來源：東莞淘房志

東莞8月新房成交3186套，下跌13%8二手成交2569套，上漲21.3%東莞樓市7點看法

(相關資料圖)

東莞樓市又冷了嗎？

很多人感受是冷了。但實際數(shù)據(jù)上，并沒那么冷。

東莞7.4松綁大招之后，樓市立竿見影，7月新房成交大漲了65%。合富統(tǒng)計的8月最新數(shù)據(jù)，東莞新房成交了3186套，同比上漲32%，環(huán)比下跌13%。

進入到9月第一周，趁著金九銀十的契機，東莞新房成交885套，成交量更是漲了35%，創(chuàng)下了近15周來的高位水平。

要注意的是，在7.4大招后，東莞新房周均成交皆超過800套，屬于年內的高位水平。

僅僅看數(shù)據(jù)，周成交800套+，月成交3000套＋，東莞新房成交是樂觀的。

除了新房之外，二手房從數(shù)據(jù)看，也沒那么悲觀。合富數(shù)據(jù)顯示，東莞8月份，二手房網簽2569套，環(huán)比增加21.3%，同比增加42.5%，再次刷新年內新高。

二手成交的數(shù)據(jù)一路走高。在經歷了今年年初的低估之后，二手成交一路小幅上漲，到現(xiàn)在突破2500套了。

僅從數(shù)據(jù)上看，現(xiàn)在樓市不那么冷了。

但實際上，很多人的感受卻大不一樣。真實的行情是怎么樣，下面和大家繼續(xù)說。

9月首周成交大漲35%

8月是傳統(tǒng)樓市淡季，拿下3186套成交，這個不算差了。

進入到9月第一周，東莞新房成交885套，成交漲了35%，創(chuàng)近15周來高位水平。

能取得如此成績，新政功不可沒的。

東莞新房限購區(qū)沒什么新房，新房都在非限購區(qū)，而非限購區(qū)是這次新政最大的利好區(qū)。?

但實際上，新政持續(xù)的效果并不長。

我們看一項數(shù)據(jù)就能明白了。合富數(shù)據(jù)顯示，東莞8月新房來訪量環(huán)比減少49%。來訪量減少了一半，買房人越來越少了。新政效果越來越差了。

而從實際踩盤情況看，現(xiàn)在新房市場，只有少數(shù)幾個熱門盤銷量還算可以。很多遠郊、臨深項目，在新政之后，還是很艱難了。

不少開發(fā)商為了賣房子，也是打出了各種優(yōu)惠政策。

有些項目直接打降價牌，吸引目光。例如環(huán)松湖有項目最高降價50萬讓利給購房客。茶山某盤打出特價房，折后優(yōu)惠30萬等。臨深很多盤打出首付分期、低首付等優(yōu)惠。

上周去虎門踩盤，某盤營銷中心人很少，項目采用首付1成起，分期1.5年。銷售還表示，首付5萬就夠了，其他的1年半內慢慢還?，F(xiàn)場也有優(yōu)惠降價的促銷。

當然，各地ZF也是不容易，為了幫助去庫存，舉行了各種購房節(jié)。前段時間的塘廈購房節(jié)，石龍購房節(jié)等。還有人才購房補貼等，道滘出臺人才購房額補貼，最高補貼5萬元。

這都在給購房客打氣，買房。而從側面反映了市場的信心不足。

除了新房成交，還有個數(shù)據(jù)要特別的關注，就是新房去庫存周期。

東莞今年年初去庫存周期，高達18個月。

按照8月份去化速度，新房庫存只有9.2個月。相比今年年初，現(xiàn)在已經縮短了一半。

東莞每年新房供應量4萬套，今年上半年，東莞新房備案只有11329套。供應的量不多，不像惠州、佛山等城市有著巨量的新房項目。

這也就導致了新房去庫存周期，只要賣的夠快，庫存去化就夠快。

因此在連續(xù)新政后，東莞新房銷量大增，去庫存速度就很快了。

接下來東莞新房如果能夠保持在3000+，開發(fā)商的日子不會那么難過。怕的是，新政吸收了這一波客戶后，后繼乏力。

而在金九銀十之際，東莞新房供應不少，多達二三十項目入市或加推，新房供應端會加大。

而在去化端，不能夠保持強勁勢頭，去庫存周期肯定又會上升了。開發(fā)商賣房的壓力又要上升了。

打折促銷的力度又要加大了。

刷新年內新高

1、東莞二手房成交看，走出了低估時期。

去年10月份指導價出臺后，東莞二手房成交只有423套，然后一直到今年3月份，東莞二手房成交都徘徊在1000套以內。

直到4月份之后，東莞陸續(xù)放松調控，二手房市場活躍度也逐步提升。到7月份，東二手成交已經來到1856套。

到8月份，東莞二手成交住宅網簽2569套。環(huán)比增加21.3%，同比增加42.5%，再次刷新年內新高。

9月第一周，東莞二手成交616套，環(huán)比減少17%，雖有所回落，但仍是年內高位水平。

這個數(shù)據(jù)起碼說明了，現(xiàn)在樓市不那么冰凍了。

最開始的時候，很多人認為，東莞新政出臺之后，二手市場可能會有一波行情，不少人趕著入市。

但實際上，后面的行情市場上悲觀情緒、觀望情緒籠罩下，又跌回去了。

目前市場上掛盤量上升的數(shù)量更多，貝殼網上已經有51182套房源掛盤數(shù)量，業(yè)主賣房的意愿更強烈。

隨著掛盤量增加，買家觀望情緒增加，降價房源也有陸續(xù)增加的現(xiàn)象。現(xiàn)在看，成交量下行，成交再次萎靡之際，市場上二手筍盤可能會增加。

2、第三輪土拍之后，松山湖有些急拋盤。

東莞第三次土拍之后，華潤樓面價跌到2.2萬，比旁邊的中海大朗項目樓面價都要低，市場上出現(xiàn)了一些急拋盤。

當然，這只是極個別現(xiàn)象，松山湖的價格還是比較堅挺，沒有必要大驚。

松山湖真正要擔心的是產業(yè)經濟，GDP已經四年時間停滯不前，要自身走出困境，才能真正夯實房價。

3、南城二手回落，網紅盤降了一點！

南城從去年下半年二手房指導價出臺，部分二手房的價格開始跌落。今年三四月讓市場回光返照了一段時間，有二手房業(yè)主甚至開始喊漲。

然而這波熱度來得快去得也快，不過是是曇花一現(xiàn)，市場很快又冷了下來。以金域華府為例，從6月份到9月份三個月的時間里，金域華府成交僅4套。

而且，進入到8月份之后，金域華府等熱盤，不少出現(xiàn)的筍盤，已經吐出了3月份的漲幅。

目前金域華府二期77平兩房，有筍盤房源從7月份335萬，跌到8月份330萬，單價僅4.4萬。

而整體看，二期兩房大概在330萬-360萬之間，三房在540萬左右，四房670萬左右，特別筍的四房只要620萬。

價格有小幅的下調，不多，比較堅挺。

政策基本到底了，橫盤振蕩期

1、政策已基本到底了。非限購區(qū)首付+限購都松了，基本上不會再繼續(xù)出臺重磅性政策了?，F(xiàn)在非限購區(qū)，地方ZF在搞一些購房節(jié)和人才補貼購房，其他真沒什么了。

限購區(qū)二套首付也到3成。很多人期盼，首套2成+取消限購，有一定的希望。但不大。

2、深圳調控松綁意義重大。下半年深圳放松調控的概率會比較高，這對東莞來說，是利好消息。只要深圳松綁，行情變好，東莞也會好過一點。

3、新房市場承壓，開發(fā)商促銷為主。今年下半年的新房市場，雖然去庫存的周期縮短了，但這建立在新房入市少的前提下，下半年會有不少項目入市，新房去庫存壓力會加大。郊區(qū)新房壓力會更大。

4、二手市場震蕩期。二手房市場已經走過最低谷時期，成交量上來了不少，市場筍盤，低價盤，能夠得到認可，也能夠成交，市場處于某種平衡之中。降價就能賣房，但業(yè)主很倔強，大部分不降價，只有少部分降價，舍不得割肉。

5、站崗?，F(xiàn)在買房，站崗是正常的。但要分持續(xù)性站崗，還是階段性站崗。買房時機很關鍵，選籌很關鍵。選對優(yōu)質籌碼，下一波行情，也是能夠賺一筆。

6、核心區(qū)拍地多，明年是打新年。對于改善群體來說，推薦打新。下半年買舊打新，現(xiàn)在賣房肯定是要打折扣的，但要做好下半年出售的準備，準備好錢，明年持續(xù)打新核心區(qū)。

7、核心區(qū)新盤競爭加大。頭部優(yōu)質的新盤，競爭還是比較大的。但吸了一波改善群體后，一般優(yōu)質盤，銷量可能不會特別好。潤府今年開賣。是城區(qū)最火的熱盤。除了地段優(yōu)質，還有就是無競爭！城區(qū)無競爭、湖區(qū)無競爭。放在明年不一定會這么火。

我猜測的是，潤府第二批熱度會降低。開發(fā)商第一批熱度這么高，應順勢推第二批。而現(xiàn)在遲遲沒有推出，還是在蓄客，難度在增加。