深圳進(jìn)入了軌道時(shí)代，從2021年深圳實(shí)施十四五規(guī)劃以來(lái)，大家可以明確地感覺(jué)到。高鐵、城軌、地鐵，這三種軌道交通將把深圳各片區(qū)，把深圳與東莞、惠州、中山、珠海等緊緊擁抱在一起，從而實(shí)現(xiàn)深圳變大的戰(zhàn)略意圖。這也是為了深圳城市化的游戲還能玩下去，并且玩得更好的必由之路。

只有看懂了深圳的大交通體系建設(shè)，是能明白城市發(fā)展的核心所在。就像寶安機(jī)場(chǎng)在深圳城市西進(jìn)的作用那樣，在軌道時(shí)代的深圳新爆點(diǎn)，是西麗高鐵樞紐及及高鐵新城。

01.??

(資料圖)

西麗樞紐的厲害在于，不只是高鐵站

在深圳鐵路樞紐總圖規(guī)劃（2016-2030）中，搞了個(gè)“三主四輔”。但“三主”之中，一個(gè)老化了，一個(gè)在邊緣區(qū)，只有西麗是在核心區(qū)的新樞紐。而且，西麗樞紐作為最新的設(shè)計(jì)，它是中國(guó)內(nèi)地第一個(gè)真正意義上的站城融合模式。

西麗高鐵樞紐13臺(tái)25線，多過(guò)深圳北站的10臺(tái)20股線，日均客流量將超過(guò)130萬(wàn)人次。

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我們到每個(gè)城市旅行、出差，都會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，每個(gè)城市的火車(chē)站都很熱鬧，位置也很好，但卻都不是頂級(jí)城市中心。原因很簡(jiǎn)單，火車(chē)站人流雖大但太雜，火車(chē)站的規(guī)劃設(shè)計(jì)基本上只是為接送旅客服務(wù)的，到達(dá)是為了離開(kāi)，無(wú)法形成良好的商業(yè)和休閑氛圍。

到了高鐵時(shí)代，同樣如此，而且高鐵位置一般都較偏遠(yuǎn)，更有甚者，高鐵站因體量極其巨大，如果不是下沉或與周邊城市一體化設(shè)計(jì)，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大型建筑加多條高架線路組成的立體交通區(qū)，妨礙了周邊區(qū)域的商業(yè)氛圍、非旅客人群的聚集、往來(lái)。龍華的深圳北站就是這樣，以龐大的體量影響了周邊應(yīng)有的邏輯關(guān)系。所以，北站雖然規(guī)劃為總部商務(wù)區(qū)，但要實(shí)現(xiàn)這個(gè)功能卻是有致命傷的。

西麗高鐵樞紐或許吸取了這個(gè)教訓(xùn)，它效仿的對(duì)象香港西九龍樞紐，在地上地下共打造七個(gè)層次的立體空間，為香港創(chuàng)造了相當(dāng)可觀的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，甚至已經(jīng)有替代中環(huán)之勢(shì)。金融巨頭摩根士丹利，就把辦公室搬了過(guò)去。

西麗樞紐是中國(guó)內(nèi)地首個(gè)做到高度站城融合、路地深度合作的特大型綜合交通樞紐，它是世界上唯一一個(gè)在科技片區(qū)里的高鐵樞紐。

西麗樞紐效果圖，南側(cè)即為深圳高新區(qū)北區(qū)

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西麗綜合交通樞紐方案——“共贏的紐帶”設(shè)計(jì)概念方案，為我們描繪了一幅美好的場(chǎng)：“高鐵入城，曾經(jīng)是每個(gè)長(zhǎng)途旅客的夢(mèng)想；如今，西麗樞紐把夢(mèng)想映照進(jìn)現(xiàn)實(shí)?！?/p>

它首次提出了“站、城、人、自然融合”的TOD4.0這一概念。它將車(chē)站都隱于地下，消除了它只是一個(gè)車(chē)站的固有形象。

西麗樞紐將實(shí)現(xiàn)站、城、人、自然的融合

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西麗樞紐不僅是一個(gè)高鐵站，它是一個(gè)超級(jí)公園。為了消除鐵路軌道及高鐵站房對(duì)城市的割裂，西麗樞紐規(guī)劃打造了一片連接站房及兩側(cè)城市的“絲帶公園”，與前海的水系，大沙河的綠植一起，形成一條圍繞深圳城市的綠色之環(huán)。

西麗樞紐的公園化效果圖

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西麗樞紐將有一定體量的商業(yè)文化設(shè)施

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深圳如此重視西麗高鐵樞紐，還在于它對(duì)深圳王牌產(chǎn)業(yè)的作用。

高鐵能夠提升產(chǎn)業(yè)的聚集度，對(duì)于很多跨區(qū)域交流的公司來(lái)說(shuō)，往往會(huì)將公司地址選在高鐵站附近。而西麗高鐵站，旁邊有留仙洞總部基地，東北方向有大學(xué)城，南邊有深圳科技園、高新區(qū)，它將大大提升深圳高科技企業(yè)人員出行的效率。這個(gè)作用是龍華深圳北站無(wú)法起到的。

西麗樞紐與深圳北站周邊高科技企業(yè)分布熱力圖

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高鐵新城與留仙洞總部基地緊密相連，未來(lái)，西麗高鐵新城片區(qū)規(guī)劃居住工作人口約8.5萬(wàn)人至10萬(wàn)人，地區(qū)的開(kāi)發(fā)總量在360萬(wàn)平方米左右。

留仙洞總部基地聚集了大疆等深圳新一代上市公司

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02.?

重構(gòu)深圳片區(qū)的發(fā)展邏輯

西麗高鐵樞紐建成后，將對(duì)深圳特別是南山區(qū)產(chǎn)生巨大影響：

1.重構(gòu)南山北區(qū)。南山區(qū)面積不小，187平方公里，是福田區(qū)的兩倍多，但南北發(fā)展很不平衡。在南山十四五規(guī)劃中，南山分為南中北三區(qū)，南部和中部特別是蛇口、深圳灣片區(qū)在過(guò)去得到充分發(fā)展，但北部雖然規(guī)劃了西麗科教城，但在城市硬件建設(shè)，企業(yè)聚集程度等方面，比較落后。很多南山的工作崗位外溢，都優(yōu)先選擇寶安而不是西麗。西麗高鐵樞紐扮演了北區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)的角色，它不但服務(wù)全深圳，也能激活整個(gè)南山北區(qū)。

西麗高鐵新城是南山北部組團(tuán)重要組成部分

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2.前海西麗組建聯(lián)合體。深圳在西部建超級(jí)交通樞紐，最開(kāi)始擴(kuò)建西麗站并不是首選，而是位于前海的深圳西站。但作為超大樞紐，西麗站恰好呈東西線路走向，北邊離塘朗山不遠(yuǎn)，也為其提供了修建動(dòng)車(chē)所的硬條件，最終西麗站脫穎而出，成為前海的交通基地。這就讓西麗和前海產(chǎn)生了一體化的可能。深圳地鐵五期規(guī)劃已經(jīng)表明了這一點(diǎn)，15號(hào)環(huán)線就是把西麗樞紐和前海連接起來(lái)。未來(lái)重要的深珠跨海通道，也是從西麗出發(fā)，經(jīng)前海通往珠江對(duì)岸的。

3.打通了深圳最重要的科技中軸。作為一個(gè)集高鐵、國(guó)鐵、軌道交通和城市快線為一體的超級(jí)樞紐，西麗高鐵站將串聯(lián)西麗湖國(guó)際科教城、留仙洞總部基地、高新園、后海總部基地等重點(diǎn)片區(qū)，形成了南山的一條最耀眼的南北中軸線。

西麗樞紐位于南山科技中軸的中心

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此外，今后的西麗將上演一部全新“雙城記”，一個(gè)是科技資源最集中的大學(xué)城，一個(gè)是走向站城一體化時(shí)代的高鐵新城，一動(dòng)一靜兩大護(hù)法，誰(shuí)也不敢說(shuō)西麗還是過(guò)去那個(gè)默默無(wú)聞的老大哥了。

03.?

重構(gòu)深圳與周邊城市的關(guān)系

深圳在變大，不但通過(guò)都市圈融合東莞、惠州，也將通過(guò)大橋納入中山、珠海。而西麗站的4條高鐵和2條城際鐵路，將在深圳與周邊城市關(guān)系中起到重要作用。按照官方說(shuō)法，西麗樞紐承擔(dān)的功能還包括“沿海高鐵動(dòng)車(chē)通過(guò)作業(yè)，兼顧辦理部分深惠、深珠城際動(dòng)車(chē)作業(yè)?！边@意味著，西麗樞紐是深圳到贛州、茂名、惠州、珠海四個(gè)方向的超級(jí)樞紐。

西麗樞紐位于南山科技中軸的中心

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04.?

高鐵新城2公里圈的

城市運(yùn)動(dòng)

深圳最大的高鐵站+西麗及南山科技區(qū)連為一體，這是深圳從未有過(guò)的城市現(xiàn)象，在這種疊加效應(yīng)下，高鐵新城附近的樓市能否走出不同尋常的行情？

目前西麗高鐵新城只有一個(gè)公寓創(chuàng)智公館在售，兩個(gè)住宅丹華公館和玖裕茗院因?yàn)榕涮姿奚嵝再|(zhì)，總讓人對(duì)它們的期待稍稍打了個(gè)折扣。二手房樓齡比較新的項(xiàng)目就是西麗標(biāo)桿項(xiàng)目之一萬(wàn)科云城，其余基本上都是老舊小區(qū)。

新盤(pán)戲不大，后市主要看舊改。西麗高鐵新城周邊的舊改近年來(lái)備受關(guān)注。南山區(qū)目前最大的棚改項(xiàng)目——龍輝花園、龍聯(lián)花園棚戶(hù)區(qū)改造搬遷安置補(bǔ)償簽約去年就已經(jīng)啟動(dòng)，這是西麗高鐵新城延展配套工程。體量大的松坪村舊改，被多個(gè)房企盯住。負(fù)債累累、岌岌可危的東部地產(chǎn)，因在松坪山有不少?gòu)S房等物業(yè)，引來(lái)多家重組方。

在西麗高鐵新城南部，還有一個(gè)高新區(qū)北區(qū)升級(jí)在即，升級(jí)完成后將釋放350萬(wàn)平方米擴(kuò)容空間，形成一個(gè)多元化科創(chuàng)中心。

可以說(shuō)，高鐵新城傳遞到樓市效應(yīng)，才剛剛開(kāi)始。難度頗大的新城舊改，想必隨著西麗高鐵樞紐的建設(shè)，有望破局。

西麗高鐵新城樓盤(pán)及房?jī)r(jià)

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