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動態(tài):二手房指導價一周年!銀行參考了嗎?成交怎樣?我告訴你

東莞的二手房指導價,即將滿一周年。

在這個節(jié)點上,前些日子,它再一次被推上了輿論的風口浪尖:網(wǎng)傳東莞二手房指導價取消了!

雖然這是鬧劇一場,但這不得不讓我們重新審視與梳理,東莞二手房指導價,一周年里的那些事兒。


(資料圖)

這一年時間里,前有一紙新政,讓譬如6萬+的二手房,一夜掛牌價降至3萬+,看似資產(chǎn)縮水近一半。

后有市場風起云涌,低于指導價大幾千掛牌成交、銀行按照成交價高額度放貸等現(xiàn)象頻出。市場,自己走出了特立獨行的一條道路。

指導價出臺,銀行跟進、二手房成交冰封!

永遠不要去質疑,樓市新政的威力。

二手房指導價的出臺,便是很好的例子。2021年10月8日,東莞住建局發(fā)布首批二手房小區(qū)交易指導價。(回顧:東莞官宣二手房指導價)

緊隨其后的,是市場迅猛且深刻的反應。此番新政后,一天內(nèi)便有貝殼平臺,下架5489套高價房源,以調整掛牌價。(回顧:貝殼下架高價二手房)

| 紛紛下架不符合指導價標準的房源

信貸端也紛紛表示跟進新政,將按照指導價開展二手房相關貸款業(yè)務。(回顧:銀行按照二手房指導價放貸)

最后,便是真實的市場端成交量,急速冰封。據(jù)住建局數(shù)據(jù)顯示,2021年10月東莞二手房成交量僅為423套,同比下降約86%,環(huán)比下降約72%。

二手市場的成交量,也從2021年10月有了明顯的分水嶺。至此,東莞用了半年時間,才艱難地實現(xiàn)二手房成交量破千。

| 2021年10月東莞二手房成交量大幅下滑

被冰封的二手市場冷了,成交量也下降了。

我們可以看到,一度喊價5萬+、6萬+的萬科金域華府、東駿豪苑,掛牌價紛紛降至指導價,分別為39600、34064元/平。

|?南城某中介門店11月掛牌價,??東莞房姐

調控政策不斷加碼的東莞,二手市場緊急剎車。但新政僅半年后,我們又看到了市場的另一面。

來看接下來的摸排。

摸查:按成交價放貸、房源掛牌成交低于指導價

市場始終是多變的。

今年4月,我們在排查松山湖二手房成交真相時,發(fā)現(xiàn)了不少房源,銀行放貸不再像新政后那般,按照指導價放貸。而是按照二手房成交價來執(zhí)行。

在當時,突破指導價放款,并非易事,且具有不確定性,不予推廣。

| 某中介解釋

但在前兩日的摸排中,各大銀行幾乎齊刷刷地表示,確認現(xiàn)在可按照實際成交價來放款了。

來,上3家銀行貸款經(jīng)理新鮮的問詢圖。

|3家銀行問詢結果

按照成交價放款,對于買家而言無疑是喜大普奔的利好。

如原本建面約100平的萬科金域華府,指導單價39600元/平,原貸款額度約為396萬。

但如今按照成交價放貸,如成交單價5萬/平,則貸款額度為500萬,足足比指導價多貸100萬有余。

|成交總價及指導價對比

而二手市場的變化,不限于此。業(yè)主放盤的市場預期,明顯又下降了不少。比如,時下的朋友圈,滿屏都是中介低于指導價掛牌出售的房源信息。

舉個栗子,東城的萬盛花園即花樣年華小區(qū),二手房指導價20965元/平。

如今貝殼掛牌價1.6萬、1.7萬/平的比比皆是,單價降幅超5000元/平,總價一算,低于指導價超20萬元。

|朋友圈內(nèi)相關低于指導價房源信息

拉個縱向的時間軸,我們也能看出業(yè)主心理預期的日漸下降。

比如,大熱的松山湖,萬科金域松湖花園指導價32899元/平。

今年5月掛牌價最低房源單價約5萬/平;時間來到今年9月,最低掛牌價格降到了約4.7萬/平;4個月時間,預期降了約3000元/平。

|待完善對比圖,去水印及拼合左右對比。

銀行高于指導價放貸,又低于指導價出售,這讓不少業(yè)內(nèi)人士感慨:二手房指導價形同虛設,市場的參考意義已然不大。

這也就引出了下面的這場鬧劇。

取消二手房指導價:真鬧劇一場!

到底是怎么一回事兒呢?

我們從時間線出發(fā),梳理一下事情的來龍去脈。

9月16日,有自媒體發(fā)布推文稱:東莞取消二手房指導價。究其原因,發(fā)現(xiàn)內(nèi)文其實依據(jù)僅有貝殼東莞站顯示的掛牌價格。

隨后,諸多自媒體紛紛跟進,一時間東莞人的朋友圈,均被這則信息所吞沒,中介集體高潮。

|朋友圈部分相關信息截圖

但僅憑貝殼顯示市場價,則認定官方取消指導價,沒有任何官方文件做支撐,這一行為實在荒謬至極。

果不其然,24小時不到,就啪啪打臉了。

9月17日,貝殼東莞站發(fā)布公告:數(shù)據(jù)變化實為系統(tǒng)升級造成,與取消二手房指導價政策無關。(回顧:貝殼東莞站官宣?。?/p>

|貝殼東莞站掛牌價已恢復為指導價

隨后,貝殼東莞站系統(tǒng)恢復了指導價掛網(wǎng)。

這也從側面告訴大家一個真理,凡事都講求證據(jù)。在關乎樓市新政方面,切不可聽信謠言,認準官方紅頭文件才最靠譜。

二手房指導價,有著其自身的歷史使命

其實,東莞二手房指導價的誕生,有其自身的歷史原因,同樣身上肩負著其歷史使命。

從近年來穩(wěn)字當頭的樓市而言,東莞頻頻出臺調控政策,如發(fā)布新房房價地圖、建立新房搖號規(guī)則等。

而二手房指導價,是在幾乎同頻的調控中誕生的產(chǎn)物。

|東莞2021年相關樓市新政一覽

主要是寄希望于整個樓市降溫,二手房指導價限貸,能直接精準打擊投機炒房客,維穩(wěn)樓市。

值得一提的是,在去年“莞八條”樓市新政中,提及建立二手房成交指導價制度,對銀行貸款的形容為:引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款,防控個人住房信貸風險。

|莞八條樓市新政中對于二手房指導價的相關描述

當下,隨著信貸額度的增加,銀行放松放貸標準,加之此前二手房長期被誤傷、壓抑著的合理需求,在信貸上,是個不錯的突破口。

至此,剛需買房與置換業(yè)主,都能享受到更多的銀行貸款。這對于樓市而言,合理的二手房市場需求增長,也能起到提振樓市信心的作用。

寫在最后:

可以看出,二手房指導價一周年之際,市場風云變幻。

信貸端、成交端、客戶端等均給出了及時的市場反饋。

短期看來,二手房指導價帶來的成效肉眼可見,抑制了炒房勢頭;長期來看,二手信貸端口的放松,又讓樓市信心重回。

這,無疑是剛需福音?,F(xiàn)階段的剛需,真的可以認真看房,考慮入手了。

關鍵詞: 我告訴你
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