來源:朱羅紀(jì)
(資料圖片)
今天一個(gè)要買婚房的粉絲問我,有兩個(gè)樓盤,一個(gè)是最近不斷傳出違約傳聞的開發(fā)商樓盤,是新房(首套房想買個(gè)新房);另一個(gè)是地段學(xué)區(qū)比較好的二手房,但是價(jià)格貴。問我怎么選擇為好?
我建議他選二手,他問我緣由,我說,如果是我,我可能會(huì)考慮低價(jià)格+成長(zhǎng)性高的新盤地段,就算是最壞的情況它交不了房,我和開發(fā)商打官司也可以,我扛得住,因?yàn)槲也蛔。绊懖坏轿业娜松?jì)劃。但是你扛不住,你是首套剛需,如果有這樣的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響到你的小家庭。所以,價(jià)格、新舊都不那么重要,自己的需要最重要。
這是我想聊的剛需買房最需要重視的問題。我上一次寫了《改善型買家最容易犯的錯(cuò)》,這次補(bǔ)上剛需的。因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn),剛需買房子,最常見的問題是:關(guān)注點(diǎn)是錯(cuò)的。他們經(jīng)常問問題的時(shí)候,最常見的問題是:現(xiàn)在這個(gè)買房時(shí)機(jī)對(duì)不對(duì)?房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)跌/是不是馬上會(huì)漲?但是,實(shí)際上,我接收了那么多的咨詢,總結(jié)出來的唯一一個(gè)特征:剛需真正應(yīng)該關(guān)注的是自身的需要,而非其它。
但首先我們要講明白“剛需”的概念,我其實(shí)蠻討厭這個(gè)詞的,之所以還用只是方便理解。但這個(gè)詞所引發(fā)的歧義太多,經(jīng)常會(huì)造成誤解,所以我會(huì)加上引號(hào)。
在經(jīng)濟(jì)學(xué)概念里,不存在“剛性需求”這個(gè)說法,學(xué)術(shù)上只有“彈性需求”,通俗說的“剛需”,實(shí)質(zhì)是在說,某一類商品的彈性需求低。在房地產(chǎn)里,說你是剛需,一般是指“你必須要買房子來住的那一類群體”,比如說婚房,可以說是最典型的一類。
但是我們會(huì)不止一次的發(fā)現(xiàn),即便是在房地產(chǎn)市場(chǎng)里,大家每次談到“剛需”,它的所指也可能不同。有時(shí)候它指的是首次置業(yè)者,但是“改善型置業(yè)者”有時(shí)候也會(huì)說自己是剛需,當(dāng)他們這么說的時(shí)候,實(shí)際上側(cè)重的是自住,而非投資。而且,在經(jīng)常的討論里,“剛需”還會(huì)被賦予道德化的色彩,比如你在炒房客炒高房?jī)r(jià)、抗議開發(fā)商交樓瑕疵的時(shí)候,用到這個(gè)詞會(huì)強(qiáng)調(diào)自己的“弱勢(shì)”身份……
所以,嚴(yán)格說來,我認(rèn)為“剛需”這個(gè)詞,統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)該學(xué)香港的說法,替換為:“住家”(對(duì)應(yīng)“炒家”)。這是一個(gè)能夠最大限度避免產(chǎn)生歧義的辦法。
其次,我們來說為什么剛需真正應(yīng)該關(guān)注的是自身的需要——我不止一次的說過:投資(炒家)關(guān)注的是地段的價(jià)值,住家關(guān)注的是自身的需要。這恰恰是因?yàn)?,這部分被剛需忽視了,或者沒有得到應(yīng)有的重視。
根據(jù)我多年以來市場(chǎng)咨詢,大部分剛需在買房時(shí)真正面臨的問題,根本不是什么預(yù)算、利率、地段、新舊等等問題,這些其實(shí)非常容易弄明白;也根本不是時(shí)機(jī)、漲跌這些問題,這些其實(shí)怎么搞也搞不明白。真正的問題,是搞不清楚自己的需求偏好是什么,不能進(jìn)行有效的供需匹配。簡(jiǎn)單說:不是樓盤的問題,不是時(shí)機(jī)的問題,而是自己的問題。
這里去說購房的需求偏好,如果你設(shè)身處地去假扮你的咨詢者去做一個(gè)同樣的決定,你就會(huì)發(fā)現(xiàn),需求原來是那么的復(fù)雜,每一個(gè)人、每一個(gè)家庭,他在買房時(shí)要解決的問題都像“世上不可能有兩片相同的樹葉”一樣。每個(gè)人的需求側(cè)重不同,
比如,同樣是住家,同樣都需要“四板斧”地段——交通、學(xué)校、商場(chǎng)、公園,但有的人會(huì)將學(xué)位排第一,有的人會(huì)將地鐵排第一,有的人會(huì)第一重視公園,僅僅是這四個(gè)元素,就已經(jīng)有24種組合了。而就不要講這里面每一個(gè)細(xì)分項(xiàng),還都有細(xì)微的差別。那如果我們?cè)侔旬a(chǎn)品元素加進(jìn)來呢?樓盤的新舊、樓層、面積、實(shí)用率、車位比、梯戶比、交房時(shí)間……
以上我們談的還只是樓盤分析方面的,如果我再把每個(gè)人的實(shí)際情況加上呢?個(gè)人的預(yù)算這些就不談了,購房資格、首付成數(shù)、積分分?jǐn)?shù)……
可以說,這個(gè)組合排列,能有成千上萬種……也就是說,其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)需求,根本無法產(chǎn)生一個(gè)整齊劃一的類型標(biāo)準(zhǔn)。面對(duì)這樣的需求排列,你給出的方案也一定是,每一個(gè)人都有一個(gè)獨(dú)一無二的方案。
所以,我最怕的是什么,就是那類問題:粉絲給出兩個(gè)樓盤,問你應(yīng)該選哪一個(gè)。這個(gè)時(shí)候我是最懵逼的,因?yàn)闊o從回答,你根本不知道對(duì)方的實(shí)際情況如何,他的需求側(cè)重又是什么。
我不知道是一方面,這不可怕,因?yàn)椴皇俏屹I房子,真正可怕的是,作為買家的他自己,也不知道自己的需求點(diǎn)到底是什么。
但這并不是玩笑話,而是我遇到過最多次,最終的折射都是這樣。正如上面說的,我跟許多剛需交流的時(shí)候,發(fā)現(xiàn)他們考慮的非常多,多到令我這樣一個(gè)局外人都深感壓力。比如他們?cè)谥v完自己的實(shí)際情況之外,會(huì)關(guān)心:這個(gè)時(shí)機(jī)買房子會(huì)不會(huì)站崗、什么時(shí)候是好的時(shí)機(jī)、10年后這個(gè)房子能漲多少錢、家人之間有分歧該怎么辦(注意,這是一個(gè)非常大的買房影響因素,每次遇到這個(gè)問題我會(huì)抓狂)……
一句話說完,他們想用僅有的預(yù)算,買到一個(gè)完美的房子,最好能夠滿足自己多方面、長(zhǎng)期的需求,似乎想一套房子解決所有的家庭問題。我并不是在說剛需這樣的想法不好,事實(shí)上這是我們所有人的想法,每個(gè)人當(dāng)然都想這么做。
但實(shí)際上,不用我說大家也都清楚:天底下不存在這樣的完美。
我往往在最后,給到我這些咨詢者們的總結(jié)是以下幾點(diǎn):
1)不要抱著一套房可以解決一切家庭問題。我常常的推薦是,以解決問題的思維去買房,就是說,我現(xiàn)在的家庭面臨什么問題,我要用這筆錢來主要解決什么問題,哪個(gè)(些)問題是我必須要通過這套房子解決的,哪些是可以向后推延的……大忌是:想著一套房子可以解決你所有的問題。人生是一個(gè)不斷波動(dòng)上升的過程,在什么時(shí)候就做什么事,買房子也是,首先做好當(dāng)下是最重要的事,考慮的太遠(yuǎn)就和考慮的太短,是一樣的毛病。凱恩斯說,長(zhǎng)遠(yuǎn)看,我們都是要死的,說的很深,值得細(xì)思。
2)要買適合的房子,而不是最能漲價(jià)的房子。我經(jīng)??吹教嗟牡禺a(chǎn)大V給到的建議,永遠(yuǎn)都是:這是一個(gè)未來可以賺500萬、1000萬的機(jī)會(huì)。我不敢這樣講,倒不是因?yàn)槲也辉敢庾鰞r(jià)格預(yù)測(cè),而是因?yàn)樽〖屹I房,主要是要買適合,并不是要買漲價(jià)。我在很多年里都沒有想明白這個(gè)道理,有關(guān)什么樣的房子最能增值,這是一個(gè)純投資的概念,需要的不僅僅是個(gè)人的財(cái)富,還需要個(gè)人的閱歷豐富與認(rèn)知精進(jìn),沒有很長(zhǎng)期的時(shí)間積累與學(xué)習(xí),我認(rèn)為是不現(xiàn)實(shí),也是不必要的。不如劃定自己的大原則,然后再尋找方向。
3)不要過于看重時(shí)機(jī)。說買房子不看時(shí)機(jī),是不現(xiàn)實(shí)的,沒有人想著在亢奮期進(jìn)場(chǎng)去接盤。但是我為什么強(qiáng)調(diào)不要過于看重時(shí)機(jī),尤其是針對(duì)剛需,我認(rèn)為時(shí)機(jī)的重要性要比投資客更低(大方向的時(shí)機(jī)看對(duì)就很好了),最好是放棄對(duì)時(shí)機(jī)的考量。其中一個(gè)重要的原因在于,放棄對(duì)時(shí)機(jī)的估測(cè),更有利于回到厘清需求的本質(zhì)上去。每個(gè)人都很清楚問別人,最終還是要自己做判斷,剛需就是問100次有關(guān)購房時(shí)機(jī)的問題,最終自己還是搞不明白,因?yàn)檫@個(gè)需要的知識(shí)量太大了。我認(rèn)為最簡(jiǎn)單的做法,就是放棄。你會(huì)發(fā)現(xiàn),當(dāng)你排除的東西越多,問題就會(huì)變得越清晰,答案就會(huì)變得越簡(jiǎn)單。
4)要多去實(shí)地認(rèn)真的看房子,所謂久病成醫(yī),看房的過程一方面是在于熟悉標(biāo)的,另一方面,看房子的過程其實(shí)是在不斷的、不斷的梳理自身的需求點(diǎn)。每個(gè)人都是從小白過來的,不可能一開始就明確的知道自己想要什么,這個(gè)不怕,市場(chǎng)調(diào)研跑的多了,就會(huì)清楚自己的需求側(cè)重點(diǎn)。所以,這一點(diǎn)需要?jiǎng)傂枰心托?,不要老想著掐點(diǎn),這邊拿著錢,那邊就想趕緊買到好房子,要適當(dāng)?shù)膶W(xué)著抵御“饑餓營(yíng)銷,買到自己合適的房子,才最重要。
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