來源：深圳淘房志

今天和大家討論一個(gè)老話題，公攤面積。

前段時(shí)間關(guān)于“取消公攤面積”的事，又被翻了出來，引起了不少的討論。

(資料圖片僅供參考)

公攤面積和房地產(chǎn)稅一樣，都是常年被提起，且爭論不休的話題，可是至今這倆都沒個(gè)定數(shù)。

最近，內(nèi)蒙古住建廳“取消公攤面積的建議”列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

但，公攤面積真的這么容易被“干掉”嗎？

01.

公攤面積到底怎么算

讓人一頭霧水

公攤面積是一個(gè)很神奇的存在，全球僅中國一個(gè)國家在使用，最初使用的中國香港地區(qū)也在一片反對聲中停止使用。

2012年12月，香港政府發(fā)布通告，從2013年開始，二房銷售要用“實(shí)用面積”來標(biāo)價(jià)；

2013年4月，香港政府發(fā)布《一手住宅物業(yè)銷售條例》，新房只能用“實(shí)用面積”來標(biāo)價(jià)。

如果不按照實(shí)用面積來標(biāo)價(jià)，堅(jiān)持把公攤面積包含進(jìn)來，就會(huì)吃官司，罰款100萬-500萬港幣，還會(huì)面臨3-7年監(jiān)禁。

而內(nèi)陸城市則運(yùn)行公攤面積將近三十年，很多人也一直在討論，要取消公攤面積。

雖然有關(guān)公攤面積取消的熱議一直都有，但最大的成就僅僅是少數(shù)官方人員提出了一些個(gè)人建議，至今還沒有很官方地組織去向上級做出更進(jìn)一步的反應(yīng)。

可以說公攤面積的取消與否一直都停留在民間層面。

這次內(nèi)蒙古住建廳雖然只是說提出“建議”，但這也是目前全國首個(gè)官方層面對于取消公攤面積做出的回應(yīng)。

所以引起了不少社會(huì)輿論，希望其他省份也能跟進(jìn)，看看能不能適當(dāng)推進(jìn)公攤面積取消。

公攤面積如此受關(guān)注，是因?yàn)槲覈?001年6月起施行的《商品房銷售管理辦法》中明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

而《辦法》中描述的公攤面積，卻是讓普通購房者根本難以計(jì)算的內(nèi)容：

大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房等。

具體來說就是，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

而從圖中可以看到，例如電梯、過道這樣的公共空間越多，那么公攤系數(shù)就會(huì)隨之增長。

02.

買110平房子，實(shí)際套內(nèi)只有61平

離譜且不透明的公攤

今年兩會(huì)，全國政協(xié)委員曾提出要取消公攤。彼時(shí)#建議取消商品房公攤面積的話題就曾經(jīng)登上過微博熱搜第一。

這位委員在談到商品房的公攤面積時(shí)，他介紹到：

“從來沒有哪一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個(gè)業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用?！?/p>

而一聲“明白付費(fèi)，放心購房”道出多少買房人的心酸！

很多購房者從購房的最開始，就會(huì)被銷售稀里糊涂繞進(jìn)去，一筆不清不楚的公攤開銷，就被開發(fā)商“說了算”了。

比如山東青島就出現(xiàn)過倒霉的購房者，遇到了無良開發(fā)商。

他直到收房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)自己所買的房屋公攤面積達(dá)到了房屋總面積的46%以上。

買的110平的房子，最后實(shí)際套內(nèi)只剩下61平。

這位購房者甚至還是建筑行業(yè)從業(yè)者，都在購房時(shí)被一系列術(shù)語繞暈。

同樣還有相似遭遇的購房者，比如：

購房業(yè)主1：房產(chǎn)證面積是128.35平方米，套內(nèi)面積不到70平方米，主臥11平方米，但是雙人床、床頭柜、衣柜放不下，次臥8平方米。

購房業(yè)主2：建筑面積110平方米，實(shí)際使用面積是59.25平方米，次臥的使用面積是6平方米多一點(diǎn)。

還有部分開發(fā)商在期房預(yù)銷售時(shí)，把樣板間的面積設(shè)置過大，讓購房者覺得自己將來買到的房子面積就是如此，這是對消費(fèi)者的不負(fù)責(zé)任。

難怪網(wǎng)上不少人說，收房就是“開盲盒”，不到最后一刻，你永遠(yuǎn)不知道自己買的是什么房！

除卻那些搞不明白的套內(nèi)，外部的公共空間公攤更是讓人不可理喻。

比方說本來是內(nèi)部經(jīng)營的場所，如地下車庫、小超市，把它也作為公共空間去公攤，那么經(jīng)營收益應(yīng)該分給業(yè)主。

形成了收益，又不分給業(yè)主，還讓業(yè)主承擔(dān)這一部分公攤面積的費(fèi)用，顯然業(yè)主是無法接受的。

尤其是這幾年房價(jià)上漲過快，買房難度越來越大，大家就更不想當(dāng)這個(gè)“冤大頭”了。

這兩年有些小區(qū)，會(huì)在電梯間，電梯里弄廣告位，比如融姑娘住的小區(qū)，最開始這個(gè)賣廣告位的受益業(yè)主是收不到的。

直到某次業(yè)主群集合起來，去找到管理處去詢問，這個(gè)電梯收益是不是該分給業(yè)主，這才被重視起來。

后來這筆費(fèi)用，經(jīng)過商討，弄成集體物業(yè)費(fèi)用，以后小區(qū)或者某單元一些公共區(qū)域損壞要維修，就用這筆費(fèi)用。

不然莫名其妙，自己按照實(shí)際面積買的房，還要按公攤面積交物業(yè)費(fèi)，結(jié)果公共區(qū)域的收益還用不上，要維修還得從自己交的物業(yè)費(fèi)里去挪，這不是扯嘛。

其實(shí)從普通人角度出發(fā)，大家呼吁取消“公攤面積”，只是想讓自己的錢花的明明白白。

不一定少花錢，但一定更透明。

03.

公攤面積一時(shí)半會(huì)很難取消

老百姓其實(shí)求的不過是一個(gè)公平

取消公攤面積就是未來的大趨勢，只是怎么取消？何時(shí)取消？

這里涉及到的規(guī)則和各方利益太多了，老實(shí)說，融姑娘認(rèn)為一時(shí)半會(huì)是很難推進(jìn)。

就像內(nèi)蒙古住建廳官方回復(fù)中說到的一樣，制度實(shí)行多年且有法律法規(guī)確認(rèn)，即使改革也需要很長的過渡期。

比起取消“公攤面積”，進(jìn)一步規(guī)范并加強(qiáng)監(jiān)管可能對當(dāng)前來說更實(shí)際。

同時(shí)，在網(wǎng)友支持的呼聲中，也有網(wǎng)友表示擔(dān)憂，擔(dān)心取消后，房價(jià)會(huì)漲；擔(dān)心取消后，樓道走廊越來越窄，等等。

融姑娘認(rèn)為，其實(shí)很多事情不要太過擔(dān)心，老百姓所求不過就是一個(gè)：公平。

我們住的房子實(shí)際大小是套內(nèi)使用面積，而我們花的錢卻是商品房建筑面積。

目前，只有重慶在售房時(shí)采用的是與其他城市不太一樣的計(jì)價(jià)依據(jù)。

重慶在2022年開始，采用套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。

也就是從最開始就白紙黑字地讓購房者明白自己買到的房子，面積究竟為何。（當(dāng)然最后交房是不是短斤少兩一兩平，這個(gè)不好說）

如果能從這樣最小的改變開始，一點(diǎn)點(diǎn)的推進(jìn)取消公攤，也未嘗不可。