一、福田區(qū)二手房成交情況

(資料圖)

【參考價比值】反映了成交價與參考價之間的比例關(guān)系。

參考價比值=成交單價/參考價

福田區(qū)二手房參考價比值

福田區(qū)二手房參考價比值6月回升。7、8月連續(xù)下降至1.08，福田區(qū)二手房的成交價平均是指導(dǎo)價的1.08倍。

【議價比】反映了報價和成交價的差額百分比。

議價比=報價/成交價-1

福田區(qū)成交總價情況

福田區(qū)4月成交總價最低,5月后總價上升，議價比也增加至6.9%。

二、百花片區(qū)價格情況

頂級學(xué)區(qū)的百花片區(qū)，在大學(xué)區(qū)政策的調(diào)控下，大幅下降。

大學(xué)區(qū)影響歷程

百花片區(qū)航拍圖

百花片區(qū)參考價比值情況

百花片區(qū)實驗學(xué)校初中部（中學(xué)部）片區(qū)房價格降到了10萬左右，與指導(dǎo)價10萬-12萬持平。

百花總價和議價比

圖例：橙色曲線為成交總價，黃色掛盤價，藍(lán)色為議價空間，也就是能砍下來多少。

百花的成交總價平均由2000萬以上下降到1000萬以下。8月議價比4.2%，價格已趨于穩(wěn)定。

長城二花園

參考價10萬，由1.18指導(dǎo)價下降到指導(dǎo)價，跌幅31%。

南天一花園

荔園小學(xué)實驗初中，指導(dǎo)價12萬，成交價格由1.37倍指導(dǎo)價下降到0.95倍，下降30%。

長安花園

百花小學(xué)實驗初中，參考價10萬，由1.35倍指導(dǎo)價降到1.08倍，下降了20%，百花實驗學(xué)區(qū)跌幅比較小。

華新村

非實驗學(xué)區(qū)。參考價7.34萬，從1.5倍指導(dǎo)價下降到1.12，下跌了20%，棚改概念漲幅較大跌幅也不小。

三、八卦嶺片區(qū)

【八卦嶺片區(qū)】，八卦嶺片區(qū)由于學(xué)區(qū)概念加舊改概念，20年漲幅非常大。

八卦嶺2020年走勢

八卦嶺在2019年11月開始到2021年1月上漲了近80%。大幅領(lǐng)先福田其他片區(qū)。

去年大學(xué)區(qū)政策以及舊改降溫，到目前為止八卦嶺的跌幅也領(lǐng)先其他片區(qū)。

八卦嶺去年以來走勢

八卦嶺均價由接近12萬，下降到7萬多，幾乎跌去一半，8月份參考價比值0.97，低于指導(dǎo)價成交。

典型樓盤情況：

鵬盛村

最新成交是0.87倍導(dǎo)價，小戶型跌幅35%。

八卦嶺宿舍

八卦嶺宿舍是該片區(qū)炒作嚴(yán)重的樓盤，由1.78倍指導(dǎo)價下降到指導(dǎo)價，無論大小戶型跌幅45%，幾近腰斬。

鵬程盛世

大戶型為主，比小戶型更平穩(wěn)，由1.25倍指導(dǎo)價下降到指導(dǎo)價，跌幅19%。

退潮之下，可以看到誰在裸泳，選房一定要慎重，不能跟風(fēng)選擇單一屬性的房產(chǎn)，一定要綜合評估選擇，也就是影響房價的六要素。

四、福田中心片區(qū)

福田中心片區(qū)一直是福田區(qū)的產(chǎn)業(yè)核心，也是深圳市500強(qiáng)企業(yè)總部數(shù)量最多的區(qū)域，但該區(qū)域的房價一直不溫不火，非常穩(wěn)定。有三個原因：一是沒有好的學(xué)區(qū)；二是片區(qū)樓盤整體偏舊；三是片區(qū)非常成熟沒有預(yù)期。

但是隨著福田實驗集團(tuán)化黃埔學(xué)校，該片區(qū)的學(xué)區(qū)將有大的改善。

福田中心參考價走勢

該片區(qū)在1月、6月出現(xiàn)低位，是參考價的1.1以內(nèi)，8月是參考價的1.17倍

黃埔雅苑三期

黃埔雅苑三期去年11月出現(xiàn)過指導(dǎo)價成交的兩房，比歷史高點跌去了25%，但是大三房戶型僅比歷史高位跌去3%。

地處中心區(qū)九宮格內(nèi)的黃埔雅苑隨著學(xué)區(qū)的改善有可能迎來自住的春天嗎？

天健世紀(jì)花園

天健世紀(jì)花園的4房去年12月成交是指導(dǎo)價的1.31倍，4月低樓層成交是參考價1.09倍。樓層價格差這么多！相差13%。

星河世紀(jì)

44平方小戶型下降16%。7月出現(xiàn)大戶型參考價成交，8月是1.04倍參考價。

彩天名苑

房小戶型下降12%。8月是參考價的1.05倍。

黃埔學(xué)校初中部招生范圍

福田實驗集團(tuán)化黃埔學(xué)校，改變這里學(xué)校一直較差的歷史，學(xué)區(qū)的改變會帶來業(yè)主心態(tài)的變化，房價再繼續(xù)下降的可能性很小，同時有同學(xué)區(qū)超強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的支持，丑小鴨可能要變白天鵝了？別沖動，今年集團(tuán)化，變好的學(xué)區(qū)太多了，記著八卦嶺的教訓(xùn)，分析清楚再入手。