來源：朱羅紀

今天看到這些城市的寬松姿勢，我實在是有點繃不住，怎么可以這么搞笑呢。

這兩天有3個（不，4個）重點城市都紛紛出現(xiàn)了房地產(chǎn)政策的調(diào)整。剛剛從東莞傳來消息，東莞也取消了指導價。

(資料圖)

01

直轄市天津加入了寬松行列，天津的房地產(chǎn)政策變寬是系統(tǒng)性的，也是最有“水平”的。

外地人購房，社保/個稅縮減為半年，除濱海新區(qū)不變。

有60+老人及二孩以上家庭，可多買一套房。

首套首付比例最低下調(diào)為3成，利率為LPR-20BP；二套首付比例最低下調(diào)為4成，利率為LPR+60BP。

青島的房地產(chǎn)調(diào)控放寬，推文后“改稿子”。

9月15日，青島住建部門公布寬松政策，二孩以上家庭可多買一套房，外地居住滿半年可買一套房，二手房取消限購。隨后，又在微信公眾號上刪除了“二手住房不再限購”（幸虧沒有超過20個字?。?。

最令人啼笑皆非的是蘇州。

9月14日，市場消息傳出，蘇州六區(qū)（相城區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)）對限購政策做出調(diào)整，外地人無需社保就可直接買房。這個消息后來被媒體證實屬實。

但是到了今天，限購又恢復了——非蘇州戶籍居民家庭購房條件仍然恢復為：3年內(nèi)在蘇州連續(xù)繳納6個月社保。

太搞笑了，這腦回路，蘇州就是個老六，我今天笑了七八次（想想那些個打算趁這個機會去買個房的外地人，哎呦，我真是……）。

雖說政府怎么定政策咱們做也管不了，能做的只有坦然接受和淡然面對。但是看到這么搞笑的政策，我還是忍不住的多句嘴：政策代表著政府的公信力，也影響著市場預期，不適合太兒戲，還是要應(yīng)該嚴肅一點。

02

下面正經(jīng)點說。

從這些操作來看，和我先前對政策大方向的判斷是一致的——實質(zhì)放松、有限寬松。不過，因為這次實在太戲劇性、太有代表性了，咱們可以再把判斷整理一二。

我認為有以下幾點信號/看法，咱們探討一下。

1）房地產(chǎn)調(diào)控寬松在向高能級城市深化。這個先前說過了，除了四大一線城市，其它所有城市都可以視為調(diào)控政策會實質(zhì)性放松，所謂“實質(zhì)性放松”，就是“五限令”必須松動。這次來看，天津是直轄市，青島是計劃單列市，蘇州是萬億級制造業(yè)強市，這都是中國城市中的佼佼者（尤其是蘇州，發(fā)展動能強勁，是這三個里面我最看好的城市）。本次的松動無論是如何的有戲劇性，大方向都是松動，這是主線特征。

2）調(diào)控可以松動但是不能取消。介乎一線城市之下的城市，似乎還是要考慮臉面，一方面是必須要放松，但另一方面又不能一步到位直接取消。我先判斷過，什么叫“長效機制”，“五限令”就是長效機制，這是“fzbc”的保障。所以，圍繞著這五項政策做組合搭配，可以有10倍于孫猴子的千變?nèi)f化。但是斷不可以直接取消，以示“防范市場失靈”的姿態(tài)仍在。細看這三個城市，天津是最有“覺悟”的，所以它的政策不會收回。但像蘇州、青島直接把外地人購房變成零門檻了，那不行，這個社保的繳交時間可以像深圳是5年、可以為3年、可以變短為半年，但是，一定得大于等于1個月。

3）非經(jīng)濟因素主導會鬧出許多洋相來。其實像蘇州這樣的“一日游”政策、青島這樣的“閱后即改”的政策，早年也都有，但是從來不像現(xiàn)今這般兒戲，令人啼笑皆非。仿佛那個政策出來，都是“臨時工”干的一樣。究其原因，背后實質(zhì)是以ZZ頭腦來解決經(jīng)濟問題所致。按理來說，出臺政策的部門是知道怎么做是“正確”的，但是隨后發(fā)生的調(diào)整往往是出于其它非經(jīng)濟的考量。這就讓事情變得極為復雜化，上下莫衷一是，動作混亂不堪，在觀眾看來，都在出洋相。

我想下面，整體上的調(diào)控特征大概還是會沿著這個表現(xiàn)走，當然，肯定也少不了有更多笑哈哈的場面出現(xiàn)。這個咱們都不要太認真了，要很開心很開心的看新聞（不然你想讓我怎么辦？）。

03

下面是關(guān)系到我們買房子，政策一松，肯定這個問題就來了：要不要殺過去？

容我先講一下我對政策邏輯的理解。

所有的政策調(diào)整，都是為了改變市場預期的，市場火熱的時候壓一壓，涼涼的時候振一振。這都是很正常的操作，當這些政策出來之后，市場的預期會累積一些改變，直到表現(xiàn)在成交上，改變市場運行的方向。

在我們的房地產(chǎn)市場，大家自然都很清楚，這是一個政策市。買房人們高度關(guān)注政策的變化，甚至將政策變動視為是否跑步入市的最大指揮棒。以深圳為例，渴望放寬“五限令”、取消指導價的心聲和傳聞，從年初已經(jīng)一路傳到了現(xiàn)在。雖然毛也沒撈著，但是不影響咱很熱情啊。我每每看到這些新聞，大家的討論，都會忍不住很開心（反正誰說的都不對，圖個樂呵唄）。

不過具體到買房子，那可是嚴肅的事兒。大家知道我從來不建議去看政策來調(diào)整動作，因為在我看來，政策這個東西實在是沒有什么邏輯可循。

我舉個非常有力的例子：比方說，深圳2021年出臺了指導價，然后成交量一落千丈，從之前的過萬套跌落到現(xiàn)在的2000套，現(xiàn)在深圳多數(shù)區(qū)域的二手房真實價格都下調(diào)了3成以上——烈度已經(jīng)超過了2008。那么，按照經(jīng)濟學的邏輯，這個住房指導價早該取消了。

但是！何時取消是正確的呢？

這個藝術(shù)性就來了，如果以量價看，今年2月就應(yīng)該取消了，但是可否再觀察半年呢？不然政策出臺1年就取消，怪不好看的，顯得當初判斷不夠有水平，再撐半年取消，好歹也能交代過去不是。過了半年，又會想，再撐3個月怎么樣？是不是會顯得政策效果更好？總之，一個干預政策堅持的時間越長，就會越顯示出當初的“正確性”，而堅持的越短，就會越顯得有關(guān)部門當初很沒水平。這就是政策的藝術(shù)性所在。

所以，我的觀點是：調(diào)控政策的改變與否，不一定是一個市場邏輯。這是我們需要注意的。

那眼下面臨很多的城市政策都在寬松，會給我們提供很多參與機會，尤其是那些在一個城市辛勤打拼的外地人。那么，落地到我們買房的操作上來說，該怎么看？怎么做？

我認為這其中最重要、最重要的一個邏輯應(yīng)該是：不要看政策，而要看城市。政策是輔助，城市才是根本?，F(xiàn)在這個情勢，非常容易看清楚，除了四大一線城市（廣州其實也可以局部撇除掉），其它所有的城市都會放寬。但是沒有放寬的城市，才是我們最想?yún)⑴c的城市。這個大家都知道。但是對于現(xiàn)在已經(jīng)放寬的那些城市而言，里面有些是好城市有些是看起來很好的城市，這個選擇就很有挑戰(zhàn)性，需要你去認真的研究。

比如這次放寬的城市，蘇州、東莞是我非?？春玫某鞘?，也是一類城市。有寬松的機會、有優(yōu)惠的補貼，我認為不應(yīng)該放過，如果自己有自住的需要，有能力支付，市場又跌得很慘（有一個好價格），再尋到一個適合的好樓盤，那就大概率是不錯的選擇。過于等等等，不知道又等到猴年馬月去，誰也不知道那個底部什么時候來，沒必要。