01.

(相關資料圖)

近期，樓書出現新動向。

二手房成交回升。根據諸葛找房的數據，6-8月份，10個重點城市的二手住房交易同比已連續(xù)3個月“正增長”，8月份同比上漲21.27%，其中成都、青島、蘇州同比分布增長330%、81.87%、18.92%。這其中，既有去年同期“低基數”的影響，也有對期房“不信任”的因素，更有政策積極紓困樓市的效應。但是，二手房交易回升，并未帶來新房交易的回升。

7-8月份，新房市場高位回落，10大城市新房交易同比分別下降23.9%和21.7%。

對于熱點城市而言，二手房是一個重要的領先指標。從過去的經驗來看，二手房市場回升，一方面驅動換房需求，帶動新房市場銷售，促進整個樓市良性循環(huán)；另一方面，二手房交易也帶動“剛需”入市。因為，二手房總價較低、面積較小、分布范圍廣，有的還有學wei優(yōu)勢。

但這一次，二手房成交回升，并未驅動新房市場好轉，需要引起關注。我們認為，二手房市場回升，一個原因是對未來樓市信心不足，導致“套現式交易”增長。8月份，10個重點城市二手房掛牌119.29萬套，同比增長14.43%，掛牌量連續(xù)4月呈上升趨勢，并創(chuàng)歷史新高。

貝殼數據顯示，截止8月10日，廣州二手房掛牌已高達115196套，創(chuàng)歷史新高，比去年8月初猛增了3.3萬套，同比增長接近30%；鏈家數據顯示，截至8月30日，廣州在售二手房源達到118179套，7月21日，這個數據為113152套，一個多月的時間，就激增了5000套。

02.

這種“套現式交易”增長，一方面驅動因素，就是對未來樓市前景的信心不足，簡單說就是，不看好樓市了，套現走人；另一方面，別人拋售，引發(fā)示范效應。8月，重點10城調價房源中，漲價房源占比僅為11.6%，占比較上月回落0.9個百分點，漲價房源量占比連續(xù)3月下滑。

目前來看，“套現式交易”有“三波降價”：首先，掛牌了一段時間，但無人問津，在中介小哥的建議下降價；其次，有誠意的買家房看時，第二次降價；最后，最終交易時再降一次價。

最先降價的，就是有多套房的投資客。以廣州為例，2020年8月份，深圳和東莞樓市被嚴厲調控。于是，來自深圳及全國各地的投資客一路向西，殺到了被稱為價格洼地的廣州。在外圍區(qū)域增城（不限購）、南沙、黃埔（限購很松），利欲熏心的投資客在房價最高位接了盤。

類似廣州增城、南沙等。過去10年，大城市的新房供應有一個簡單的規(guī)律，距離主城區(qū)每增加10公里，新房供應翻一倍。但同時，距離主城區(qū)每增10公里，優(yōu)質教育、醫(yī)療和軌道等公共設施，就會減少一半。于是，就形成了大量的新房無效供應，能驅動銷售的就是規(guī)劃圖景。

在廣州增城、南沙等地買房的投資客，就是相信了這種規(guī)劃圖景，比如南沙是廣州的副中心，增城是廣州的東部中心，二者都有地鐵通往主城區(qū)珠江新城，時間在1個小時左右。廣州，則是一線城市，你買了這里的房子，就相當于扎根一線城市，而它的房價只有深圳的1/3。

圖：廣州東部組成示意圖

在城市“攤大餅”的外圍區(qū)域，這種規(guī)劃前景往往無法落地。沒有產業(yè)、就業(yè)和本地人群內生的需求，僅僅靠規(guī)劃前景吸引投資客的樓市，就像是沙灘上的城堡。當投資客無法接續(xù)，購房需求立馬斷層，前期供地形成的海量新房開始打折促銷，投資房產的邏輯被顛覆了。

03.

就會有人撐不住了！

近期，廣州東部某小區(qū)二手房“砸盤式”急售。某房東掛牌價僅1.2萬，比其他房東掛牌價2萬左右打了6折，比高峰期的3萬更打四折。此舉引發(fā)小區(qū)其他業(yè)主不滿，聯合起來去這位4折甩賣的業(yè)主家堵門討要說法，開創(chuàng)了樓市維權的新境界和新高度，就是——向鄰居維權。

這些維權的所謂業(yè)主，與其說是業(yè)主，更準確地說應該是投資者或炒房客。因為，自住客不太關注房價漲跌，即便跌了也自認倒霉，然后以“反正也不賣”聊以自慰。唯有投資者或炒房客，才會如此在意房價的漲跌。因為，他手上有多套房，買房錢是借的，月供壓力喘不過氣。

廣州的增城和南沙，這幾年一直是廣州新房交易最大的2個區(qū)。近幾年，二者每年新房成交量合起來高達4-5萬套，占廣州市新房交易的一半左右，但兩個區(qū)常住人口占全市的比例只有13%。本地購房者去這兩個區(qū)域買房的比較少，大部分新房都被外地投資客買走了。

千里之外的河北燕郊也一樣。不久前，廊坊全面取消限購、限售，北三縣（三河、香河和大廠）多數銀行將個人首套房貸款，下調至4.25%的最低水平。盡管這樣，仍擋不住環(huán)京房價下跌。燕郊房價從2017年的高點3.5萬元跌至1.5萬元，固安從3萬元跌至1萬元左右。

當驅動房價上漲的故事講不下去了，當新房和二手房“漲價循環(huán)”、“相互抬轎子”的漲價邏輯沒有了，去年下半年以來，二手房市場就出現了一個新現象，即次新房（5年左右樓齡）掛牌量迅速攀升。根據貝殼統(tǒng)計，重點18城2020年新增掛牌房源中，5年以下樓齡的占14%，較2019年提高5.3個百分點。2021年和今年上半年的數據沒有披露，但應該在20%以上。

但凡過去幾年投資客流入多，“打新”比較火，房價上漲比較快的城市，都出現“次新房”掛牌量攀升的現象（見下圖）。5年樓齡，拋開2年左右的交付期，實際使用期限只有3年左右。

表：2020年12月主要城市二手住房掛牌房源樓齡結構

次新房大規(guī)模掛牌，加上“雙減”和教育均等化改革，學wei房熱度明顯下降，整個存量房市場循環(huán)受阻。最突出的就是，中心城區(qū)“老破小”二手房成交難度增加。廣州越秀區(qū)二手熱盤在貝殼的掛牌的78個小區(qū)， 55個小區(qū)的掛牌均價下跌，占比7成， 只有18個小區(qū)上漲。

04.

熱點城市，二手房市場是一手房的重要參照物。如果二手房價明顯下跌，購房者買房的預期會明顯下降，因為買到以后可能會“跌價”。另外，二手房價明顯下跌，甚至“套現式”降價甩賣，將會明顯拉低片區(qū)房價預期，導致其他賣家不得不跟隨的“降價賣房”模式。

由此，將會導致二手房掛牌量大面積增加。近期，熱點一二線城市，二手房掛牌量明顯攀升，并創(chuàng)下歷史新高，主要原因就在于，市場彌漫著不看好“未來房價”，甚至看空房價的情緒。在熱點城市外圍區(qū)域，投資客密集的樓盤，這種情緒更加濃重，并由“套現式”離場觸發(fā)。

它所帶來的鏈式反應，就是悲觀預期的傳染，并進一步引發(fā)掛牌量上升。對于買家來說，掛牌量攀升、降價出售，明智的選擇是繼續(xù)等待。由此，合理交易受阻，交易周期拉長，新房和二手房循環(huán)的鏈條斷裂。目前，熱點城市以“換房交易”為主，新房供給以大戶型為主，房價在高位的情況下，“賣一買一”是新房市場的主要動力，也是樓市循環(huán)是否健康的指標。

穩(wěn)定資產價格，是穩(wěn)定預期的前提，也是穩(wěn)定樓市體量，推進“保交樓”，推動行業(yè)風險處置，促進行業(yè)上中下游良性循環(huán)的關鍵。由此，熱點城市調控的下一步，建議關注二手房市場！