來源:朱羅紀
今天看到這些城市的寬松姿勢,我實在是有點繃不住,怎么可以這么搞笑呢。
這兩天有3個(不,4個)重點城市都紛紛出現(xiàn)了房地產(chǎn)政策的調(diào)整。剛剛從東莞傳來消息,東莞也取消了指導價。
(資料圖)
01
直轄市天津加入了寬松行列,天津的房地產(chǎn)政策變寬是系統(tǒng)性的,也是最有“水平”的。
外地人購房,社保/個稅縮減為半年,除濱海新區(qū)不變。
有60+老人及二孩以上家庭,可多買一套房。
首套首付比例最低下調(diào)為3成,利率為LPR-20BP;二套首付比例最低下調(diào)為4成,利率為LPR+60BP。
青島的房地產(chǎn)調(diào)控放寬,推文后“改稿子”。
9月15日,青島住建部門公布寬松政策,二孩以上家庭可多買一套房,外地居住滿半年可買一套房,二手房取消限購。隨后,又在微信公眾號上刪除了“二手住房不再限購”(幸虧沒有超過20個字?。?。
最令人啼笑皆非的是蘇州。
9月14日,市場消息傳出,蘇州六區(qū)(相城區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū))對限購政策做出調(diào)整,外地人無需社保就可直接買房。這個消息后來被媒體證實屬實。
但是到了今天,限購又恢復了——非蘇州戶籍居民家庭購房條件仍然恢復為:3年內(nèi)在蘇州連續(xù)繳納6個月社保。
太搞笑了,這腦回路,蘇州就是個老六,我今天笑了七八次(想想那些個打算趁這個機會去買個房的外地人,哎呦,我真是……)。
雖說政府怎么定政策咱們做也管不了,能做的只有坦然接受和淡然面對。但是看到這么搞笑的政策,我還是忍不住的多句嘴:政策代表著政府的公信力,也影響著市場預期,不適合太兒戲,還是要應(yīng)該嚴肅一點。
02
下面正經(jīng)點說。
從這些操作來看,和我先前對政策大方向的判斷是一致的——實質(zhì)放松、有限寬松。不過,因為這次實在太戲劇性、太有代表性了,咱們可以再把判斷整理一二。
我認為有以下幾點信號/看法,咱們探討一下。
1)房地產(chǎn)調(diào)控寬松在向高能級城市深化。這個先前說過了,除了四大一線城市,其它所有城市都可以視為調(diào)控政策會實質(zhì)性放松,所謂“實質(zhì)性放松”,就是“五限令”必須松動。這次來看,天津是直轄市,青島是計劃單列市,蘇州是萬億級制造業(yè)強市,這都是中國城市中的佼佼者(尤其是蘇州,發(fā)展動能強勁,是這三個里面我最看好的城市)。本次的松動無論是如何的有戲劇性,大方向都是松動,這是主線特征。
2)調(diào)控可以松動但是不能取消。介乎一線城市之下的城市,似乎還是要考慮臉面,一方面是必須要放松,但另一方面又不能一步到位直接取消。我先判斷過,什么叫“長效機制”,“五限令”就是長效機制,這是“fzbc”的保障。所以,圍繞著這五項政策做組合搭配,可以有10倍于孫猴子的千變?nèi)f化。但是斷不可以直接取消,以示“防范市場失靈”的姿態(tài)仍在。細看這三個城市,天津是最有“覺悟”的,所以它的政策不會收回。但像蘇州、青島直接把外地人購房變成零門檻了,那不行,這個社保的繳交時間可以像深圳是5年、可以為3年、可以變短為半年,但是,一定得大于等于1個月。
3)非經(jīng)濟因素主導會鬧出許多洋相來。其實像蘇州這樣的“一日游”政策、青島這樣的“閱后即改”的政策,早年也都有,但是從來不像現(xiàn)今這般兒戲,令人啼笑皆非。仿佛那個政策出來,都是“臨時工”干的一樣。究其原因,背后實質(zhì)是以ZZ頭腦來解決經(jīng)濟問題所致。按理來說,出臺政策的部門是知道怎么做是“正確”的,但是隨后發(fā)生的調(diào)整往往是出于其它非經(jīng)濟的考量。這就讓事情變得極為復雜化,上下莫衷一是,動作混亂不堪,在觀眾看來,都在出洋相。
我想下面,整體上的調(diào)控特征大概還是會沿著這個表現(xiàn)走,當然,肯定也少不了有更多笑哈哈的場面出現(xiàn)。這個咱們都不要太認真了,要很開心很開心的看新聞(不然你想讓我怎么辦?)。
03
下面是關(guān)系到我們買房子,政策一松,肯定這個問題就來了:要不要殺過去?
容我先講一下我對政策邏輯的理解。
所有的政策調(diào)整,都是為了改變市場預期的,市場火熱的時候壓一壓,涼涼的時候振一振。這都是很正常的操作,當這些政策出來之后,市場的預期會累積一些改變,直到表現(xiàn)在成交上,改變市場運行的方向。
在我們的房地產(chǎn)市場,大家自然都很清楚,這是一個政策市。買房人們高度關(guān)注政策的變化,甚至將政策變動視為是否跑步入市的最大指揮棒。以深圳為例,渴望放寬“五限令”、取消指導價的心聲和傳聞,從年初已經(jīng)一路傳到了現(xiàn)在。雖然毛也沒撈著,但是不影響咱很熱情啊。我每每看到這些新聞,大家的討論,都會忍不住很開心(反正誰說的都不對,圖個樂呵唄)。
不過具體到買房子,那可是嚴肅的事兒。大家知道我從來不建議去看政策來調(diào)整動作,因為在我看來,政策這個東西實在是沒有什么邏輯可循。
我舉個非常有力的例子:比方說,深圳2021年出臺了指導價,然后成交量一落千丈,從之前的過萬套跌落到現(xiàn)在的2000套,現(xiàn)在深圳多數(shù)區(qū)域的二手房真實價格都下調(diào)了3成以上——烈度已經(jīng)超過了2008。那么,按照經(jīng)濟學的邏輯,這個住房指導價早該取消了。
但是!何時取消是正確的呢?
這個藝術(shù)性就來了,如果以量價看,今年2月就應(yīng)該取消了,但是可否再觀察半年呢?不然政策出臺1年就取消,怪不好看的,顯得當初判斷不夠有水平,再撐半年取消,好歹也能交代過去不是。過了半年,又會想,再撐3個月怎么樣?是不是會顯得政策效果更好?總之,一個干預政策堅持的時間越長,就會越顯示出當初的“正確性”,而堅持的越短,就會越顯得有關(guān)部門當初很沒水平。這就是政策的藝術(shù)性所在。
所以,我的觀點是:調(diào)控政策的改變與否,不一定是一個市場邏輯。這是我們需要注意的。
那眼下面臨很多的城市政策都在寬松,會給我們提供很多參與機會,尤其是那些在一個城市辛勤打拼的外地人。那么,落地到我們買房的操作上來說,該怎么看?怎么做?
我認為這其中最重要、最重要的一個邏輯應(yīng)該是:不要看政策,而要看城市。政策是輔助,城市才是根本?,F(xiàn)在這個情勢,非常容易看清楚,除了四大一線城市(廣州其實也可以局部撇除掉),其它所有的城市都會放寬。但是沒有放寬的城市,才是我們最想?yún)⑴c的城市。這個大家都知道。但是對于現(xiàn)在已經(jīng)放寬的那些城市而言,里面有些是好城市有些是看起來很好的城市,這個選擇就很有挑戰(zhàn)性,需要你去認真的研究。
比如這次放寬的城市,蘇州、東莞是我非??春玫某鞘?,也是一類城市。有寬松的機會、有優(yōu)惠的補貼,我認為不應(yīng)該放過,如果自己有自住的需要,有能力支付,市場又跌得很慘(有一個好價格),再尋到一個適合的好樓盤,那就大概率是不錯的選擇。過于等等等,不知道又等到猴年馬月去,誰也不知道那個底部什么時候來,沒必要。
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