來源： 深圳特區(qū)報

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繼3月樓市“小陽春”缺席之后，樓市傳統(tǒng)意義的“金九銀十”似乎也將姍姍來遲。就目前已經(jīng)可見的“金九”開局表現(xiàn)來看，仍在延續(xù)低溫態(tài)勢。中秋假期（9月10日-9月12日）是樓市“金九銀十”中的首個法定節(jié)假日。來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，上述期間，其重點監(jiān)測的34個城市新建商品住宅成交面積較去年中秋假期（2021年9月19日-9月21日）下降了31.6%。相比新房市場，二手房市場的表現(xiàn)似乎要好一些。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心披露，今年中秋期間，其重點監(jiān)測的6城二手住宅成交490套，同比上漲了19.5%。

盡管各地“穩(wěn)樓市”的政策在持續(xù)發(fā)力，但是重點城市新房市場量價數(shù)據(jù)，仍未有明顯反彈。

在業(yè)內(nèi)人士看來，種種跡象都說明，樓市仍處在緩慢的復(fù)蘇過程中；在復(fù)蘇進(jìn)程中，分化也日益加劇，在本輪下行周期中，二手房或?qū)⑾扔谛路渴袌鰪?fù)蘇；一、二線城市修復(fù)速度將好于三、四線城市。

而“金九銀十”作為房企常規(guī)的重要營銷時節(jié)，今年也與往年有了較大改變。房企內(nèi)部人士的感受確是，“降價帶不來成交量?！睌?shù)據(jù)表現(xiàn)則更為直觀，此前的2020年和2021年，樓市“金九”已連續(xù)兩年表現(xiàn)下滑。

“保交樓”效果逐步顯現(xiàn)

自7月底國家提出“保交樓”、“穩(wěn)民生”以來，“保交樓”進(jìn)展和效果成為了當(dāng)下各方關(guān)注的焦點。

國家統(tǒng)計局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化，竣工面積等指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)修復(fù)趨勢。數(shù)據(jù)顯示，8月份房屋竣工面積為4833萬平方米，環(huán)比大幅增長42.50%，絕對規(guī)模為今年3月份以來次高位，同比下降2.5%，同比降幅較上月收窄33.5個百分點，這也被業(yè)內(nèi)視為“保交樓”迎來快速推進(jìn)，效果已逐步顯現(xiàn)。

另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化成為共識。國家統(tǒng)計局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，1-8月房地產(chǎn)市場銷售降幅收窄；房地產(chǎn)續(xù)建項目投資保持增長；房地產(chǎn)企業(yè)到位資金降幅收窄。

盡管房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化，但也要看到，銷售端的改善傳導(dǎo)至房地產(chǎn)投資生產(chǎn)端需要一個過程，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍要繼續(xù)付出努力。

在業(yè)內(nèi)看來，在“保交樓”政策效果逐步顯現(xiàn)的背景下，未來房地產(chǎn)其他指標(biāo)也有望好轉(zhuǎn)。

根據(jù)《證券時報》的報道，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，在“保交樓”政策推進(jìn)下，項目“停工”問題得到一定程度改善，對市場信心的修復(fù)起到一定積極作用。另外，從供應(yīng)端來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，短期來看，隨著“保交樓”措施的進(jìn)一步落實及推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望邊際修復(fù)。

國家統(tǒng)計局9月16日公布了8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴(kuò)大。

從本月至今的銷售情況來看，多數(shù)城市的銷售量仍然處于復(fù)蘇階段。以深圳為例，根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，截至9月18日，深圳全市本月一手住宅成交1843套，二手住宅成交908套，與高峰期相比，仍然處于較低水平。

廣州的情況與之類似。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至今年第37周，廣州全市商品房存量面積再攀新高至2160.7萬平方米，消化周期延長至21.13個月。

強二線城市的表現(xiàn)也喜憂參半。據(jù)湖北中原監(jiān)測，武漢第37周商品住宅備案16.95萬平方米，環(huán)比上升18%，同比下降45%。

深圳9月已獲批16個項目，房企搶收“金九”

進(jìn)入九月，深圳開發(fā)商為搶灘“金九銀十”，紛紛備案獲得預(yù)售。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，截至9月25日已經(jīng)有16個新房項目獲得預(yù)售證，供應(yīng)新房12413套，約116.5萬平方米。其中商品住房9558套，約91.7萬平方米。深圳今年已供應(yīng)新房50872套，約516.45萬平方米，9月供應(yīng)占比約22.55%，創(chuàng)下今年以來的月度供應(yīng)新高。此外，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，9月待入市的新盤還有7個，不乏前海瑧灣悅、寶安萬科未來之光等關(guān)注度頗高的項目。

新盤密集入市，房企為搶收“金九”，嘗試以價換量，價格低開較為普遍。前海頤城棲灣里毛坯均價約10.25萬元/平方米。坪山保利明玥瀾岸花園單價約3.3萬元/平方米起。除了實打?qū)嵉膬r格低開外，今年以來，深圳新房項目打折促銷也成為常態(tài)，推出多種花樣的促銷手段。比如龍崗萬科金域?qū)W府在開盤總價優(yōu)惠5萬元的基礎(chǔ)上，還有3個點的折扣。

針對深圳新房市場的分化現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士指出，高收入群體更傾向于選擇中高端產(chǎn)品來對沖風(fēng)險，豪宅市場表現(xiàn)堅挺，表明高收入群體對深圳的信心和支持；剛需盤如果和周邊二手房有明顯價差，去化效果也不錯；改善盤由于供應(yīng)量多，加上改善群體信心受影響比較大，處境會尷尬一些。

理性看待市場深度調(diào)整期

今年上半年，受綜合因素影響，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)。各地堅持“房子是用來住的不是用來炒”的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，“保交樓、穩(wěn)民生”效果在逐步顯現(xiàn)。

回顧房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史，我們不難發(fā)現(xiàn)，行業(yè)經(jīng)歷過爆發(fā)式增長，亦從“全面開發(fā)”轉(zhuǎn)入“重點開發(fā)”，如今已步入理性成熟期，正向高質(zhì)量發(fā)展階段邁進(jìn)。此輪調(diào)整之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)將從過去高負(fù)債、高杠桿、高增長模式轉(zhuǎn)向低負(fù)債、低風(fēng)險、輕資產(chǎn)的新模式，行業(yè)也將告別“以規(guī)模論英雄”的開發(fā)階段，進(jìn)而轉(zhuǎn)向“有質(zhì)量”的增長。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場的競爭格局已經(jīng)改變，但可以肯定的是，房地產(chǎn)市場終歸平穩(wěn)健康發(fā)展是各方的共識。在市場的波動期，無論是對于房企來說，還是對于置業(yè)者而言，量力而行，保證安全地前行，都是當(dāng)下最重要的功課。

沒有一個永遠(yuǎn)單邊上漲的市場，也沒有一個永遠(yuǎn)下跌、永不見底的市場。無論是企業(yè)還是置業(yè)者都應(yīng)常懷敬畏之心，在不斷變化的市場中力爭做到市場好時不貪婪、市場差時不恐懼，要清楚的認(rèn)識到安全比增長重要，能力比規(guī)模更重要。