棟大堂屬于公攤面積，但一邊收物業(yè)管理費，一邊將廣告收入占為己有。游泳池、地上停車場是共有部分，但卻對外營業(yè)，這與“一房二賣”類同。電梯和樓道需要精裝修嗎？墻體要取暖嗎？即便要裝修、要取暖，但標準不一樣，成本也會低一些。低密度住宅(如別墅)的利潤高，開發(fā)商有內(nèi)在激勵，或許會將公攤更多挪到高層或洋房部分。

作為共有部分的公攤，專業(yè)性很強、內(nèi)容因樓盤而異，哪些納入、哪些不納入，邊界不明，如果相應(yīng)監(jiān)管沒跟上，就可能會給侵犯業(yè)主權(quán)益創(chuàng)造空間。不僅開發(fā)商在這方面可能套利，物業(yè)公司還會利用公共空間盈利(比如電梯廣告)，保潔保安利用地下儲存空間或過道儲存廢品，業(yè)主私自把公共過道當(dāng)儲物間(比如放鞋架)。本質(zhì)上，住房套內(nèi)部分的產(chǎn)權(quán)最明晰，誰也侵犯不了，但共有部分的產(chǎn)權(quán)共有，權(quán)利邊界模糊，會導(dǎo)致“公共地悲劇”不斷上演。

社區(qū)生活離不開公攤，言及“取消公攤”更多乃情緒之舉。最重要的是，標準和明細一定要“曬在太陽下”，監(jiān)管還要跟上。比如，要制定不同類型社區(qū)的公攤指引；公攤部分的內(nèi)容要明晰，經(jīng)營的部分要將經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主，納入物業(yè)維修基金，或者抵扣物業(yè)費；房屋交付時，獨立第三方要對公攤面積進行實測并公示；探索公攤部分定價和套內(nèi)定價的差異化。

公攤面積一再被詬病、被質(zhì)疑，意味著當(dāng)務(wù)之急是要明確產(chǎn)權(quán)意識、夯實侵權(quán)必究。要記住，買房不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。

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