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今日視點:這一次,東莞把壓箱底的靚地拿出來了!

來源:?東莞淘房志

論賣地,城區(qū)今年有多拼?


(相關(guān)資料圖)

有大V說:“城區(qū)把未來幾年的壓箱底靚地全都拿出來了?!?/p>

而城區(qū)壓箱底地塊盡出,只為換取一場激烈廝殺。

這不,繼上批廣發(fā)南、萬江龍灣兩宗地塊以封頂價成交后,城區(qū)再次祭出兩宗稀缺寶藏級地塊。

南城一改綠地性質(zhì),拋出中心區(qū)靚地——稻花村地塊,其地段優(yōu)勢,媲美廣發(fā)南地塊。

在寸土寸金的CBD,無論地段、周邊配套都可挑剔,且由于體量較小,對房企的吸引力極強。

致力于舊改的東城,時隔5年也迎來新宅地,一出手就是傳統(tǒng)豪宅區(qū)黃旗山板塊靚地——東城體育公園TOD地塊。

就憑這兩宗地塊的位置和配套,剛需與改善看了都得饞哭,更別說對房企的吸引力。

不過,與上批萬江龍灣、廣發(fā)南地塊未拍先火,十幾家房企同時盯上相比,此次城區(qū)的兩宗地塊卻沒有傳出有哪家房企已經(jīng)盯上的消息。

不得不讓人反思,在新政滿月后,面對又陷入不溫不火狀態(tài)的市場,城區(qū)兩宗重量級靚地,能否再續(xù)土拍熱度?

走,淘房君帶你,用小飛機以上帝的視角,先探它一探。

南城稻花村地塊——城區(qū)剛需的YYDS

稻花村地塊,由此前的綠地改控而來,可謂是橫空出世。

該地塊占地不多,僅約1.6萬平,預(yù)計還得配建一所幼兒園,所以容積率也稍顯高了點,為3.5。

但別看這宗地塊體量小,十分優(yōu)質(zhì)得很:地處行政中心,享受市政核心配套,還有地下隧道直通CBD......

當(dāng)然,也有一些不足之處:像體量小沒有什么規(guī)劃,影響未來居住體驗,且車位十分緊缺,雖是剛需盤,但價格大概率對剛需不友好等......

一、地段無可挑剔,毗鄰地鐵2號線。

區(qū)位、交通評級:★★★★★

該地位于元美東路與元美中路的西南側(cè),與第一國際僅一路之隔。

地塊所處區(qū)域,是東莞的行政文化中心所在,為市中心的重點發(fā)展區(qū)域。

周邊都是真正的市政規(guī)劃,據(jù)說還規(guī)劃有月570米長的地下通道,且作為城區(qū)首個下穿隧道項目,能夠直接通達CBD。

當(dāng)然,現(xiàn)成的市政配套也很香。1公里范圍內(nèi)就有著中心廣場、圖書館、展覽館、元美公園、匯一城、國貿(mào)城、市民服務(wù)中心等等。

目前,城區(qū)最繁華最齊全的配套都在這附近了。

此外,還毗鄰地鐵2號線的鴻福站口,直線距離僅800米,再加上建設(shè)中地鐵1號線,出行十分便利。

最新規(guī)劃的蛤地高鐵站,也離地塊不算遠,地段交通優(yōu)勢直接爆表。

二、小區(qū)眾多,環(huán)境舒適。

環(huán)境、生活配套評級:★★★★☆

地塊周邊的整體面貌與居住氛圍自然也沒得說,像菊香苑、稻花村、第一國際都是十分成熟的社區(qū)。

繞著周邊走一走,除了匯一城等大型商圈,周邊街道也分布著許多網(wǎng)紅店,以及休閑配套。

飯后,可以到小區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),也可以到商場逛逛,也能到旁邊的公園里散散步,生活氣息撲面而來。

最重要的是,參照旁邊的小區(qū),未來的學(xué)區(qū)大概率也是劃分到南城陽光中心小學(xué)。

城區(qū)剛需新盤不多,相較于還未入市的幾個剛需盤,這地塊可謂是剛需的YYDS。

當(dāng)然,一個比較明顯的缺點是:停車位太少了。

淘房君逛了一圈,發(fā)現(xiàn)周邊私家車很多,街道到處都是,周邊小區(qū)停車位基本上不夠用。

這點只能看后期開發(fā)商怎么規(guī)劃了,不過,體量小感覺也很難規(guī)劃。

三、周邊二手房最高掛牌價近6萬元/平,剛需盤難倒剛需。

價格評級:★★★☆☆

南城新房比較稀缺,像南城豪宅鵬瑞天玥,在售均價大概在46500元/平左右。

而參照最新入市的華潤潤府,價格已到5萬+,兩者都為剛需盤,當(dāng)然區(qū)域優(yōu)勢來看,稻花村地塊弱些。

而據(jù)貝殼顯示,周邊中信凱旋城的二手掛牌價中,也普遍在4-5萬的區(qū)間,最高掛牌價更是達6萬元/平。

當(dāng)然,周邊樓齡較高的老舊小區(qū),房價會相對低點,像菊香苑、稻花村、石竹花園等,掛牌價普遍在3萬+/平。

值得一提的是,該地塊最高樓面價25900元/平,參照廣發(fā)南地塊的樓面價,如若同樣封頂成交,那么兩者樓面價一樣高。

淘房君認為,稻花村這個地塊除了面積小點,各方面很能打,后續(xù)單價上4萬+綽綽有余,甚至5萬也沒啥問題。

畢竟核心地塊的價值就在那里,不過單價雖然可能高,但好在戶型不大,總價也不會讓人絕望,擠一擠還是能夠上車的。

東城體育公園地塊——超級TOD豪宅靚地

早在今年土拍的地塊中,東城體育公園地塊就是與萬江龍灣地塊、廣發(fā)南地塊并列的城區(qū)土拍香餑餑之一。

而龍灣地塊、廣發(fā)南地塊相繼被保利、萬科以封頂價拿下。

這也給了東城這宗地塊很大的底氣,同樣被封頂價成交的概率極高,也顯得這宗地塊越發(fā)珍貴。

那么,時隔5年,東城終于再次掛牌出讓土地,這宗地有何亮眼之處?

先說結(jié)論:

該地塊的優(yōu)勢也很明顯:豪宅區(qū)、交通給力、生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越......

缺點是區(qū)域規(guī)劃稍遜一籌,周邊多舊改,車流量大噪音影響等......

一、黃旗山傳統(tǒng)富豪區(qū),頂級配套加持

區(qū)位、配套評級:★★★★☆

該地塊能與廣發(fā)南、龍灣兩宗相提并論,不是沒有道理的。

首先,在區(qū)域優(yōu)勢上就不輸給任何一方:地處黃旗山,坐擁南城CBD,緊靠火煉樹舊改。

黃旗山是東莞傳統(tǒng)豪宅區(qū),上千萬的豪宅隨處可見,據(jù)悉大約50%以上的東莞富豪都居住在此。

地塊旁邊就是東城體育公園,加上所處的黃旗山,擁有著占地16萬平的生態(tài)資源,有山有公園,這也是該地塊最大的依仗。

不僅如此,該地塊周邊的生活配套也很豐富。

從地塊位置一眼就能看到國貿(mào),十分鐘左右的車程,就能到達匯一城、民盈國貿(mào)、星河城等商圈。

教育資源方面,周邊有著東華高級中學(xué)、光明中學(xué)等等優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

不過,值得一提的是,該黃旗南片區(qū)比起黃旗北片區(qū),目前整體區(qū)域規(guī)劃及面貌還是稍顯一般。

周邊還是有一大片農(nóng)民房,也因此周邊匯聚了多處舊改,而與地塊比較息息相關(guān)的還是黃旗南片區(qū)城市綜合體舊改項目。

估計區(qū)域整體換新還有很長一段時間。

此外,據(jù)淘房君現(xiàn)場感受,該地塊毗鄰兩大主干道,車流量多噪音很大,說話都聽不清,后續(xù)靠公路的樓棟會受影響。

還有一個就是,不遠處有個很大的變電站,地塊旁也有多個高壓電塔,多少會影響居住體驗。

總結(jié):地處黃旗山板塊,生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢突出,豪宅氣息撲面而來,且離南城國貿(mào)等商圈很近,享受頂級配套,但周邊多處區(qū)域規(guī)劃還有待改善。

二、新源路站TOD,出行十分便利。

交通配套評級:★★★★★

交通也是該地塊的一大優(yōu)勢。

作為TOD地塊,旁邊就是在建中的東莞1號線新源路站,預(yù)計2024年開通,即兩年后家門口就能坐上地鐵了。

且隨著1號線的開通,通過此戰(zhàn)前往南城就更近更快了,還可通過鴻福路站換乘2號線,出行極其便利。

此外,還有廣州地鐵28號線、深莞快軌以及地鐵12號線都經(jīng)過此處。

其中,廣州地鐵28號線,將有望成為最早施工項目,今年來其動靜頻頻,被外界譽為“超級地鐵”。

該28號線連接佛廣莞三地,在東莞內(nèi)途徑中堂、萬江、莞城、黃旗南、寮步,松山湖等地。

未來,無論是市內(nèi)出行還是前往周邊城市都很方便。

當(dāng)然,目前主要還是依靠莞長路以及八一路兩大主干道,周邊也設(shè)有多個公交站,基本出行不成問題。

總結(jié):交通優(yōu)勢十分明顯,等到地塊出讓,再到項目建成入住,1號線也基本開通了。

三、二手均價破4萬+,最高掛牌均價破6萬/平

價格評級:★★★★☆

東城幾乎沒有新房在售,比南城的新房還稀缺。

而作為傳統(tǒng)富豪區(qū),黃旗山片區(qū)的房價也是處于東莞天花板級別。

地塊周邊聚集著萬科皇馬酈宮、中海莞府、天驕御峰、新世紀豪園、中信凱旋城等等二手豪宅小區(qū)。

其中多數(shù)都在4萬+的價格水平,像中信凱旋城掛牌均價就在4.9萬/平左右,而僅一路之隔的中海莞府,掛牌均價在4.5萬/平左右。

最高的要屬天驕御峰這一千萬級豪宅,其掛牌均價為6.3萬/平,已經(jīng)破6萬了。

據(jù)官方消息,東城體育公園地塊占地約4.98萬平,容積率僅為2.7。其體量大容積率低,勢必是要打造成黃旗山又一高端豪宅項目。

淘房君認為:該地塊無論地段還是交通、生活等配套,都十分難得,5萬+/平還是可以的。

但估計還得參考下明年的廣發(fā)南項目。

城區(qū)供地大井噴,明年城區(qū)熱預(yù)定

綜上,可以看到,稻花村地塊與東城體育公園地塊,無疑是第三批供地中的必爭之地。

雖然目前沒有任何房企的動靜,不過相信城區(qū)兩宗地還是能再掀起熱潮來。

畢竟,城區(qū)苦新房斷供久矣。

誰有地,誰就掌握了話語權(quán),開發(fā)商不可能放棄的。

今年土拍大井噴,疊加已有項目,如果進度順利的話,明年將迎來城區(qū)新房熱潮。

淘房志認為:近幾年核心區(qū)的行情,大概率處于震蕩橫盤期,不會出現(xiàn)大漲。而目前來看,多數(shù)二手房的房價還是太高了,筍盤買不到還容易追高。

因此,接下來城區(qū)打新的性價比反而更高點。

一則接下來的項目都十分優(yōu)質(zhì);二則可選性更多,豪宅可以選廣發(fā)南、東城體育公園項目、華潤潤府等;剛需也有稻花村項目可以搶一搶。

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